부산지방법원 2025타경100228. 부산 서구 서대신동2가 에비뉴엘 8층 807호입니다. 물건 용도는 근린시설로 표시되어 있으나, 감정평가 요항상 건축물대장에는 업무시설(오피스텔)로 등재된 건물입니다. 실제 이용상태는 이해관계인 부재로 확인되지 않았습니다.
등기상 말소기준은 2020년 경상남도정치망수산업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 4,620,000,000원이고 공동담보목록이 존재합니다. 이후 임의경매와 강제경매가 중첩되어 있으며, 김민지의 임차권등기도 후순위입니다. 등기상 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조지만, 말소기준보다 먼저 전입한 점유관계는 별도로 조사해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경100228 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 서구 구덕로305번길 10, 8층 807호 (서대신동2가, 에비뉴엘) |
| 물건종류 | 근린시설 · 건축물대장상 업무시설(오피스텔) · 실제 이용상태 확인 필요 |
| 건물 현황 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층 / 지상 10층 · 2019.07.30 사용승인 |
| 소유자 | 이은경 (2020.06.02 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 82,000,000원 / 40,180,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 | 경상남도정치망수산업협동조합 |
| 청구금액 | 3,764,630,694원 |
| 말소기준권리 | 2020.06.02 · 을구 3번 근저당권 · 채권최고액 4,620,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 선순위 점유는 별개
2019년 설정된 남부산농업협동조합 근저당권은 2020.06.02 이미 말소되었습니다. 현재 말소기준은 같은 날 설정된 경상남도정치망수산업협동조합의 근저당권입니다. 후순위 임차권등기 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 및 점유관계 — 선순위 전입부터 확인
현황조사와 등기에서 확인되는 임차·전입 관련 명의자는 38명입니다. 다만 이 숫자가 곧바로 807호의 실제 임차인 38명을 의미하지는 않습니다. 각 명의자의 해당 호실, 실제 점유 여부 및 임대차관계는 별도 확인이 필요합니다. 보증기관의 대위·승계 명의자로 표시된 사람은 없습니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 임호승 | 2020.02.05 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 선순위 전입 · 인수 가능성 |
| 조창현 | 2020.02.07 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 선순위 전입 · 인수 가능성 |
| 황종섭 | 2020.02.10 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 선순위 전입 · 인수 가능성 |
| 김다솜 | 2020.03.20 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 선순위 전입 · 인수 가능성 |
| 황지혜 | 2020.04.20 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 선순위 전입 · 인수 가능성 |
| 황명철 | 2020.06.24 | 미상 | 기준 이후 | 미상 | 후순위 전입 |
| 정이덕 | 2020.12.21 | 미상 | 기준 이후 | 미상 | 후순위 전입 |
| 김중진 | 2021.08.13 | 미상 | 기준 이후 | 미상 | 후순위 전입 |
| 김고은 | 2021.09.16 | 미상 | 기준 이후 | 미상 | 후순위 전입 |
| 방정인 | 2021.10.18 | 미상 | 기준 이후 | 미상 | 2025.03.05 배당요구 |
| 전영은 | 2021.11.16 | 미상 | 기준 이후 | 미상 | 2025.03.19 배당요구 |
| 한재민 | 2021.12.14 | 미상 | 기준 이후 | 미상 | 2025.02.10 배당요구 |
| 임유원 | 2021.12.30 | 미상 | 기준 이후 | 미상 | 후순위 전입 |
| 이혜룡 | 2021.12.31 | 미상 | 기준 이후 | 미상 | 후순위 전입 |
| 장지훈 | 2022.01.03 | 미상 | 기준 이후 | 미상 | 2025.02.27 배당요구 |
| 신혜선 | 2022.01.13 | 미상 | 기준 이후 | 미상 | 2025.04.14 배당요구 |
| 김도윤 | 2022.01.19 | 미상 | 기준 이후 | 미상 | 후순위 전입 |
| 박소현 | 2022.01.24 | 미상 | 기준 이후 | 미상 | 후순위 전입 |
| 김유연 | 2022.02.09 | 미상 | 기준 이후 | 미상 | 후순위 전입 |
| 정유수 | 2022.02.14 | 미상 | 기준 이후 | 미상 | 후순위 전입 |
| 이수화 | 2022.03.16 | 미상 | 기준 이후 | 미상 | 후순위 전입 |
| 손수빈 | 2022.04.01 | 미상 | 기준 이후 | 미상 | 2025.02.14 배당요구 |
| 윤정 | 2022.04.19 | 미상 | 기준 이후 | 미상 | 2025.04.01 배당요구 |
| 강민화 | 2022.04.29 | 미상 | 기준 이후 | 미상 | 경매신청 채권자와의 관계 확인 |
| 박지희 | 2022.05.19 | 미상 | 기준 이후 | 미상 | 후순위 전입 |
| 김민지 | 2022.05.31 | 70,000,000원 | 기준 이후 | 확정일자 2022.04.25 선순위 근저당보다 후순위 |
매각으로 소멸 임차권등기 2024.06.10 |
| 이현정 | 2022.05.24 | 미상 | 기준 이후 | 미상 | 후순위 전입 |
| 진나희 | 2022.07.20 | 미상 | 기준 이후 | 미상 | 2025.01.23 배당요구 |
| 배주현 | 2022.07.27 | 미상 | 기준 이후 | 미상 | 2025.02.06 배당요구 |
| 권은서 | 2022.08.04 | 미상 | 기준 이후 | 미상 | 2025.02.20 배당요구 |
| 이한아 | 2022.09.16 | 미상 | 기준 이후 | 미상 | 후순위 전입 |
| 윤종대 | 2022.10.13 | 미상 | 기준 이후 | 미상 | 2025.02.06 배당요구 |
| 이지은 | 2022.12.15 | 미상 | 기준 이후 | 미상 | 후순위 전입 |
| 김치성 | 2023.01.03 | 미상 | 기준 이후 | 미상 | 후순위 전입 |
| 이수빈 | 2023.05.26 | 미상 | 기준 이후 | 미상 | 후순위 전입 |
| 김혜미 | 2023.07.11 | 미상 | 기준 이후 | 미상 | 후순위 전입 |
| 최중근 | 2024.02.23 | 미상 | 기준 이후 | 미상 | 2025.03.21 배당요구 |
| 박준규 | 2024.12.30 | 미상 | 기준 이후 | 미상 | 후순위 전입 |
배당요구일은 확인된 접수 내역을 표시했습니다. 실제 배당 자격과 금액은 확정일자, 점유, 우선순위 및 법원 판단에 따라 달라질 수 있습니다. 전입 명의자 전원이 807호의 실제 임차인이라는 의미는 아닙니다.
③ 가격과 실질취득 — 최저가 49%만으로 판단할 수 없다
현재 최저매각가는 40,180,000원으로 감정가 82,000,000원의 49%입니다. 두 차례 유찰된 결과지만, 실거래 비교가격이 확인되지 않아 현재 가격이 시장가치보다 낮은지는 판단할 수 없습니다.
특히 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 중 배당받지 못한 금액이 매수인에게 승계되는 경우, 실질취득비용은 낙찰가에 인수금액을 더해 계산해야 합니다. 인수형 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 매각대금 배당 후 잔액이 승계된다면, 낙찰가가 내려가는 만큼 인수금액이 늘어 실질취득비용이 보증금 수준에 머물 수 있습니다.
④ 예상배당표 (현재 최저가 40,180,000원 매각 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,123,240원 |
| 1. 근저당 · 경상남도정치망수산업협동조합 | 4,620,000,000원 | 39,056,760원 |
| 소유자 잔여 | - | 0원 |
| 채권 미배당액 | - | 4,580,943,240원 |
채권최고액을 기준으로 한 단순 배당 추정입니다. 공동담보 근저당권의 전체 채권최고액을 반영한 계산으로, 미배당액이 그대로 807호 매수인의 인수채무가 되는 것은 아닙니다. 당해세, 임차인 최우선변제, 선순위 임차보증금 및 실제 배당순위 변동은 반영되지 않았습니다.
⑤ 회차별 배당 시나리오
| 구분 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당액 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰 · 49% |
40,180,000원 | 39,056,760원 | 4,580,943,240원 |
| 3회 유찰 시 34.3% |
28,126,000원 | 27,219,732원 | 4,592,780,268원 |
| 4회 유찰 시 24.01% |
19,688,200원 | 18,933,812원 | 4,601,066,188원 |
어느 회차에서도 근저당권자의 청구금액은 전액 충족되지 않으며, 소유자에게 돌아가는 잔여액도 없습니다. 단, 위 시나리오는 채권최고액을 기준으로 한 단순 배당 추정으로 선순위 임차인의 실제 인수 가능성을 확정하는 자료는 아닙니다.
⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 서구 서대신동2가 소재 동대신역 북서측 인근입니다. 주변은 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 형성된 지역이며 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1호선 동대신역이 소재합니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건축물 용도. 건축물대장상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으나 실제 이용상태는 확인이 필요합니다. 물건 표시상 근린시설이라는 점과 실제 사용 형태를 반드시 대조해야 합니다.
- 건물 현황. 2019.07.30 사용승인된 철근콘크리트구조 건물로, 승강기·소방·기계식주차설비 등이 있습니다.
- 도로. 북측 노폭 약 3~4미터, 남측 노폭 약 5~6미터의 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지 규제. 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역이며, 공시지가는 2,330,000원/㎡입니다.
- 건물 관리상태. 일부 층 공용부분 복도에서 타일 탈락 및 부풀어 오름 현상이 관찰되었습니다. 공용부분의 실제 보수 상태와 관리비 부담을 확인해야 합니다.
- 환금성. 최근 실거래 비교자료가 확인되지 않아 감정가나 현재 최저가만으로 적정 시세 및 재매각 가능 가격을 판단할 수 없습니다. 실제 이용상태와 임차관계가 확인되어야 가격 비교가 가능합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 전입자 5명. 임호승·조창현·황종섭·김다솜·황지혜의 실제 점유 호실, 전입 유지 여부, 임대차계약서 및 보증금부터 확인해야 합니다.
- 매수인 인수금액. 선순위 임차인의 미배당 보증금이 승계되는지 확인한 뒤, 최저가가 아니라 실질취득비용을 기준으로 가격을 비교해야 합니다.
- 김민지 임차권등기. 보증금 70,000,000원, 확정일자 2022.04.25, 전입일 2022.05.31, 임차권등기일 2024.06.10을 말소기준권리와 대조하세요.
- 강민화의 관계 확인. 전입 명의자와 강제경매 채권자의 동일인 여부, 채권 성격 및 실제 임차관계를 확인하세요.
- 공동담보. 공동담보목록 제2020-169호를 확인하고, 채권최고액 전체를 이 호실의 인수채무로 오해하지 않도록 주의해야 합니다.
- 용도와 이용상태. 근린시설 표시와 공부상 업무시설(오피스텔)의 차이, 실제 사용 형태, 임대차 및 점유 상태를 확인하세요.
- 건물 하자. 공용복도 타일 탈락·부풀어 오름, 기계식주차설비, 관리비 체납 및 유지보수 현황을 확인하세요.
- 시세 검증. 807호와 용도·면적·층이 비교 가능한 최근 실거래 및 임대차 시세를 확인한 뒤 응찰가를 산정하세요.
- 사건 진행상황. 기각결정 관련 송달 내역이 있으므로 매각기일 유지 여부와 최종 사건 진행상태를 법원에서 확인하세요.
- 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당 관련 서류를 직접 확인하세요.
맺으며 — “49%까지 떨어졌지만, 인수위험이 먼저다”
이 물건은 감정가 82,000,000원에서 2회 유찰되어 최저가가 40,180,000원까지 내려왔습니다. 후순위 근저당·임차권등기의 소멸 구조만 보면 매각 이후 등기 정리는 비교적 명확합니다.
하지만 중요한 문제는 말소기준일보다 먼저 전입한 5명입니다. 이들의 실제 임차 여부와 보증금이 확인되지 않았으므로 낙찰자가 부담할 수 있는 금액을 확정할 수 없습니다. 김민지의 후순위 임차권등기가 소멸한다고 해서 다른 선순위 전입자의 인수위험까지 사라지는 것은 아닙니다.
더구나 실제 이용상태가 확인되지 않은 근린시설·오피스텔 성격의 물건이고, 최근 비교 가능한 실거래가격도 확인되지 않았습니다. 낮아진 최저가 자체를 가격 메리트로 평가하기 어려운 사건입니다.
결론은 선순위 점유·보증금 확인 전 입찰 판단 보류. 이 물건의 핵심은 다음 유찰가격이 아니라, 807호에 실제로 귀속되는 임차권과 매수인이 부담할 실질취득비용을 먼저 확정하는 데 있습니다.
