부산지방법원 2025타경100228. 부산 서구 서대신동2가 에비뉴엘 10층 1005호로, 사건 분류는 근린시설이며 건축물대장상 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 감정가는 117,000,000원이지만 5회 유찰돼 최저매각가는 19,664,000원까지 내려왔습니다. 표면상으로는 감정가의 16.81%에 불과해 매우 저렴해 보입니다.

그러나 이 물건의 가격은 최저가로 판단하면 안 됩니다. 임차권자 황종섭은 근저당 설정일보다 앞선 2020.02.10. 전입·확정일자를 갖추고 임차보증금 100,000,000원으로 임차권등기까지 마쳤습니다. 현재 최저가를 기준으로 집행비용을 제외하면 18,910,048원만 배당되고, 부족분 81,089,952원은 매수인이 승계합니다. 낙찰가와 승계액을 합친 실질취득액은 100,753,952원입니다.

더 큰 문제는 황종섭 외에도 임호승·조창현·김다솜·황지혜가 말소기준권리보다 먼저 전입했지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않는다는 점입니다. 이들은 대항력을 확정할 수는 없으나 대항력 가능·미상으로 보아야 합니다. 해당 4명의 임대차가 유효하고 보증금이 남아 있다면 황종섭 승계액과 별도로 매수인의 부담이 늘어날 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸하지만 임차권은 남는다

등기부상 말소기준권리는 2020.06.02. 설정된 경상남도정치망수산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 4,620,000,000원이며 공동담보로 설정됐습니다. 이후의 임의경매개시결정과 강제경매개시결정, 근저당권 자체는 매각으로 소멸합니다. 근저당권의 미배당 채권이 매수인에게 넘어가는 것은 아닙니다.

하지만 을구 4번 황종섭의 임차권등기는 등기일이 2024.01.25.이더라도 원래의 전입·확정일자가 2020.02.10.이고 점유개시일도 2020.03.10.으로 말소기준권리보다 빠릅니다. 배당으로 보증금이 전액 변제되지 않으면 임차권등기가 말소되지 않고 미변제 보증금을 매수인이 인수합니다.

② 임차인·점유관계 — 실제 조사 인원 38명

보증기관의 대위·승계로 중복 신고된 인원은 없으며, 조사·신고된 인원은 모두 개별 인원 38명입니다. 이 가운데 황종섭은 보증금과 확정일자가 확인되는 대항력 임차권자입니다. 임호승·조창현·김다솜·황지혜는 말소기준권리보다 먼저 전입했으나 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 분류해야 합니다.

대항력 없음 표시는 전입일이 2020.06.02. 말소기준권리보다 늦은 경우입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 선순위 전입자는 법률상 임차관계·실제 점유·보증금 존재 여부를 추가로 확인해야 합니다.

③ 가격 비교 — 최저가가 아니라 실질취득액을 봐야 한다

최근 실거래 가격과 비교할 자료가 없어, 감정가 대비 최저가가 낮다는 사실만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 더구나 이 물건은 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크므로 낙찰가가 내려갈수록 배당액이 줄고 매수인 인수액이 늘어납니다.

최저가가 19,664,000원에서 9,635,360원까지 내려가더라도 황종섭의 승계액이 81,089,952원에서 90,938,076원으로 늘어, 실질취득액은 약 100,000,000원 수준에 고정됩니다. 현재 회차의 실질취득액 100,753,952원은 감정가 117,000,000원의 86.1%입니다.

④ 예상배당표 (매각가 19,664,000원 가정)

근저당권의 미배당액은 매수인이 승계하지 않습니다. 매수인이 부담하는 확정 금액은 황종섭의 미배당 보증금 81,089,952원입니다. 당해세·최우선변제와 보증금 미상 점유자들의 권리는 반영되지 않아 실제 배당 및 인수액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·건물 상태 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 사건 분류는 근린시설이며 건축물대장에는 업무시설(오피스텔)로 등재돼 있습니다. 이해관계인 부재로 실제 이용상태는 확인이 필요합니다.
• 입지. 부산 서구 서대신동2가 동대신역 북서측 인근으로 공동주택·업무시설·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1호선 동대신역이 있습니다.
• 건물. 2019.07.30. 사용승인된 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 10층 건물이며 승강기·소방·기계식주차·위생 및 급배수·도시가스 난방설비가 있습니다.
• 공용부 상태. 건물 일부 층 공용부분 복도에서 내장마감재 타일의 탈락과 부풀어 오름 현상이 관찰됐습니다.
• 도로. 토지 북측 약 3~4미터, 남측 약 5~6미터 포장도로에 접합니다.
• 토지 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역이며 공시지가는 2,330,000원/㎡입니다.
• 환금성. 5회 유찰됐고 공부상 업무시설과 실제 이용상태의 일치 여부도 확인되지 않아, 권리 정리와 이용 가능성을 확인하지 않은 상태에서는 환금성을 낙관하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 황종섭 임차권 확인. 임대차계약서·전입·점유·확정일자·배당요구와 보증금 잔액을 원본으로 대조해야 합니다.
• 선순위 전입자 4명 확인. 임호승·조창현·김다솜·황지혜의 실제 점유, 임대차계약, 보증금, 확정일자와 퇴거 여부를 확인해야 합니다.
• 38명 전입관계 확인. 한 호실에 다수 인원이 조사된 이유와 각 인원의 점유부분, 임대차관계, 전출 여부를 현황조사 및 주민등록 자료와 대조해야 합니다.
• 강민화 동일인 여부. 점유자로 조사된 강민화와 강제경매 채권자 강민화가 동일인인지 확인해야 합니다.
• 실질취득액 기준. 현재 회차는 낙찰가 19,664,000원이 아니라 확정 인수액을 포함한 100,753,952원을 기준으로 판단해야 합니다.
• 추가 유찰 착시 경계. 낙찰가가 내려가도 황종섭 인수액이 늘어 실질취득액은 약 100,000,000원 수준에 머뭅니다.
• 이용상태 확인. 공부상 업무시설(오피스텔)과 현재 사용 형태, 전입 가능 여부 및 근린시설 사건 분류의 관계를 확인해야 합니다.
• 공용부 보수비 확인. 복도 타일 탈락·부풀음의 범위와 관리단 수선계획, 미납 관리비를 확인해야 합니다.
• 배당 변동 확인. 당해세·최우선변제와 미상 임차인의 권리가 반영되면 황종섭 배당액 및 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.

맺으며 — “1,966만원 낙찰”이 아니라 “1억 이상 취득 가능성”

이 물건의 최저가는 19,664,000원이지만 매수인의 알려진 총 부담은 그 금액으로 끝나지 않습니다. 황종섭의 보증금 100,000,000원 중 81,089,952원이 배당으로 회수되지 않아 매수인에게 승계되므로, 현재 회차의 실질취득액은 100,753,952원입니다.

또한 말소기준권리보다 먼저 전입한 임호승·조창현·김다솜·황지혜의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 이들의 대항력이 인정되면 총 취득 부담은 현재 계산보다 커질 수 있습니다. 실거래 비교 근거도 없고 5회 유찰, 다수 점유신고, 실제 이용상태 미확인, 공용부분 하자까지 겹칩니다. 최저가는 매우 낮지만 권리 위험은 매우 높습니다. 황종섭 외 선순위 전입자들의 보증금과 점유관계가 모두 해소됐다는 자료가 확인되기 전에는 입찰가를 계산할 단계가 아닙니다.