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특수권리·특수조건 2

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NPL 후보 아님 · 등기부를 확인했으나 NPL 후보로 볼 채권자가 없습니다.

명세서 기재 다음 매각예정 2026.10.13 1회 · 최저 40,180,000원
D 매력지수32 D-DAY 유찰 2회

부동산임의경매

2025타경100228 · 부산서부지원 · 근린시설
최저매각가 3차 · 유찰 2회 가격 메리트
40,180,000원 4,018만 감정가 82,000,000원
감정가의 49% ▼ 51% 할인
다음 매각기일
10-13 D-DAY
부산서부지원 10:00
입찰 보증금
401만원
최저가의 10% · 4,018,000원
감정가 대비
▼ 51.0% 싸게 매수
감정가 8,200만원
최근 결과
2 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
내진설계 적용 · VII-0.207g 감정가 대비 51% 할인 유찰 2회 (가격 충분히 내려옴) 부산광역시
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 최저가 40,180,000원보다 먼저 확인해야 할 것은 선순위 전입 5명의 보증금입니다. 현재 실질취득액은 확정할 수 없습니다.
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매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 2회 유찰 후 다음 기일 대기. 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 근린시설(건축물대장상 업무시설·오피스텔)

감정가 49%까지 내려왔지만, ‘실질취득액’은 아직 모른다 — 부산 에비뉴엘 402호

부산지방법원 2025타경100228 · 부산광역시 서구 구덕로305번길 10, 4층402호 (서대신동2가, 에비뉴엘)
감정가 82,000,000원 · 최저매각가 40,180,000원(2회 유찰) · 매각기일 2026.10.13 · 임의경매
32점
매력지수 D등급 · 감정가의 49%까지 유찰됐지만 선순위 전입 5명의 보증금·확정일자가 미상이라 실질취득액과 인수액을 확정할 수 없는 물건
2020.06.02 말소기준보다 앞선 전입자가 5명이고 모두 보증금·확정일자가 미상이며 조사 임차인도 38명에 달해, 최저가 40,180,000원만으로 가격 메리트나 인수 0원을 전제할 수 없음.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
💸 최저가 40,180,000원 ⚠️ 선순위 전입 5명 👥 조사 임차인 38명 📉 2회 유찰 · 감정가 49%
한 줄 평 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만, 이 물건의 핵심은 할인율이 아닙니다. 말소기준인 2020.06.02. 근저당보다 먼저 전입한 사람이 5명이고, 이들의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력·인수액을 확정할 수 없습니다. 따라서 40,180,000원을 곧바로 실질취득가로 보면 안 됩니다.
감정가 / 최저가
82,000,000원
최저 40,180,000원 · 49%
실질취득
확정 불가
최저가 + 미상 인수 가능액
매수인 인수
미상
선순위 전입 5명 보증금 미상
핵심지표
38명 / 5명
조사 임차인 / 선순위 전입

부산지방법원 2025타경100228. 에비뉴엘 4층 402호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정요항표에는 건축물대장상 업무시설(오피스텔)로 등재돼 있다고 적혀 있습니다. 실제 이용상태는 이해관계인 부재로 확인되지 않았습니다. 등기 권리만 놓고 보면 현재 말소기준권리는 2020.06.02. 경상남도정치망수산업협동조합 근저당권입니다. 이 근저당과 이후의 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

문제는 등기보다 점유·임차관계입니다. 현황조사 등에 나타난 임차인은 38명이며, 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 표시되어 있지 않습니다. 이 중 임호승·조창현·황종섭·김다솜·황지혜의 전입일은 모두 말소기준일보다 앞섭니다. 다만 다섯 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 ‘대항력 있음’으로 확정할 수 없고 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 맞습니다.

물건 개요

사건번호부산지방법원 2025타경100228
소재지부산광역시 서구 구덕로305번길 10, 4층402호 (서대신동2가, 에비뉴엘)
용도근린시설 · 감정요항표상 건축물대장 업무시설(오피스텔)
소유자이은경 · 2020.06.02. 소유권이전
감정가 / 최저가82,000,000원 / 40,180,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%)
말소기준권리2020.06.02. 근저당권 · 경상남도정치망수산업협동조합 · 채권최고액 4,620,000,000원
경매 청구액3,764,630,694원
매각기일2026.10.13
임차인 조사38명 · 말소기준일 이전 전입 5명 · 배당요구 접수 확인 12명

① 권리 흐름 — 근저당보다 먼저 들어온 전입자 5명

2019.08.09. 설정된 남부산농업협동조합 근저당권은 2020.06.02. 해지로 이미 말소됐습니다. 같은 날 이은경에게 소유권이전이 이뤄졌고, 경상남도정치망수산업협동조합의 채권최고액 4,620,000,000원 근저당권이 새로 설정돼 현재의 말소기준권리가 됐습니다. 이후 2025.01.17. 임의경매개시결정, 2025.01.22. 강제경매개시결정이 등기돼 있으며 모두 말소기준권리 이후입니다.

⛔ 가장 먼저 확인할 5명 임호승(2020.02.05), 조창현(2020.02.07), 황종섭(2020.02.10), 김다솜(2020.03.20), 황지혜(2020.04.20)는 모두 2020.06.02. 말소기준보다 먼저 전입했습니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이들의 권리를 대항력 확정으로 단정할 수도, 반대로 인수액 0원으로 단정할 수도 없습니다.

임차인 현황 — 대항력·우선변제·승계 구분

조사상 임차인은 총 38명입니다. 말소기준일 이전 전입자는 5명, 이후 전입자는 33명입니다. 배당요구 접수가 확인되는 사람은 12명입니다. 확정일자와 보증금이 확인되지 않는 사람에 대해서는 우선변제 여부 역시 확정하지 않았습니다.

이름전입일보증금배당요구대항력우선변제승계
전영은2021.11.16미상2025.03.19 접수없음미상없음
조창현2020.02.07미상확인되지 않음가능·미상미상없음
권은서2022.08.04미상2025.02.20 접수없음미상없음
한재민2021.12.14미상2025.02.10 접수없음미상없음
김중진2021.08.13미상확인되지 않음없음미상없음
임호승2020.02.05미상확인되지 않음가능·미상미상없음
이현정2022.05.24미상확인되지 않음없음미상없음
황지혜2020.04.20미상확인되지 않음가능·미상미상없음
임유원2021.12.30미상확인되지 않음없음미상없음
김혜미2023.07.11미상확인되지 않음없음미상없음
정유수2022.02.14미상확인되지 않음없음미상없음
이수빈2023.05.26미상확인되지 않음없음미상없음
이지은2022.12.15미상확인되지 않음없음미상없음
김도윤2022.01.19미상확인되지 않음없음미상없음
장지훈2022.01.03미상2025.02.27 접수없음미상없음
김치성2023.01.03미상확인되지 않음없음미상없음
박소현2022.01.24미상확인되지 않음없음미상없음
김유연2022.02.09미상확인되지 않음없음미상없음
손수빈2022.04.01미상2025.02.14 접수없음미상없음
김다솜2020.03.20미상확인되지 않음가능·미상미상없음
진나희2022.07.20미상2025.01.23 접수없음미상없음
박준규2024.12.30미상확인되지 않음없음미상없음
이한아2022.09.16미상확인되지 않음없음미상없음
강민화2022.04.29미상확인되지 않음없음미상없음
박지희2022.05.19미상확인되지 않음없음미상없음
신혜선2022.01.13미상2025.04.14 접수없음미상없음
배주현2022.07.27미상2025.02.06 접수없음미상없음
김민지2022.05.31미상확인되지 않음없음미상없음
정이덕2020.12.21미상확인되지 않음없음미상없음
방정인2021.10.18미상2025.03.05 접수없음미상없음
김고은2021.09.16미상확인되지 않음없음미상없음
이혜룡2021.12.31미상확인되지 않음없음미상없음
윤정2022.04.19미상2025.04.01 접수없음미상없음
황명철2020.06.24미상확인되지 않음없음미상없음
이수화2022.03.16미상확인되지 않음없음미상없음
윤종대2022.10.13미상2025.02.06 접수없음미상없음
황종섭2020.02.10미상확인되지 않음가능·미상미상없음
최중근2024.02.23미상2025.03.21 접수없음미상없음
⚠️ 강민화 이름의 중복 확인 임차인 조사에 등장하는 강민화와 2025.01.22. 강제경매개시결정의 채권자 강민화가 동일한 이름으로 나타납니다. 제공된 분석에는 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 표시돼 있으므로, 실제 동일인 여부와 임대차의 실체를 확인할 필요가 있습니다.

② 가격 구조 — 49% 할인보다 ‘미상 인수액’이 먼저다

감정가는 82,000,000원, 두 차례 유찰 뒤 현재 최저매각가는 40,180,000원으로 감정가의 49%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 28,126,000원, 4회 유찰 시 19,688,200원입니다.

회차매각가감정가 대비채권자 배당미배당
현재 · 2회 유찰40,180,000원49%39,056,760원4,580,943,240원
3회 유찰 시28,126,000원34%27,219,732원4,592,780,268원
4회 유찰 시19,688,200원24%18,933,812원4,601,066,188원

하지만 위 최저가 하락을 그대로 ‘싸졌다’고 해석하면 안 됩니다. 배당 계산상 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있지만, 그 계산에는 보증금이 확인되지 않은 선순위 전입자 5명의 실제 인수 가능액을 확정해 넣을 수 없습니다. 따라서 실질취득액은 현재 단계에서 확정 불가입니다.

⛔ 최저가 ≠ 실질취득가 대항력을 갖춘 임차인의 미배당 보증금이 확인될 경우 매수인이 이를 부담할 수 있습니다. 이 사건은 그 판단에 필요한 보증금·확정일자가 미상입니다. 따라서 현재의 40,180,000원만으로 가격 메리트를 평가할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 40,180,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
0. 집행비용(추정)-1,123,240원
2. 근저당 · 경상남도정치망수산업협동조합4,620,000,000원39,056,760원
잔여 · 소유자 교부-0원

현재 최저가 기준 근저당 채권자에 39,056,760원이 배당되고, 채권총액 대비 미배당액은 4,580,943,240원입니다. 이 미배당액은 근저당 채권자의 부족액으로, 그 자체가 매수인 인수액을 의미하지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 선순위 전입자 5명의 보증금 인수 가능성도 별도 확인이 필요합니다.

매각대금 배분 (현재 40,180,000원)
회차별 채권 미배당액
유찰이 거듭될수록 근저당 채권자의 미배당액은 커집니다. 이 수치는 매수인 인수액과는 별개입니다.
✅ 등기 권리 관점 2020.06.02. 근저당권이 말소기준이고, 그 이후의 임의경매·강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2019.08.09. 남부산농업협동조합 근저당도 2020.06.02. 이미 말소됐습니다.
⛔ 임차관계 관점 말소기준보다 앞선 전입자가 5명인데 보증금·확정일자가 모두 확인되지 않습니다. 등기부가 단순하다는 이유만으로 인수 0원 물건으로 판단하면 안 됩니다.

④ 입지·물적 현황 메모 (감정요항표 기준)

  • 입지. 부산광역시 서구 서대신동2가 ‘동대신역’ 북서측 인근이며, 주변은 공동주택·업무시설·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
  • 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도1호선 동대신역이 있으며, 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
  • 용도. 사건상 용도는 근린시설입니다. 감정요항표에는 건축물대장상 업무시설(오피스텔)로 등재돼 있으나 실제 이용상태는 경매 진행 시 확인이 필요하다고 기재돼 있습니다.
  • 건물. 2019.07.30. 사용승인된 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층·지상10층 건물이며 승강기·소방·기계식주차설비 등이 설치돼 있습니다.
  • 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역이며 공시지가는 2,330,000원/㎡입니다.
  • 공용부분 상태. 일부 층 복도에서 내장마감재 타일의 탈락·부풀어 오름 현상이 관찰됐다고 기재돼 있습니다.
  • 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

  • 선순위 5명 보증금 확인. 임호승·조창현·황종섭·김다솜·황지혜의 임대차계약, 보증금, 실제 점유, 확정일자를 확인해야 실질 인수액 계산이 가능합니다.
  • 배당요구·배당 가능액 대조. 배당요구 접수가 확인된 사람은 12명입니다. 배당표와 매각물건명세서에서 각 임차인의 배당 순위와 미배당 가능액을 함께 확인해야 합니다.
  • 강민화 관계 확인. 임차인 조사와 강제경매 채권자에 동일 이름이 나타나므로 실제 동일인 여부와 임대차 관계의 실체를 확인할 필요가 있습니다.
  • 실제 이용상태 확인. 사건상 근린시설, 감정요항표상 건축물대장 업무시설(오피스텔)이며 실제 이용상태는 확인되지 않았습니다.
  • 공용부 하자 확인. 복도 타일 탈락·부풀어 오름이 관찰됐으므로 현장 상태와 관리·보수 상황을 확인해야 합니다.
  • 절차 기록 확인. 2026.06.12. 및 2026.08.25. 기각결정정본 발송 기록이 있으므로 해당 결정의 대상과 현재 경매절차에 미치는 범위를 원문으로 대조할 필요가 있습니다.

맺으며 — “49%”보다 먼저 풀어야 할 숫자는 보증금이다

이 사건은 감정가 82,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 40,180,000원까지 내려왔습니다. 그러나 현재 숫자만으로는 이를 가격 메리트라고 평가할 수 없습니다. 말소기준 2020.06.02.보다 앞선 전입자가 5명이고, 이들의 보증금·확정일자가 모두 미상이라 매수인이 실제로 떠안을 금액과 실질취득액을 확정할 수 없기 때문입니다.

등기상 근저당과 후순위 경매개시결정이 소멸한다는 점은 명확하지만, 경매 권리분석의 결론은 등기부만으로 끝나지 않습니다. 이 물건에서는 선순위 전입 5명의 임대차 실체와 보증금이 결론을 바꿀 핵심 변수입니다. 그 금액이 확인되기 전까지는 최저가 40,180,000원을 최종 취득비용으로 전제해서는 안 됩니다.

본 리포트는 등기사항·임차인 조사·배당 시나리오·감정요항표를 토대로 작성한 권리분석 의견입니다. 현재 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으며, 선순위 전입자의 보증금·확정일자에 따라 실제 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차관계 및 현장 상태를 직접 대조해야 합니다. 투자 권유가 아니며, 실제 입찰 및 의사결정 결과에 대한 법적 책임은 입찰자에게 있습니다.

위치 / 로드뷰

부산광역시 서구 구덕로305번길 10, 4층402호 (서대신동2가,에비뉴엘)

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