부산지방법원 2023타경60232. 부산 금정구 남산동, 현칭 ‘남산시장’ 건물의 1층 120호 근린시설입니다. 현재 소유자는 주식회사성진컴퍼니이며, 전신인 주식회사성진산업개발이 2020.12.28 임의경매 매각으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 주식회사대구은행 채권최고액 876,000,000원 근저당권이 설정됐고, 이 권리가 현재 권리분석의 말소기준권리입니다.
그 뒤 2021.12.22 차동섭 명의 채권최고액 1,500,000,000원 근저당권, 2023.02.17 금정구 압류, 2023.10.17 남산시장관리단의 강제경매개시결정, 2023.12.06 주식회사 대구은행의 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 현재 배당 계산에서는 매수인 인수액을 0원으로 잡고 있어, 낙찰가 외에 등기상 권리를 별도 금액으로 떠안는 구조로 계산되지는 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2023타경60232 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 금정구 금강로 700, 1층120호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 근린시설 · 음식점·식료품 등 판매시설로 이용되는 남산시장 내 구분점포 |
| 소유자 | 주식회사성진컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 77,000,000원 / 6,341,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 남산시장관리단 / 55,812,584원 |
| 말소기준권리 | 2020.12.28 주식회사대구은행 근저당권 · 채권최고액 876,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 2020년 매각 뒤 대구은행 근저당이 기준
이 건물에는 2016년부터 근저당·가압류·압류·과거 경매 이력이 상당수 존재하지만, 2020.12.28 임의경매 매각을 통해 기존 권리들이 정리되고 주식회사성진산업개발이 소유권을 취득한 뒤, 같은 날 설정된 대구은행 근저당권이 현재 말소기준으로 잡혀 있습니다. 이후 설정된 차동섭 근저당권과 그 부채권 질권 구조, 압류와 경매개시결정은 모두 말소기준일 뒤에 형성된 권리입니다.
② 임차인·점유 — 실제 임차인 5명, 모두 120호 외 다른 호수
현황조사에서 확인된 실제 임차인은 5명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 모두 실제 임차인으로 조사됐습니다. 다만 점유 호수는 105호·118호·133호·134호·147호로, 본건 120호와는 다릅니다. 따라서 아래 보증금은 본건 120호의 인수금액으로 합산하지 않습니다.
| 임차인 / 호수 | 전입 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이영애 · 105호 | 2023.03.30 | 10,000,000원 / 100,000원 | 대항력 없음 | 미상 배당요구 2023.12.26 | 승계 없음 |
| 정해숙 · 118호 | 2023.07.05 | 2,000,000원 / 60,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 신유림 · 133호 | 2022.03.29 | 5,000,000원 / 60,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 신유미 · 134호 | 미상 | 5,000,000원 / 60,000원 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 신미령 · 147호 | 2022.03.25 | 5,000,000원 / 60,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
이영애·정해숙·신유림·신미령은 전입일이 2020.12.28 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 신유미는 전입일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 하며, 대항력이 있다고 단정할 수 없습니다. 특히 이 5명 모두 본건 120호 점유자로 표시된 것은 아니므로, 본건의 실제 점유 상태는 호별 경계와 함께 현장에서 대조할 필요가 있습니다.
③ 가격·유찰 — 6,341,000원이 ‘싼 가격’이라는 뜻은 아니다
감정가 77,000,000원에서 7회 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 6,341,000원, 감정가의 8.24%입니다. 다음 회차 시나리오는 8회 유찰 시 4,438,700원, 9회 유찰 시 3,107,090원으로 제시돼 있습니다.
감정요항상 이 건물은 음식점·식료품 등 판매시설로 이용되고 있으나 일부 점포는 공실 상태이며, 매각물건명세서에는 각 구분건물이 통칭 오픈상가로 설명돼 있습니다. 벽면 또는 바닥의 호수 표시와 경계표시로 각 호별 위치 확인은 가능한 상태지만, 아파트처럼 표준화된 주거용 자산과 달리 호별 위치·동선·점유·영업상태가 가치와 환금성에 직접 영향을 줄 수 있는 유형입니다.
④ 예상배당표 (매각가 6,341,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 514,138원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 | - | 0원 |
| 3. 대구은행 근저당권 | 876,000,000원 | 5,826,862원 |
| 4. 차동섭 근저당권 | 1,500,000,000원 | 0원 |
| 5. 남산시장관리단 경매개시결정 | 55,812,584원 | 0원 |
| 6. 대구은행 경매개시결정 | 55,812,584원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 2,487,625,168원 중 현재 회차 예상배당은 5,826,862원, 미배당은 2,481,798,306원입니다. 근저당 채권액에는 채권최고액 기준 금액이 포함돼 있으며, 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 금정구 남산동 소재 남산동행정복지센터 남서측 인근의 현칭 ‘남산시장’으로, 주변은 주상복합 아파트·업무시설·각종 근린생활시설이 형성된 주상지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장, 근거리에 도시철도 1호선 범어사역이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 용도. 음식점·식료품 등 판매시설로 이용 중이며, 감정 대상 점포 가운데 일부는 공실 상태로 조사됐습니다.
- 구분점포. 통칭 오픈상가로 벽면 또는 바닥 등에 각 호수의 표시 및 경계표시가 있어 호별 위치 확인이 가능한 상태입니다.
- 토지. 준주거지역, 지목 대, 상업용 이용이며 토지면적 314.1㎡, 공시지가 2,636,000원/㎡입니다.
- 접근. 서측 약 15미터, 남측 약 10미터, 북동측 약 20미터 폭 도로와 각각 접합니다.
- 건물. 철골철근콘크리트구조 지하2층·지상5층 건물로 공동 위생·급배수·화재탐지 및 경보·승강기· 기계식주차설비를 갖추고 있습니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반사항은 표시되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 120호의 실제 위치를 먼저 대조. 오픈상가이므로 벽면·바닥의 호수 및 경계표시와 1층120호의 실제 위치를 현장에서 일치시켜 확인해야 합니다.
- 7회 유찰을 가격 메리트로 단정하지 않기. 최저가 6,341,000원은 감정가의 8.24%지만, 최근 실거래와의 비교 근거 없이 ‘시세보다 싸다’고 판단해서는 안 됩니다.
- 점유자 호수 구분. 조사된 임차인 5명은 105호·118호·133호·134호·147호로 본건 120호와 다릅니다. 현장 점유 상태와 호별 경계를 함께 확인해야 합니다.
- 신유미 임차관계 분리 판단. 134호 신유미는 전입일이 미상이라 대항력을 ‘있음’으로 단정할 수 없고, ‘대항력 가능·미상’으로만 봐야 합니다.
- 공동담보 구조 확인. 대구은행·차동섭 근저당에는 공동담보목록이 연결돼 있어, 채권최고액 자체를 이 120호의 독립적인 실질가치나 낙찰자 부담액으로 보면 안 됩니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 예상 미배당은 2,481,798,306원으로 매우 크지만, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자의 미회수액과 낙찰자의 인수부담은 별개입니다.
맺으며 — “8.24%까지 떨어졌다”보다 중요한 건 왜 7번 유찰됐는가
이 물건의 숫자는 강렬합니다. 감정가 77,000,000원, 현재 최저가 6,341,000원, 7회 유찰·감정가의 8.24%입니다. 권리만 보면 대구은행 근저당을 기준으로 후순위 권리가 정리되는 구조이고, 현재 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 이 물건은 아파트가 아니라 남산시장 1층의 오픈상가형 근린시설입니다. 감정 대상에는 일부 공실도 존재하고, 본건 120호의 시장가치를 직접 검증할 최근 실거래 비교 근거도 없습니다. 따라서 결론은 단순히 “77,000,000원짜리를 6,341,000원에 산다”가 아닙니다. 권리 인수는 낮지만, 가격 적정성과 환금성은 별도 검증이 필요한 물건입니다. 7회 유찰이라는 결과 자체를 싸다는 증거로 보지 말고, 120호의 정확한 위치·점유·영업 가능성과 실제 시장가치를 확인한 뒤 접근해야 합니다.
