부산지방법원 2023타경60232. 부산 금정구 금강로 700, 현칭 ‘남산시장’ 1층 105호 근린시설입니다. 감정평가 현황에는 105호 외 29개호가 함께 기재돼 있고, 음식점·식료품 등 판매시설로 이용 중인 호실과 일부 공실이 혼재합니다. 현재 회차 최저매각가는 6,918,000원으로 감정가 84,000,000원에서 7회 유찰된 상태입니다.
가격 숫자만 보면 할인폭이 매우 커 보이지만, 이 물건의 핵심은 가격이 아니라 권리의 확정 여부입니다. 2020.12.28. 설정된 대구은행 근저당권 876,000,000원이 말소기준으로 제시되고 그 이후 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이보다 앞선 2017.07.17.의 을구 4번 근저당권설정등기 회복은 매수인 인수 대상으로 표시되어 있어, 배당표상 매수인 인수액 0원이라는 숫자만으로 권리 부담이 없다고 결론 내리면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2023타경60232 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 금정구 금강로 700, 1층105호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(근린시설) · 현칭 ‘남산시장’ · 음식점·식료품 등 판매시설 이용 |
| 소유자 | 주식회사성진컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 84,000,000원 / 6,918,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 남산시장관리단 / 55,812,584원 |
| 말소기준권리 | 2020.12.28. 을구 6번 근저당권 · 주식회사대구은행 · 채권최고액 876,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 회복등기가 핵심
말소기준인 2020.12.28. 대구은행 근저당 이후에는 2021.12.22. 차동섭 명의 근저당 1,500,000,000원과 그 근저당부채권에 대한 다수의 질권 설정이 이어졌고, 2023.10.17. 남산시장관리단의 강제경매개시결정, 2023.12.06. 대구은행의 임의경매개시결정이 등기돼 있습니다. 대구은행 근저당과 차동섭 근저당, 두 경매개시결정은 현재 권리분석상 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
② 임차·점유 현황 — 105호는 대항력 없지만 미상 점유가 남는다
| 점유자 | 호실 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이영애 | 105호 | 2023.03.30 | 10,000,000원 | 100,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정해숙 | 118호 | 2023.07.05 | 2,000,000원 | 60,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신유림 | 133호 | 2022.03.29 | 5,000,000원 | 60,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신유미 | 134호 | 미상 | 5,000,000원 | 60,000원 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 신미령 | 147호 | 2022.03.25 | 5,000,000원 | 60,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 점포 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
현재 주소와 직접 일치하는 105호 점유자 이영애는 2023.03.30. 전입으로 2020.12.28. 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증금은 10,000,000원, 월차임은 100,000원이며 2023.12.26. 배당요구가 접수돼 있습니다. 118호·133호·147호 점유자도 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력이 없는 것으로 확인됩니다.
③ 가격 — 7회 유찰이어도 ‘싸다’고 단정할 근거는 없다
현재 최저매각가는 6,918,000원으로 감정가 84,000,000원의 8.24% 수준입니다. 8회 유찰 시 4,842,600원, 9회 유찰 시 3,389,820원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다.
그러나 동일·유사 근린시설의 최근 실거래 자료가 제시돼 있지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 판단할 수 없습니다. 특히 을구 4번 회복등기의 인수 여부와 금액이 확정되지 않은 상태라면 낙찰가 외 부담이 실질취득비용에 추가될 가능성부터 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 6,918,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 524,524원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 | 미상 | 0원 |
| 3. 을구 6번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 876,000,000원 | 6,393,476원 |
| 4. 을구 7번 근저당권 · 차동섭 | 1,500,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 14번 경매개시결정 · 남산시장관리단 | 55,812,584원 | 0원 |
| 6. 갑구 15번 경매개시결정 · 주식회사 대구은행 | 55,812,584원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액 2,487,625,168원 중 채권자 예상배당은 6,393,476원이며, 미배당액은 2,481,231,692원입니다. 을구 4번 근저당권은 채권액이 확인되지 않아 배당 계산에서 제외돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 현칭 ‘남산시장’의 1층 105호 외 29개호로, 음식점·식료품 등 판매시설로 이용 중이며 일부 호실은 공실입니다.
- 구분 상태. 통칭 오픈상가이나 건축물 현황도상 호별 치수가 표시돼 있고 벽면 또는 바닥에 호수·경계표시가 있어 각 호별 위치 확인이 가능한 상태입니다.
- 입지. 부산광역시 금정구 남산동 ‘남산동행정복지센터’ 남서측 인근으로, 주상복합 아파트·업무시설·각종 근린생활시설이 형성된 주상지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장, 근거리에 도시철도 1호선 범어사역이 있습니다.
- 도로. 서측 약 15미터, 남측 약 10미터, 북동측 약 20미터 폭 도로와 각각 접합니다.
- 용도·토지. 준주거지역에 포함되고 제2종일반주거지역에 저촉되며, 시장에 포함됩니다. 토지면적 314.1㎡, 공시지가 2,636,000원/㎡입니다.
- 건물. 철골철근콘크리트구조·철근콘크리트지붕의 지하2층·지상5층 건물이며 공동 위생·급배수·화재탐지·경보·승강기·기계식주차 설비가 갖춰져 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 을구 4번 회복등기 원본 확인. 2017.07.17. 회복등기가 실제로 매수인에게 어떤 범위로 인수되는지, 관련 을구 1번 말소와의 관계 및 현재 효력을 등기부 원문으로 확인해야 합니다.
- 인수금액 확정 전 가격판단 금지. 최저가 6,918,000원만으로 실질취득비용을 계산하지 말고, 회복등기의 채권 범위와 존속 여부를 먼저 확정해야 합니다.
- 점유 확인. 105호 이영애는 대항력이 없지만 134호와 호수 미상의 주거 점포는 대항력 가능·미상 상태입니다. 실제 점유 위치와 전입일·보증금을 확인해야 합니다.
- 30개 호실 범위 확인. 감정평가에는 105호 외 29개호가 함께 기재돼 있으므로, 현재 매각대상 범위와 각 호실의 점유·공실 상태를 매각목록과 현황조사 원본으로 대조해야 합니다.
- 오픈상가 경계 확인. 호별 경계표시가 있다고 기재돼 있지만 현장에서 105호의 실제 위치·면적·경계가 현황도와 일치하는지 확인해야 합니다.
- 시세 별도 확인. 최근 실거래 비교자료가 없어 감정가 대비 8.24%라는 숫자만으로 저가매수 여부를 판단할 수 없습니다.
맺으며 — “유찰 횟수보다 권리 확정이 먼저”
감정가 84,000,000원이 7회 유찰돼 6,918,000원까지 내려왔다는 숫자는 강하게 눈에 들어옵니다. 그러나 이 사건은 낮은 최저가가 곧 안전한 매수가를 뜻하지 않습니다. 2020.12.28. 대구은행 근저당 이후 권리들은 매각으로 소멸하는 흐름이지만, 그보다 앞선 을구 4번 근저당권설정등기 회복이 매수인 인수로 표시돼 있고, 채권액도 배당 계산에서 확인되지 않았습니다. 여기에 전입일·보증금이 미상인 주거 점포와 전입일 미상 점유자까지 남아 있습니다.
따라서 이 물건의 결론은 “691만원이라 싸다”가 아니라 “691만원 외에 무엇을 떠안는지 먼저 확정하라”입니다. 7회 유찰된 근린시설이라는 환금성 부담까지 겹쳐 있으므로, 원본 등기부와 매각물건명세서에서 회복등기의 현재 효력과 미상 점유를 해소하기 전에는 낮은 최저가만으로 응찰 판단을 내리기 어렵습니다.
