6,753,000원
부산지방법원 2023타경60232. 부산 금정구 남산동 현칭 ‘남산시장’ 1층 117호 근린시설입니다. 감정가는 82,000,000원이지만 7회 유찰되어 현재 최저매각가는 6,753,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 매우 낮아 보이지만, 이 물건의 핵심은 가격이 아니라 말소기준 이전 권리입니다. 2020.12.28. 설정된 대구은행 근저당이 말소기준으로 잡혀 있는 반면, 2017.07.17. 등기된 을구 4번 근저당권 회복은 데이터상 “말소기준권리 이전 → 매수인 인수”로 표시되어 있습니다. 채권액은 확인되지 않아 실질취득비용을 최저가 6,753,000원으로 확정할 수 없습니다.
현재 배당 시뮬레이션에는 매수인 인수액이 0원으로 계산되어 있지만, 이는 채권액이 확인되지 않은 을구 4번 권리를 배당 계산에서 제외한 결과와 함께 봐야 합니다. 따라서 이 사건은 “최저가 675만원짜리 상가”가 아니라, 선순위 회복등기의 존속·채권 범위를 원본에서 확정해야 하는 사건으로 보는 편이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2023타경60232 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 금정구 금강로 700, 1층117호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(근린시설) · 현칭 ‘남산시장’ · 음식점·식료품 등 판매시설 이용 및 일부 공실 |
| 소유자 | 주식회사성진컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 82,000,000원 / 6,753,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 남산시장관리단 / 55,812,584원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 회복등기
2020.12.28. 주식회사성진산업개발이 임의경매 매각으로 소유권을 취득했고, 같은 날 대구은행 근저당권 876,000,000원이 설정됐습니다. 이후 차동섭 근저당권 1,500,000,000원, 부산광역시 금정구 압류, 남산시장관리단의 강제경매개시결정, 대구은행의 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 의해 소멸하는 구조입니다.
② 점유·임차 조사 — 본건 117호와 호수 대조가 필요하다
현황조사에는 실제 임차인 5명이 기재되어 있으나, 기재 호수는 105호·118호·133호·134호·147호로 모두 본건 117호와 일치하지 않습니다. 따라서 아래 임차 내역을 본건 117호의 직접 인수임차인으로 단정해서는 안 됩니다. 다만 오픈상가 형태의 시장 건물인 만큼 현장 경계와 실제 점유관계는 반드시 대조할 필요가 있습니다.
| 성명 / 호수 | 보증금 | 월세 | 전입 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이영애 · 105호 | 10,000,000원 | 100,000원 | 2023.03.30 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정해숙 · 118호 | 2,000,000원 | 60,000원 | 2023.07.05 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신유림 · 133호 | 5,000,000원 | 60,000원 | 2022.03.29 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신유미 · 134호 | 5,000,000원 | 60,000원 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 신미령 · 147호 | 5,000,000원 | 60,000원 | 2022.03.25 | 없음 | 미상 | 없음 |
보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 이영애는 2023.12.26. 배당요구를 접수했습니다. 신유미는 전입일이 확인되지 않아 대항력을 단정하지 않고 ‘가능·미상’으로 표시했습니다.
③ 예상배당표 (매각가 6,753,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 521,554원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 | 미상 | 0원 |
| 3. 을구 6번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 876,000,000원 | 6,231,446원 |
| 4. 을구 7번 근저당권 · 차동섭 | 1,500,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 16번 경매개시결정 · 남산시장관리단 | 55,812,584원 | 0원 |
| 6. 갑구 17번 경매개시결정 · 주식회사 대구은행 | 55,812,584원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 채권총액은 2,487,625,168원, 예상 배당액은 6,231,446원, 미배당액은 2,481,393,722원입니다. 을구 4번 근저당권은 채권액 미상으로 배당 계산에서 제외되어 있으므로 실제 인수위험 판단은 별도 원본 확인이 필요합니다.
④ 유찰 시나리오 — 더 싸져도 권리위험은 사라지지 않는다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권자 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 | 6,753,000원 | 6,231,446원 | 2,481,393,722원 | 미충족 |
| 8회 유찰 시 | 4,727,100원 | 4,242,012원 | 2,483,383,156원 | 미충족 |
| 9회 유찰 시 | 3,308,970원 | 2,849,409원 | 2,484,775,759원 | 미충족 |
현재 최저가는 감정가의 8.24%이고, 8회 유찰 시 4,727,100원, 9회 유찰 시 3,308,970원까지 내려가는 시나리오입니다. 그러나 선순위 회복등기 위험은 낙찰가가 내려간다고 자동으로 소멸하지 않습니다. 따라서 최저가 하락만을 근거로 가격 메리트를 평가하면 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 금정구 남산동 ‘남산동행정복지센터’ 남서측 인근의 현칭 ‘남산시장’으로, 주변은 주상복합 아파트·업무시설·근린생활시설이 형성된 주상지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장, 근거리에 도시철도 1호선 범어사역이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 용도·이용. 근린시설로 음식점·식료품 등 판매시설로 이용 중이며 일부는 공실입니다. 건물은 지하2층·지상5층 철골철근콘크리트구조입니다.
- 오픈상가 구조. 매각물건명세서에는 통칭 오픈상가로, 건축물현황도상 치수와 벽면·바닥 등의 호수 및 경계표시로 각 호별 위치 확인이 가능한 상태라고 기재돼 있습니다.
- 토지·규제. 상업용 토지로 공시지가 2,636,000원/㎡, 준주거지역·시장에 포함되며 도로에 접합니다. 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 을구 4번 회복등기 원본 확인. 2017.07.17. 회복된 근저당권의 원인·존속 여부·피담보채권 범위와 현재 말소 가능성을 등기 원본에서 확인해야 합니다.
- 배당표 인수 0원과 권리판정의 불일치 점검. 배당 계산에서 채권액 미상으로 제외된 권리가 실제로 매수인에게 승계되는지 확정하기 전에는 총취득비용을 산정할 수 없습니다.
- 117호 실제 점유 확인. 현황조사 임차인 5명의 기재 호수가 모두 본건 117호와 다르므로, 현장 경계·점유자·사용자를 직접 대조해야 합니다.
- 오픈상가 경계 확인. 호수·경계표시가 있다고 기재돼 있으나 실제 현장에서 117호 위치와 전유부분 경계가 명확한지 확인해야 합니다.
- 7회 유찰 원인 확인. 단순 가격 문제인지, 권리·점유·시장성 문제가 함께 작용했는지 매각기록과 현장을 통해 구분해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·감정평가서 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “8% 최저가”보다 먼저 볼 것은 선순위 권리다
이 사건의 숫자는 강렬합니다. 감정가 82,000,000원이 7회 유찰되어 최저가 6,753,000원까지 내려왔습니다. 하지만 권리관계에는 그보다 더 중요한 정보가 있습니다. 말소기준보다 앞선 을구 4번 근저당권 회복등기가 매수인 인수로 표시되어 있고, 채권액은 확인되지 않습니다. 실거래 시세도 없어 현재 가격이 시장가 대비 실제로 싼지 판단할 근거가 부족합니다. 여기에 7회 유찰된 근린시설이라는 환금성 부담까지 겹칩니다.
결론은 “가격은 매우 낮지만, 권리위험이 해소됐다고 볼 수 없는 물건”입니다. 을구 4번 회복등기의 존속과 피담보채권을 원본에서 확정하기 전에는 최저가 6,753,000원을 실질취득가로 보아서는 안 됩니다. 이 확인이 끝나기 전까지는 보수적으로 접근할 사건입니다.
