부산지방법원 2023타경60232. 부산 금정구 금강로 700, 현칭 ‘남산시장’ 1층 133호 근린시설입니다. 감정가는 76,000,000원이지만 7회 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 6,259,000원, 감정가의 8.24%까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 강한 할인처럼 보이지만, 본건은 아파트가 아니라 음식점·식료품 등 판매시설로 이용되는 오픈상가형 집합건물입니다. 감정평가 내용상 일부 호실은 공실이고, 이미 7회 유찰됐다는 사실 자체가 시장의 환금성 평가를 함께 보여줍니다.
권리의 기준점은 2020.12.28. 설정된 대구은행 근저당권 876,000,000원입니다. 그 이후 설정된 차동섭 근저당권 1,500,000,000원과 이번 강제경매·대구은행 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2016~2018년의 과거 근저당·가압류·압류·경매기입은 2020.12.28. 임의경매 매각 과정에서 이미 말소된 이력입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2023타경60232 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 금정구 금강로 700, 1층133호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(근린시설) · 현칭 ‘남산시장’ · 음식점·식료품 등 판매시설 이용 |
| 소유자 | 주식회사성진컴퍼니 |
| 소유권 취득 | 2020.12.28. 임의경매로 인한 매각 · 주식회사성진산업개발 취득 후 2021.02.22. 상호변경 |
| 감정가 / 최저가 | 76,000,000원 / 6,259,000원 (7회 유찰 · 감정가의 8.24%) |
| 신청채권자 / 청구 | 남산시장관리단 / 55,812,584원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 현재 기준점은 2020년 대구은행 근저당
현재 권리분석의 말소기준은 2020.12.28. 대구은행 근저당권입니다. 이후 차동섭 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션도 매수인이 떠안는 확정 권리금액을 0원으로 계산하고 있습니다. 다만 등기권리의 소멸과 점유자의 대항력 문제는 별개이므로 임차관계는 따로 확인해야 합니다.
② 임차인·점유 분석 — 133호는 후순위, 호수 미상 점유는 확인 필요
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 신유림 | 133호 | 2022.03.29 | 5,000,000원 / 60,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 점포 | 호수 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 미상 |
133호로 직접 특정된 신유림은 2022.03.29. 전입으로, 말소기준일 2020.12.28.보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증금 5,000,000원·월세 60,000원이며 확정일자는 확인되지 않습니다. 반면 매각물건명세서에는 별도로 주거 사용 점포가 기재되어 있으나 호수·전입일·보증금이 특정되지 않습니다. 이 점유자를 133호와 동일인 또는 별도 호실 점유자로 단정할 수 없으므로, 대항력 가능·미상 상태로 두고 현장과 명세서 원문을 대조해야 합니다.
③ 가격·환금성 — 8.24%보다 ‘왜 7번 유찰됐는가’가 중요하다
현재 최저가 6,259,000원은 감정가 76,000,000원의 8.24%입니다. 다음 회차를 가정한 시나리오는 8회 유찰 시 4,381,300원, 9회 유찰 시 3,066,910원입니다. 다만 본건에는 비교 가능한 최근 실거래 자료가 제시되지 않아, 이 가격이 실제 상권의 거래가보다 낮은지는 확인할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 6,259,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 512,662원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 | 미상 | 0원 |
| 3. 을구 6번 근저당 · 주식회사대구은행 | 876,000,000원 | 5,746,338원 |
| 4. 을구 7번 근저당 · 차동섭 | 1,500,000,000원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 남산시장관리단 | 55,812,584원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 주식회사 대구은행 | 55,812,584원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 2,487,625,168원 중 예상 배당은 5,746,338원이며, 예상 미배당은 2,481,878,830원입니다. 신청채권자 남산시장관리단은 현재 매각가 가정에서 배당을 받지 못하는 시뮬레이션입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 금정구 남산동 소재 남산동행정복지센터 남서측 인근의 현칭 ‘남산시장’으로, 주상복합 아파트·업무시설·근린생활시설이 형성된 주상지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장, 근거리에 도시철도 1호선 범어사역이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 음식점·식료품 등 판매시설로 이용되며 일부 호실은 공실입니다. 건물은 철골철근콘크리트구조, 지하2층·지상5층입니다.
- 점포 형태. 구분건물은 통칭 오픈상가로, 건축물 현황도상 호별 치수가 표시되고 벽면 또는 바닥에 각 호수와 경계표시가 있어 위치 확인이 가능한 상태입니다.
- 토지·규제. 상업용 건부지로 이용되며 준주거지역에 포함되고 제2종일반주거지역에 저촉, 시장에 포함·도로에 접합니다. 공시지가는 2,636,000원/㎡입니다.
- 도로. 서측 약 15미터, 남측 약 10미터, 북동측 약 20미터 폭 도로에 각각 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 133호 경계 확인. 오픈상가형 구분건물이므로 현장 바닥·벽면 호수 표시와 건축물 현황도를 대조해 133호의 실제 위치와 경계를 확인해야 합니다.
- 신유림 점유 확인. 133호 임차인으로 기재된 신유림의 실제 점유 여부와 현재 임대차 상태를 확인해야 합니다.
- 호수 미상 점유 확인. 주거 사용으로 기재된 호수 미상 점포의 실제 위치·전입일·보증금을 확인하기 전에는 대항력과 승계 위험을 확정할 수 없습니다.
- 환금성 검토. 이미 7회 유찰됐고 일부 호실이 공실인 상가입니다. 감정가 대비 할인율보다 실제 임대수요·영업 가능성·재매각 가능성을 먼저 검증해야 합니다.
- 배당구조 확인. 최저가 기준 매각대금 대부분이 선순위 대구은행에 배당되고 신청채권자는 배당을 받지 못하는 구조입니다. 배당표와 매각물건명세서 원본을 대조해야 합니다.
- 공용비용 확인. 시장형 집합건물인 만큼 관리비·공용부분 비용과 관리단 관련 채무의 실제 부담범위를 관리단에 확인하는 것이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “8.24%”보다 더 중요한 것은 환금성과 점유 확인이다
이 물건의 가장 눈에 띄는 숫자는 감정가 76,000,000원에서 7회 유찰돼 최저가 6,259,000원까지 내려왔다는 점입니다. 하지만 권리분석에서는 이 숫자를 곧바로 ‘싸다’로 번역하면 안 됩니다. 현재 등기·배당 기준 확정 인수액은 0원이고 133호 신유림도 후순위여서 이 부분은 비교적 명확합니다. 반면 실거래 시세가 없고, 오픈상가형 근린시설이며, 일부 공실과 호수 미상 주거 점유 기재가 있습니다.
결국 본건은 등기권리보다 현장·점유·환금성이 더 어려운 물건입니다. 7회 유찰이라는 결과 자체가 낮은 환금성을 경고하고 있으므로, 입찰 판단의 순서는 ‘감정가 대비 얼마나 싸졌는가’가 아니라 133호가 정확히 어디인지, 누가 실제로 점유하는지, 추가 승계위험이 없는지, 다시 팔거나 임대할 수 있는지가 되어야 합니다. 가격은 매우 낮지만, 확인해야 할 리스크도 그만큼 큰 근린시설입니다.
