부산지방법원 2023타경60232. 부산 금정구 남산동의 현칭 ‘남산시장’ 1층 143호 근린시설입니다. 감정평가상 건물은 음식점·식료품 등 판매시설로 이용되는 구분상가들이 섞여 있고 일부 호수는 공실 상태입니다. 매각물건명세서 비고에 따르면 이 건물의 구분점포는 통칭 오픈상가 형태지만 건축물 현황도에 호별 치수가 표시되어 있고 벽면 또는 바닥에 호수 및 경계표시가 있어 각 호의 위치 확인은 가능한 상태입니다.
가격은 극단적으로 내려왔습니다. 감정가 70,000,000원에 비해 현재 최저가는 5,765,000원입니다. 그러나 이 사건에서는 최저가가 낮다는 사실과 실제 취득원가가 낮다는 사실을 분리해서 봐야 합니다. 등기 흐름상 2017년 근저당권 회복등기가 2020년 말소기준권리보다 앞서 있고, 한편 2020년 임의경매 매각 때 기존 근저당권 말소등기도 함께 존재합니다. 따라서 이 선행 회복등기의 현재 존속 여부를 확인하기 전에는 매수인 인수를 0원이라고 단정하는 방식이 안전하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2023타경60232 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 금정구 금강로 700, 1층143호 |
| 물건종류 | 근린시설 · 현칭 ‘남산시장’ 오픈상가 |
| 소유자 | 주식회사성진컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 70,000,000원 / 5,765,000원 |
| 유찰횟수 | 7회 |
| 신청채권자 / 청구 | 남산시장관리단 / 55,812,584원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 말소기준권리 | 2020.12.28 주식회사대구은행 근저당권 · 채권최고액 876,000,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 선행 회복등기는 확인 대상
현재 소유권은 2020.12.28 임의경매 매각으로 주식회사성진산업개발에 이전됐고, 이후 상호가 주식회사성진컴퍼니로 변경됐습니다. 같은 날 설정된 주식회사대구은행 근저당권 876,000,000원이 이번 매각의 말소기준권리입니다. 그 뒤 차동섭 근저당권 1,500,000,000원, 남산시장관리단의 강제경매개시결정, 주식회사 대구은행의 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리입니다.
② 점유·임차 관계 — 143호와 다른 호수 정보가 섞여 있다
현황조사에는 실제 점유자로 기재된 사람이 5명 있습니다. 모두 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 개별 점유자이며, 기재 호수는 105호·118호·133호·134호·147호로 매각 대상 143호와 서로 다릅니다. 따라서 아래 정보만으로 143호의 임차관계를 그대로 확정할 수는 없습니다.
| 성명 / 호수 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 배당요구 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이영애 · 105호 | 2023.03.30 | 10,000,000원 | 100,000원 | 없음 | 2023.12.26 | 미상 | 해당 없음 |
| 정해숙 · 118호 | 2023.07.05 | 2,000,000원 | 60,000원 | 없음 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 신유림 · 133호 | 2022.03.29 | 5,000,000원 | 60,000원 | 없음 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 신유미 · 134호 | 미상 | 5,000,000원 | 60,000원 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 신미령 · 147호 | 2022.03.25 | 5,000,000원 | 60,000원 | 없음 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
전입일이 확인되는 이영애·정해숙·신유림·신미령은 모두 2020.12.28 말소기준권리보다 뒤라 대항력이 없습니다. 신유미는 전입일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 하며, 보증금과 확정일자만으로 대항력을 단정할 수 없습니다. 또한 이들 모두 매각 대상 143호가 아닌 다른 호수로 기재되어 있다는 점이 핵심입니다.
③ 가격 판단 — 8.24%라는 숫자보다 7회 유찰의 의미가 크다
현재 최저매각가는 5,765,000원으로 감정가 70,000,000원의 8.24% 수준입니다. 다음 회차 시나리오는 4,035,499원, 그 다음은 2,824,849원으로 내려갑니다. 그러나 이 사건에서 이 숫자를 곧바로 ‘시세보다 싸다’는 뜻으로 해석하면 안 됩니다. 7회 유찰된 근린시설 오픈상가라는 사실 자체가 반복적으로 시장의 응찰을 받지 못한 결과이기 때문입니다.
감정평가 대상 건물은 음식점·식료품 등 판매시설로 이용되는 점포들과 공실이 혼재한 상업시설입니다. 1층 오픈상가 특성상 호별 경계는 표시되어 있지만 독립적인 벽체형 점포와는 거래·임대 수요 구조가 다를 수 있어, 반복 유찰 횟수를 환금성 판단의 중요한 경고 신호로 보는 것이 타당합니다.
④ 예상배당표 (매각가 5,765,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 503,770원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 | 미상 | 0원 |
| 3. 을구 6번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 876,000,000원 | 5,261,230원 |
| 4. 을구 7번 근저당권 · 차동섭 | 1,500,000,000원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 남산시장관리단 | 55,812,584원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 주식회사 대구은행 | 55,812,584원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권 총액은 2,487,625,168원, 채권자 배당액은 5,261,230원, 미배당액은 2,482,363,938원입니다. 배당추정상 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있으나, 채권액이 확인되지 않은 을구 4번 회복등기의 존속 여부는 별도 권리판단 사항입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 남산동행정복지센터 남서측 인근으로, 주상복합 아파트·업무시설·각종 근린생활시설이 형성된 주상지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있으며 근거리에 도시철도1호선 범어사역이 있습니다.
- 이용상태. 건물 내 점포들은 음식점·식료품 등 판매시설로 이용되며 일부 호수는 공실 상태입니다.
- 건물. 철골철근콘크리트구조, 지하2층·지상5층 건물로 공동 위생·급배수·화재탐지 및 경보·승강기·기계식주차 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 서측 약 15미터, 남측 약 10미터, 북동측 약 20미터 폭 도로와 접합니다.
- 토지. 준주거지역을 포함하고 상업용으로 이용 중이며 공시지가는 2,636,000원/㎡입니다.
- 환금성. 현재 7회 유찰된 상태라는 사실 자체가 해당 점포의 경매시장에서 수요가 제한적일 수 있음을 보여주는 핵심 지표입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 을구 4번 회복등기 원본 확인. 2017.07.17 회복등기가 2020.12.28 매각 당시 말소된 근저당권과 어떤 관계로 정리됐는지 등기 순위와 말소 표시를 직접 대조해야 합니다.
- 143호 실제 점유 확인. 현황조사의 점유자들은 105호·118호·133호·134호·147호로 기재되어 있어 대상 143호와 일치하지 않습니다.
- 신유미 전입일 확인. 전입일이 확인되지 않아 대항력은 ‘가능·미상’이며, 확인 전에는 대항력 없음으로 단정하면 안 됩니다.
- 오픈상가 경계 현장 대조. 호수·경계표시는 되어 있으므로 실제 143호 위치와 점유범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 7회 유찰 원인 확인. 낮은 최저가 자체보다 장기간 반복 유찰된 원인이 권리·점유·상권·공실·관리 상태 중 어디에 있는지 현장 확인이 필요합니다.
- 배당표와 인수액 구분. 배당추정상 매수인 인수 0원과 등기상 선행 권리의 실제 존속 여부는 별개의 문제이므로 함께 검토해야 합니다.
맺으며 — “8.24% 할인”보다 먼저 볼 것은 권리와 환금성
감정가 70,000,000원이 5,765,000원까지 내려온 숫자만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 하지만 이 물건은 이미 7회 유찰된 근린시설 오픈상가입니다. 더구나 2020.12.28 말소기준권리보다 앞선 근저당권 회복등기가 존재하고, 후속 말소등기와의 관계를 확인해야 하며, 현황조사상 점유자 정보도 매각 대상 143호와 서로 다른 호수로 기재되어 있습니다.
따라서 결론은 ‘저가 매수 기회’가 아니라 ‘권리 확인 전 가격평가 보류’입니다. 을구 4번 회복등기가 완전히 정리된 권리인지, 143호 실제 점유자가 누구인지 확인한 뒤에야 실질취득가를 계산할 수 있습니다. 반복 유찰과 오픈상가라는 낮은 환금성까지 겹친 만큼, 최저가가 감정가의 8.24%라는 이유만으로 등급을 높일 사건은 아닙니다.
