/ 13,765,000원
부산지방법원 2025타경100228. 부산 서구 서대신동2가 에비뉴엘 10층 1005호입니다. 사건 용도는 근린시설이고, 감정평가 내용상 이 건물이 포함된 각 호는 건축물대장에 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있습니다. 다만 이해관계인 부재로 실제 이용상태는 확인되지 않았습니다.
권리분석의 출발점은 2020.06.02. 설정된 경상남도정치망수산업협동조합 근저당권 4,620,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준권리이고 이후 경매개시결정과 후순위 권리는 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 하지만 이 사건은 단순한 “후순위 전부 소멸형”이 아닙니다. 황종섭은 2020.02.10. 전입·확정일자를 갖추고 보증금 100,000,000원의 임차권등기까지 마쳤으며, 배당에서 전액 변제되지 않으면 부족분이 매수인에게 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경100228 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 서구 구덕로305번길 10, 10층1005호 (서대신동2가,에비뉴엘) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 건축물대장상 업무시설(오피스텔) · 실제 이용상태 확인 필요 |
| 소유자 | 이은경 |
| 감정가 / 최저가 | 117,000,000원 / 13,765,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 경상남도정치망수산업협동조합 / 3,764,630,694원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차관계가 핵심
2019.08.09. 남부산농업협동조합 근저당권 3,600,000,000원은 2020.06.02. 이미 말소됐습니다. 같은 날 이은경에게 소유권이 이전되고 경상남도정치망수산업협동조합의 근저당권 4,620,000,000원이 설정되면서 현재의 말소기준이 됐습니다. 이후 2025.01.17. 임의경매, 2025.01.22. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유 관계 — 38명 중 선순위 여부를 분리해 봐야 한다
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 / 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 전영은 | 2021.11.16 | 미상 | 미상 | 2025.03.19 | 후순위 |
| 조창현 | 2020.02.07 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 권은서 | 2022.08.04 | 미상 | 미상 | 2025.02.20 | 후순위 |
| 한재민 | 2021.12.14 | 미상 | 미상 | 2025.02.10 | 후순위 |
| 김중진 | 2021.08.13 | 미상 | 미상 | 미상 | 후순위 |
| 임호승 | 2020.02.05 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 이현정 | 2022.05.24 | 미상 | 미상 | 미상 | 후순위 |
| 황지혜 | 2020.04.20 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 임유원 | 2021.12.30 | 미상 | 미상 | 미상 | 후순위 |
| 김혜미 | 2023.07.11 | 미상 | 미상 | 미상 | 후순위 |
| 정유수 | 2022.02.14 | 미상 | 미상 | 미상 | 후순위 |
| 이수빈 | 2023.05.26 | 미상 | 미상 | 미상 | 후순위 |
| 이지은 | 2022.12.15 | 미상 | 미상 | 미상 | 후순위 |
| 김도윤 | 2022.01.19 | 미상 | 미상 | 미상 | 후순위 |
| 장지훈 | 2022.01.03 | 미상 | 미상 | 2025.02.27 | 후순위 |
| 김치성 | 2023.01.03 | 미상 | 미상 | 미상 | 후순위 |
| 박소현 | 2022.01.24 | 미상 | 미상 | 미상 | 후순위 |
| 김유연 | 2022.02.09 | 미상 | 미상 | 미상 | 후순위 |
| 손수빈 | 2022.04.01 | 미상 | 미상 | 2025.02.14 | 후순위 |
| 김다솜 | 2020.03.20 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 진나희 | 2022.07.20 | 미상 | 미상 | 2025.01.23 | 후순위 |
| 박준규 | 2024.12.30 | 미상 | 미상 | 미상 | 후순위 |
| 이한아 | 2022.09.16 | 미상 | 미상 | 미상 | 후순위 |
| 강민화 | 2022.04.29 | 미상 | 미상 | 미상 | 후순위 |
| 박지희 | 2022.05.19 | 미상 | 미상 | 미상 | 후순위 |
| 신혜선 | 2022.01.13 | 미상 | 미상 | 2025.04.14 | 후순위 |
| 배주현 | 2022.07.27 | 미상 | 미상 | 2025.02.06 | 후순위 |
| 김민지 | 2022.05.31 | 미상 | 미상 | 미상 | 후순위 |
| 정이덕 | 2020.12.21 | 미상 | 미상 | 미상 | 후순위 |
| 방정인 | 2021.10.18 | 미상 | 미상 | 2025.03.05 | 후순위 |
| 김고은 | 2021.09.16 | 미상 | 미상 | 미상 | 후순위 |
| 이혜룡 | 2021.12.31 | 미상 | 미상 | 미상 | 후순위 |
| 윤정 | 2022.04.19 | 미상 | 미상 | 2025.04.01 | 후순위 |
| 황명철 | 2020.06.24 | 미상 | 미상 | 미상 | 후순위 |
| 이수화 | 2022.03.16 | 미상 | 미상 | 미상 | 후순위 |
| 윤종대 | 2022.10.13 | 미상 | 미상 | 2025.02.06 | 후순위 |
| 최중근 | 2024.02.23 | 미상 | 미상 | 2025.03.21 | 후순위 |
| 황종섭 | 2020.02.10 | 100,000,000원 | 2020.02.10 | 2024.01.25 | 대항력 우선변제 미배당 인수 |
③ 최저가가 내려가도 실질취득은 거의 내려가지 않는다
황종섭의 보증금 100,000,000원이 낙찰가보다 큰 대항력 인수형이므로, 낙찰가가 내려가면 배당받는 금액이 줄고 그만큼 매수인 인수액이 늘어납니다. 따라서 최저가 자체를 취득원가로 보면 안 됩니다.
| 회차 | 최저가 | 황종섭 인수 | 확인된 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 13,765,000원 | 86,882,770원 | 100,647,770원 |
| 7회 유찰 시 | 9,635,500원 | 90,937,939원 | 100,573,439원 |
| 8회 유찰 시 | 6,744,850원 | 93,776,557원 | 100,521,407원 |
즉 6회에서 8회로 더 유찰되어 최저가가 13,765,000원에서 6,744,850원으로 내려가더라도, 확인된 실질취득은 약 100,500,000원대에 머뭅니다. 더구나 이 계산에는 조창현·임호승·황지혜·김다솜의 미상 보증금이 포함되지 않았으므로, 이를 실질취득의 확정 상한으로 볼 수도 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 13,765,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 647,770원 |
| 1. 임차인 황종섭 보증금 | 100,000,000원 | 13,117,230원 |
| 2. 근저당 · 경상남도정치망수산업협동조합 | 4,620,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 13,765,000원이 집행비용과 황종섭 배당으로 모두 소진됩니다. 황종섭의 미배당 86,882,770원은 매수인 인수로 계산되며, 근저당권자는 예상배당 0원입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 건물·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 동대신역 북서측 인근. 공동주택·업무시설·근린생활시설이 혼재하고 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근 가능. 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도1호선 동대신역이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 건축물대장상 업무시설(오피스텔)로 등재됐으나 이해관계인 부재로 실제 이용상태는 확인되지 않았습니다.
- 건물. 2019.07.30. 사용승인, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층·지상10층 건물입니다.
- 설비. 승강기·소방·기계식주차설비가 있고 위생·급배수·도시가스 난방설비가 있는 것으로 추정됩니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역이며 공시지가는 2,330,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 일부 층 공용부분 복도에서 내장마감재 타일의 탈락·부풀어 오름 현상이 관찰됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 황종섭 인수액 확인. 현재 예상 인수액은 86,882,770원입니다. 낙찰가가 더 내려가면 인수액이 늘어 실질취득은 약 100,000,000원 수준에 고정되는 구조입니다.
- 선순위 전입 4명 확인. 조창현·임호승·황지혜·김다솜은 말소기준보다 먼저 전입했습니다. 보증금·확정일자·실제 점유관계를 확인하기 전까지 추가 인수위험을 배제하면 안 됩니다.
- 다수 점유자 확인. 조사된 인원은 38명입니다. 호실별 실제 점유관계와 전입만 남아 있는 사람을 구분해야 합니다.
- 강민화 관계 확인. 점유 조사 명단의 강민화와 강제경매 채권자 강민화의 동일인 여부 및 실제 임대차관계를 확인해야 합니다.
- 실제 이용상태 확인. 건축물대장상 업무시설(오피스텔)이지만 실제 이용상태는 확인되지 않았습니다.
- 공용부분 상태 확인. 일부 층 복도 타일 탈락·부풀어 오름이 관찰됐으므로 현장 상태와 관리 상태를 확인해야 합니다.
- 시세 원본 확인. 실거래 비교자료가 없어 최저가 또는 실질취득이 시장가격보다 싸다고 판단할 근거가 없습니다.
맺으며 — “1,376만원짜리 물건”이 아니라 인수액까지 합쳐 봐야 한다
이 사건의 핵심은 6회 유찰 자체가 아닙니다. 최저매각가가 13,765,000원까지 떨어졌어도 황종섭의 보증금 중 86,882,770원이 현재 회차에서 매수인에게 남고, 확인된 실질취득은 100,647,770원입니다. 7회·8회 유찰로 최저가가 더 낮아져도 인수액이 커져 총액은 약 100,500,000원대에서 거의 움직이지 않습니다.
여기에 말소기준보다 먼저 전입한 조창현·임호승·황지혜·김다솜의 보증금이 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 계산된 100,647,770원조차 최종 부담액으로 확정할 수 없습니다. 이 사건은 “낙찰가가 싸다”가 아니라 “인수액과 선순위 임차관계를 얼마나 정확히 확정하느냐”가 승부처입니다. 실거래 시세도 확인되지 않아 가격 메리트 판단은 보류하는 것이 데이터상 일관된 결론입니다.
