부산지방법원 2023타경60232. 부산 금정구 남산동 현칭 ‘남산시장’ 1층 119호의 근린시설입니다. 감정가는 66,000,000원이지만 7회 유찰되어 현재 최저매각가는 5,436,000원까지 내려왔습니다. 수치상 감정가의 약 8.24%입니다. 그러나 이 사건은 “감정가 대비 얼마나 싸졌는가”보다 말소기준보다 앞선 권리가 실제로 무엇을 의미하는지를 먼저 확인해야 합니다.
등기상 말소기준은 2020.12.28. 설정된 주식회사대구은행 근저당권, 채권최고액 876,000,000원입니다. 그 뒤의 차동섭 근저당권과 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸 대상으로 정리돼 있습니다. 반면 2017.07.17.의 을구 4번 ‘1번 근저당권설정등기 회복’은 말소기준보다 앞서며 매수인 인수로 표시돼 있습니다. 채권액은 확인되지 않아 현재 배당계산에서도 금액이 반영되지 않았습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2023타경60232 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 금정구 금강로 700, 1층119호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 현칭 ‘남산시장’ · 음식점·식료품 등 판매시설 이용 |
| 소유자 | 주식회사성진컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 66,000,000원 / 5,436,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 남산시장관리단 / 55,812,584원 |
| 말소기준 | 2020.12.28. 을구 6번 근저당권 · 주식회사대구은행 · 채권최고액 876,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 최저가보다 선순위 회복등기
현재 소유권은 2020.12.28. 임의경매 매각으로 주식회사성진산업개발에 이전됐고, 이후 상호가 주식회사성진컴퍼니로 변경됐습니다. 같은 날 종전의 여러 권리와 경매등기가 말소됐고 새로 대구은행 근저당권이 설정됐습니다. 다만 그 이전인 2017.07.17.에는 을구 1번 근저당권설정등기의 회복등기가 존재하며, 사건 자료상 이 권리는 말소기준 이전 → 매수인 인수로 분류돼 있습니다.
② 임차 조사 — 119호와 다른 호수의 점유정보를 구분
현황조사에는 실제 임차인 5명이 기재돼 있으나 점유 부분은 각각 105호·118호·133호·134호·147호로, 본건 119호와는 호수가 다릅니다. 따라서 아래 임차정보를 119호의 임차관계로 합산해 판단해서는 안 됩니다. 조사 목록상 119호로 표시된 임차인은 없습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이영애 | 105호 | 10,000,000원 | 100,000원 | 없음 | 미상 · 배당요구 2023.12.26 | 해당 없음 |
| 정해숙 | 118호 | 2,000,000원 | 60,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 신유림 | 133호 | 5,000,000원 | 60,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 신유미 | 134호 | 5,000,000원 | 60,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 신미령 | 147호 | 5,000,000원 | 60,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
이영애·정해숙·신유림·신미령은 전입신고가 말소기준권리 이후여서 대항력이 없는 것으로 정리돼 있습니다. 신유미는 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 다만 이들 모두 본건 119호가 아닌 다른 호수로 조사된 점을 별도로 구분해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 5,436,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 497,848원 |
| 을구 4번 근저당권 | 미상 | 0원 |
| 을구 6번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 876,000,000원 | 4,938,152원 |
| 을구 7번 근저당권 · 차동섭 | 1,500,000,000원 | 0원 |
| 갑구 14번 경매개시결정 · 남산시장관리단 | 55,812,584원 | 0원 |
| 갑구 15번 경매개시결정 · 주식회사 대구은행 | 55,812,584원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액 2,487,625,168원 중 채권자 배당액은 4,938,152원, 미배당은 2,482,687,016원입니다. 집행비용은 497,848원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 을구 4번 근저당권은 채권액 미상으로 배당계산에서 제외돼 있습니다.
④ 물건 특성 — 오픈상가형 남산시장
매각물건명세서상 현칭 ‘남산시장’ 빌딩이며, 구분건물은 통칭 오픈상가 형태입니다. 건축물 현황도상 호별 치수가 표시돼 있고 벽면 또는 바닥 등에 각 호수의 표시와 경계표시가 있어 각 호의 위치 확인이 가능한 상태입니다.
- 이용. 건물 1층의 음식점·식료품 등 판매시설로 이용되고 있으며, 조사 대상 일부 호수는 공실 상태입니다.
- 입지. 남산동행정복지센터 남서측 인근이며 주상복합 아파트·업무시설·각종 근린생활시설이 혼재한 주상지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장, 근거리에 도시철도 1호선 범어사역이 있습니다.
- 도로. 서측 약 15미터, 남측 약 10미터, 북동측 약 20미터 폭 도로와 각각 접합니다.
- 설비. 공동 위생·급배수·화재탐지·경보·승강기·기계식주차설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 준주거지역·시장 포함, 지목 대, 상업용 이용이며 공시지가는 2,636,000원/㎡입니다.
- 건물상태. 철골철근콘크리트구조 지하2층·지상5층 건물이며 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 회차 시나리오 — 더 내려가도 권리문제는 그대로
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 7회 유찰 | 5,436,000원 | 4,938,152원 | 2,482,687,016원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 | 3,805,199원 | 3,336,705원 | 2,484,288,463원 | 0원 |
| 9회 유찰 시 | 2,663,639원 | 2,215,693원 | 2,485,409,475원 | 0원 |
8회 유찰 시 3,805,199원, 9회 유찰 시 2,663,639원까지 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다. 그러나 최저가가 더 낮아져도 을구 4번 선순위 권리의 법적 지위가 자동으로 해소되는 것은 아닙니다. 이 사건은 추가 유찰 여부보다 권리 원본 확인이 먼저입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 을구 4번 원본 확인. 2017.07.17. 회복등기의 현재 존속 여부, 회복 대상인 을구 1번 근저당권과의 관계, 실제 매수인 인수 범위를 등기 원본에서 확인해야 합니다.
- 채권액 확인. 선순위 회복등기는 채권액 미상으로 배당계산에서 제외돼 있으므로 실질 부담액을 현재 숫자로 계산할 수 없습니다.
- 119호 점유 확인. 현황조사 임차인 5명은 모두 105호·118호·133호·134호·147호로 조사됐습니다. 현장 및 현황조사 원본에서 119호의 실제 사용·점유자를 별도로 확인해야 합니다.
- 오픈상가 경계 확인. 호별 표시와 경계표시가 가능한 것으로 조사됐지만 실제 현장에서 119호의 위치·면적·통로·영업 상태를 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 시세 메리트를 판단하면 안 됩니다.
- 배당표 한계. 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고 선순위 권리 채권액도 미상입니다.
맺으며 — “감정가의 8%”보다 중요한 한 줄
이 물건의 눈에 띄는 숫자는 감정가 66,000,000원에서 7회 유찰된 최저가 5,436,000원입니다. 하지만 권리분석에서 더 중요한 숫자는 현재 확인할 수 없습니다. 말소기준보다 앞선 을구 4번 근저당권 회복등기의 채권액이 미상이기 때문입니다. 여기에 실거래 시세자료가 없고, 물건 자체도 오픈상가형 근린시설입니다.
따라서 이 사건의 결론은 명확합니다. 가격만 보면 매우 낮지만, 아직 ‘싸다’고 말할 단계가 아닙니다. 선순위 회복등기의 실제 효력과 인수범위를 원본에서 해소하기 전에는 최저가가 더 내려가더라도 실질취득비용을 확정할 수 없습니다. 7회 유찰이라는 숫자보다 선순위 권리 확인이 먼저인 물건입니다.
