5,683,000원
부산지방법원 2023타경60232. 부산 금정구 남산동 현칭 ‘남산시장’ 건물의 1층 152호 근린시설입니다. 감정가 69,000,000원에서 7회 유찰돼 현재 최저매각가는 5,683,000원입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 유찰폭이 아니라 말소기준보다 앞선 권리입니다. 현재 말소기준은 2020.12.28 설정된 주식회사대구은행의 을구 6번 근저당권, 채권최고액 876,000,000원입니다.
그보다 앞선 2017.07.17 을구 4번에는 경남은행 근저당권의 설정등기회복이 있고, 권리분석상 “말소기준권리 이전 → 매수인 인수”로 표시됩니다. 반면 2020.12.28 을구 5번에는 종전 1번·2번 근저당권이 임의경매 매각으로 말소된 기록도 존재합니다. 따라서 을구 4번 회복등기의 현재 효력이 실제로 남아 있는지 원본 등기사항을 확인하기 전에는 ‘인수 0원’으로 단정하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2023타경60232 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 금정구 금강로 700, 1층152호 |
| 물건종류 | 집합건물(근린시설) · 현칭 ‘남산시장’ |
| 현재 소유자 | 주식회사성진컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 69,000,000원 / 5,683,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 남산시장관리단 / 55,812,584원 |
| 말소기준 | 2020.12.28 을구 6번 근저당권 · 주식회사대구은행 · 채권최고액 876,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 최저가보다 먼저 볼 선순위 권리
말소기준 이후에는 2021.12.22 차동섭의 을구 7번 근저당권 1,500,000,000원과 이에 연결된 여러 근저당권부 채권질권, 2023.10.17 남산시장관리단의 강제경매개시결정, 2023.12.06 주식회사 대구은행의 임의경매개시결정이 이어집니다. 대구은행 을구 6번 근저당권과 차동섭 을구 7번 근저당권은 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다.
② 임차인 — 실제 조사 5명, 1명은 대항력 판정 불가
현황조사에 확인된 실제 임차인은 5명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 다만 신고 호수는 105호·118호·133호·134호·147호로, 본건 주소의 152호와 서로 다릅니다. 이 가운데 신유미의 전입신고일은 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보수적으로 봐야 합니다.
| 임차인 | 호수 | 보증금 | 월차임 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이영애 | 105호 | 10,000,000원 | 100,000원 | 2023.03.30 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 정해숙 | 118호 | 2,000,000원 | 60,000원 | 2023.07.05 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 신유림 | 133호 | 5,000,000원 | 60,000원 | 2022.03.29 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 신유미 | 134호 | 5,000,000원 | 60,000원 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 신미령 | 147호 | 5,000,000원 | 60,000원 | 2022.03.25 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
이영애는 2023.12.26 배당요구를 접수했고, 전입일이 확인되는 이영애·정해숙·신유림·신미령은 모두 말소기준인 2020.12.28 이후 전입이어서 대항력이 없습니다. 반면 신유미는 전입신고일 자체가 확인되지 않으므로 대항력 여부를 단정할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 7회 유찰이어도 ‘싸다’고 말할 수 없다
현재 최저가는 5,683,000원으로 감정가 69,000,000원의 8.24%입니다. 다음 회차 시나리오는 8회 유찰 시 3,978,099원(5.77%), 9회 유찰 시 2,784,669원(4.04%)입니다.
그러나 이 사건에는 비교할 최신 실거래 시세가 없습니다. 여기에 선순위 을구 4번 권리의 채권액이 미상이고, 감정평가 대상은 오픈상가 형태의 근린시설입니다. 따라서 최저가가 감정가의 8%라는 사실만으로 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 평가할 근거는 없습니다. 실제 취득비용은 선순위 권리의 존속과 부담액을 확인한 뒤 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 5,683,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 502,294원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 | 미상 | 0원 |
| 3. 을구 6번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 876,000,000원 | 5,180,706원 |
| 4. 을구 7번 근저당권 · 차동섭 | 1,500,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 14번 경매개시결정 · 남산시장관리단 | 55,812,584원 | 0원 |
| 6. 갑구 15번 경매개시결정 · 주식회사 대구은행 | 55,812,584원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액 2,487,625,168원 중 채권자 배당은 5,180,706원, 미배당은 2,482,444,462원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 을구 4번 근저당권은 채권액 미상으로 배당 계산에서 제외되어 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 현칭 ‘남산시장’ 1층의 근린시설로, 음식점·식료품 등 판매시설로 이용되는 상업시설입니다. 감정 대상 중 일부 호실은 공실 상태입니다.
- 구획. 통칭 오픈상가이며 건축물 현황도상 호별 치수가 표시되고, 벽면 또는 바닥에 호수 및 경계표시가 있어 각 호의 위치 확인이 가능한 상태입니다.
- 입지. 남산동행정복지센터 남서측 인근으로 주상복합 아파트·업무시설·각종 근린생활시설이 형성된 주상지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 시내버스 정류장, 근거리에 도시철도 1호선 범어사역이 있습니다.
- 도로. 서측 약 15미터, 남측 약 10미터, 북동측 약 20미터 폭 도로와 각각 접합니다.
- 토지. 준주거지역 포함, 제2종일반주거지역 저촉, 시장 포함, 도로 접함. 공시지가 2,636,000원/㎡, 토지면적 314.1㎡입니다.
- 건물. 철골철근콘크리트구조·철근콘크리트지붕 지하2층 지상5층 건물로 공동 위생·급배수·화재탐지 및 경보·승강기·기계식주차설비를 갖추고 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 을구 4번 원본 확인. 2017.07.17 근저당권설정등기회복의 현재 존속 여부, 피담보채권액, 2020.12.28 말소 기록과의 관계를 등기부 원본에서 확인해야 합니다.
- 실질취득비용 재계산. 선순위 권리가 실제 존속하면 최저가 5,683,000원만으로 취득비용을 계산할 수 없습니다.
- 134호 임차관계 확인. 신유미는 보증금 5,000,000원, 월차임 60,000원이나 전입일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다.
- 호수 관계 확인. 현황조사 임차인 5명의 점유 호수는 105·118·133·134·147호로 본건 152호와 다르므로 매각 대상 및 점유관계를 현장에서 대조해야 합니다.
- 시세 확인. 비교 가능한 실거래 자료가 없어 감정가 대비 유찰률만으로 적정가를 판단하기 어렵습니다.
- 공실·상권 확인. 감정 대상 일부 호실이 공실이므로 현재 영업 여부와 오픈상가의 실제 유동·임대수요를 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당표 한계. 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고 을구 4번 채권액도 미상입니다.
맺으며 — “8% 최저가보다 권리 확정이 먼저”
69,000,000원짜리 감정 물건이 5,683,000원까지 내려오면 숫자만으로는 매우 싸 보입니다. 그러나 이 사건은 가격보다 권리가 먼저인 물건입니다. 말소기준 이전의 을구 4번 근저당권설정등기회복이 매수인 인수로 표시되고 채권액이 확인되지 않아, 이 권리가 살아 있다면 낙찰가와 별개로 부담이 생길 수 있습니다.
여기에 7회 유찰된 근린시설이라는 환금성 신호, 실거래 시세 부재, 전입일 미상의 임차인까지 겹칩니다. 배당 계산상 인수액은 0원이지만 그것만으로 안전하다고 결론 낼 수 없습니다. 선순위 권리의 효력과 금액이 확인되기 전까지는 실질취득비용도, 가격 메리트도 확정 불가. 이 사건의 첫 번째 질문은 “얼마에 살까”가 아니라 “무엇을 떠안게 되는가”입니다.
