부산지방법원 2023타경60232. 부산 금정구 금강로 700, 현칭 ‘남산시장’ 1층 근린시설입니다. 등기상 현재 소유자는 주식회사성진컴퍼니이고, 2020.12.28. 임의경매 매각으로 소유권을 취득한 뒤 같은 날 주식회사대구은행 채권최고액 876,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 현재 권리관계의 말소기준권리입니다.
말소기준 이후에는 2021.12.22. 차동섭의 채권최고액 1,500,000,000원 근저당권, 2023.10.17. 남산시장관리단의 강제경매개시결정, 2023.12.06. 주식회사 대구은행의 임의경매개시결정이 이어집니다. 배당모형에서는 매수인 인수액을 0원으로 계산하고 있지만, 임차인 1명의 전입일이 미상이므로 권리분석은 여기서 끝나지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2023타경60232 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 금정구 금강로 700, 1층138호 |
| 용도 / 이용 | 근린시설 · 음식점·식료품 등 판매시설 |
| 현칭 | 남산시장 |
| 소유자 | 주식회사성진컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 73,000,000원 / 6,012,000원 |
| 유찰 | 7회 · 감정가의 8.24% |
| 신청채권액 | 55,812,584원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 현재 말소기준은 2020.12.28. 대구은행
2016년 경남은행 근저당과 2017년 한재대부 근저당 등 과거 권리는 2020.12.28. 임의경매 매각 과정에서 말소됐습니다. 현재 분석의 기준점은 같은 날 새로 설정된 대구은행 876,000,000원 근저당권입니다. 이후의 차동섭 근저당권과 두 건의 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조로 잡혀 있습니다.
② 임차인 — 5명 중 1명은 대항력 판정 미상
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 보증금 / 차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이영애 | 105호 | 2023.03.30 | 10,000,000원 / 100,000원 | 2023.12.26 | 없음 | 미상 |
| 정해숙 | 118호 | 2023.07.05 | 2,000,000원 / 60,000원 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 신유림 | 133호 | 2022.03.29 | 5,000,000원 / 60,000원 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 신유미 | 134호 | 미상 | 5,000,000원 / 60,000원 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 신미령 | 147호 | 2022.03.25 | 5,000,000원 / 60,000원 | 미상 | 없음 | 미상 |
이영애·정해숙·신유림·신미령은 전입일이 2020.12.28. 말소기준권리보다 뒤여서 대항력이 없는 것으로 정리됩니다. 반면 신유미는 전입신고일 자체가 확인되지 않아 ‘대항력 있음’으로 단정할 수도, ‘없음’으로 단정할 수도 없습니다. 보증금은 5,000,000원이고 확정일자도 확인되지 않습니다.
③ 가격 — 73,000,000원에서 6,012,000원까지 내려온 이유를 봐야 한다
현재 최저가는 6,012,000원으로 감정가 73,000,000원의 8.24%입니다. 다음 시나리오는 8회 유찰 시 4,208,400원, 9회 유찰 시 2,945,880원까지 낮아집니다. 그러나 이 물건은 아파트처럼 최근 실거래 평균을 바로 대입하기 어려운 시장 내 오픈상가형 근린시설입니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정하면 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 7회 유찰 | 6,012,000원 | 8.24% | 5,503,784원 | 2,482,121,384원 |
| 8회 유찰 시 | 4,208,400원 | 5.76% | 3,732,649원 | 2,483,892,519원 |
| 9회 유찰 시 | 2,945,880원 | 4.04% | 2,492,854원 | 2,485,132,314원 |
④ 예상배당표 (매각가 6,012,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 508,216원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 | - | 0원 |
| 3. 대구은행 근저당권 | 876,000,000원 | 5,503,784원 |
| 4. 차동섭 근저당권 | 1,500,000,000원 | 0원 |
| 5. 남산시장관리단 경매개시결정 | 55,812,584원 | 0원 |
| 6. 대구은행 경매개시결정 | 55,812,584원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 2,487,625,168원 중 채권자 예상배당은 5,503,784원, 미배당은 2,482,121,384원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 배당모형상 매수인 인수액도 0원입니다. 집행비용은 508,216원으로 반영돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 금정구 남산동 ‘남산동행정복지센터’ 남서측 인근의 현칭 남산시장으로, 주변은 주상복합 아파트·업무시설·각종 근린생활시설이 형성된 주상지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 시내버스 정류장, 근거리 도시철도 1호선 범어사역이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 이용상태. 음식점·식료품 등 판매시설로 이용 중이며 평가 대상 중 일부는 공실상태입니다.
- 건물. 철골철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕, 지하 2층·지상 5층 건물의 1층 근린시설입니다.
- 설비. 공동 위생설비·급배수설비·화재탐지 및 경보설비·승강기·기계식주차설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 서측 약 15m, 남측 약 10m, 북동측 약 20m 폭 도로와 각각 접합니다.
- 토지. 상업용으로 이용 중이며 공시지가는 2,636,000원/㎡입니다. 준주거지역에 포함되고 시장에 포함되며 도로에 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 오픈상가 구조. 각 호별 벽면 또는 바닥에 호수·경계표시가 있어 위치 확인이 가능한 상태로 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 134호 신유미의 전입일 확인. 보증금 5,000,000원, 차임 60,000원이고 전입신고일이 미상입니다. 말소기준권리 전후에 따라 대항력 판단이 달라질 수 있습니다.
- 점유 호실 대조. 현황조사에 확인된 임차인은 105호·118호·133호·134호·147호입니다. 매각 대상의 범위와 점유관계를 매각물건명세서·현황조사 원문과 맞춰 확인해야 합니다.
- 차동섭 근저당권 관련 질권 확인. 2021.12.22. 이후 다수의 근저당권부 채권질권이 등기돼 있으므로 등기부에서 현재 상태와 말소 범위를 확인해야 합니다.
- 오픈상가 경계 확인. 남산시장 내 각 호의 위치와 경계표시가 실제 현장에서 명확한지 직접 확인해야 합니다.
- 공실·영업상태 확인. 감정요항상 일부 평가대상은 공실입니다. 대상 호실의 실제 영업상태와 임대수요를 현장에서 확인해야 합니다.
- 7회 유찰 원인 확인. 단순 가격 문제인지, 점포 위치·동선·임대수요·점유관계 등 다른 원인이 있는지 현장 확인이 중요합니다.
- 배당과 인수 구분. 계산상 인수액 0원과 별개로 대항력 미상 임차인의 권리 여부는 독립적으로 확인해야 합니다.
맺으며 — “8.24%”보다 중요한 것은 왜 7번 유찰됐는가
감정가 73,000,000원이 6,012,000원까지 내려오면 숫자만으로는 강한 할인처럼 보입니다. 그러나 이 물건은 이미 7회 유찰된 근린시설이고, 아파트처럼 최근 동일 평형 실거래 평균을 바로 대입할 수 있는 구조도 아닙니다. 더구나 현황조사 임차인 5명 중 신유미는 전입일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다.
말소기준 이후의 주요 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 정리되는 구조이고, 배당모형상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 이를 곧바로 ‘권리 깨끗’으로 단정하기에는 미상 임차인과 다수의 근저당권부 채권질권, 오픈상가 특유의 환금성 문제가 남습니다. 가격은 크게 내려왔지만, 권리와 환금성은 보수적으로 확인해야 하는 물건입니다.
