부산지방법원 2023타경60232. 부산 금정구 금강로 700, 현칭 “남산시장” 1층 157호의 근린시설입니다. 감정평가상 건물 내 1층 105호 외 29개호는 음식점·식료품 등 판매시설로 이용되고 일부 호수는 공실이며, 본건을 포함한 구분건물은 통칭 오픈상가입니다. 호별 치수와 바닥·벽면 등의 호수 및 경계표시로 각 호 위치를 확인할 수 있는 상태로 조사됐습니다.
숫자만 보면 강하게 눈에 들어옵니다. 감정가 66,000,000원에 시작한 물건이 7회 유찰돼 최저매각가 5,436,000원, 현재 회차 비율 8.24%까지 내려왔기 때문입니다. 그러나 최근 실거래 시세가 확인되지 않고, 무엇보다 말소기준권리보다 앞선 회복 근저당권이 존재합니다. 따라서 감정가 대비 낙폭만으로 “싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 판단할 수 없는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2023타경60232 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 금정구 금강로 700, 1층157호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 음식점, 식료품 등 판매시설 이용 · 일부 호수 공실 |
| 현칭 | 남산시장 |
| 소유자 | 주식회사성진컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 66,000,000원 / 5,436,000원 (7회 유찰) |
| 청구액 | 55,812,584원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 싸기 전에 선순위부터 확인
그 뒤 2020.12.28. 주식회사대구은행의 근저당권 876,000,000원이 설정됐고 이것이 선언된 말소기준권리입니다. 이후 2021.12.22. 차동섭의 근저당권 1,500,000,000원과 여러 근저당권부 채권질권, 2023.10.17. 남산시장관리단의 강제경매개시결정, 2023.12.06. 주식회사 대구은행의 임의경매개시결정이 이어집니다. 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조지만, 2017년 회복등기의 선순위 여부가 이 사건의 가장 큰 권리 리스크입니다.
② 임차인 조사 — 본건 157호와 호수 구분 필요
현황조사상 확인된 임차인은 5명으로 모두 보증기관 승계나 대위신고가 아닌 실제 임차인입니다. 다만 조사된 호수는 105호·118호·133호·134호·147호로, 본건 157호와 일치하지 않습니다. 따라서 아래 임차내역을 본건 157호에 그대로 합산하거나 인수액으로 계산해서는 안 되며, 157호의 실제 점유관계는 현장에서 별도로 확인해야 합니다.
| 임차인 | 호수 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이영애 | 105호 | 2023.03.30 | 10,000,000원 | 100,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정해숙 | 118호 | 2023.07.05 | 2,000,000원 | 60,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 신유림 | 133호 | 2022.03.29 | 5,000,000원 | 60,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 신유미 | 134호 | 미상 | 5,000,000원 | 60,000원 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 신미령 | 147호 | 2022.03.25 | 5,000,000원 | 60,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
이영애는 2023.12.26. 배당요구를 했고, 이영애·정해숙·신유림·신미령은 전입신고가 2020.12.28. 말소기준권리 이후라 대항력이 없는 것으로 판정돼 있습니다. 신유미는 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 다만 모두 157호가 아닌 다른 호수이므로 본건과의 직접적인 점유관계를 현장에서 분리 확인해야 합니다.
③ 가격 — 감정가 대비 8.24%, 그래도 ‘싸다’고 못 하는 이유
현재 최저매각가 5,436,000원은 감정가 66,000,000원의 8.24%까지 내려온 가격입니다. 다음 시나리오는 8회 유찰 시 3,805,199원, 9회 유찰 시 2,663,639원입니다. 하지만 이 사건에는 비교 가능한 최근 실거래 시세가 확인되지 않습니다. 여기에 7회 유찰 자체가 환금성과 시장 수요가 강하지 않았음을 보여주므로, 감정가 대비 할인율만을 가격 매력으로 평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 5,436,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 497,848원 |
| 2. 을구 4번 회복 근저당권 | 미상 | 0원 |
| 3. 을구 6번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 876,000,000원 | 4,938,152원 |
| 4. 을구 7번 근저당권 · 차동섭 | 1,500,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 14번 경매개시결정 · 남산시장관리단 | 55,812,584원 | 0원 |
| 6. 갑구 15번 경매개시결정 · 주식회사 대구은행 | 55,812,584원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 채권자 총 청구액은 2,487,625,168원, 예상 배당액은 4,938,152원, 미배당은 2,482,687,016원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 배당모형의 매수인 인수액은 0원이나, 을구 4번 선순위 회복근저당의 실제 효력과 인수범위는 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 남산동행정복지센터 남서측 인근의 현칭 남산시장으로, 주상복합 아파트·업무시설·각종 근린생활시설이 형성된 주상지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 시내버스 정류장, 근거리 도시철도1호선 범어사역이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용. 음식점·식료품 등 판매시설로 이용되고 일부 호수는 공실입니다. 오픈상가 형태이며 호수·경계 표시로 각 호 위치 확인이 가능한 상태입니다.
- 도로. 서측 약 15미터, 남측 약 10미터, 북동측 약 20미터 폭 도로에 각각 접합니다.
- 토지. 준주거지역 · 지목 대 · 상업용 · 공시지가 2,636,000원/㎡ · 토지면적 314.1㎡입니다.
- 시설. 공동 위생·급배수·화재탐지 및 경보·승강기·기계식주차 설비를 갖추고 있습니다.
- 공부와의 차이. 없음. 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 을구 4번 원본 확인. 2017.07.17. 회복된 근저당권의 현재 효력, 채권액, 말소 여부와 매수인 인수범위를 등기 원본에서 확인해야 합니다.
- 157호 점유 확인. 조사된 임차인은 105·118·133·134·147호입니다. 본건 157호의 실제 영업·점유·임대차 상태를 현장에서 별도로 확인해야 합니다.
- 신유미 대항력. 134호 신유미는 전입일이 미상이라 대항력 여부를 단정할 수 없습니다. 본건과 직접 관련되는지 함께 확인해야 합니다.
- 오픈상가 경계 확인. 호수 표시와 경계표시가 존재한다고 조사됐으나, 입찰 전 157호의 실제 위치·면적·사용 범위를 직접 대조해야 합니다.
- 가격 판단. 최근 실거래 기준이 없어 감정가 대비 8.24%라는 숫자만으로 저평가 여부를 판단하지 마십시오. 7회 유찰이라는 시장 신호를 함께 봐야 합니다.
- 배당표 한계. 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고 선순위 회복근저당 채권액도 미상입니다.
맺으며 — “8% 가격보다 선순위 권리가 먼저”
이 물건은 감정가 66,000,000원에서 7회 유찰돼 5,436,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 매우 낮아 보이지만, 가격이 아니라 권리 확인이 우선입니다. 2017.07.17. 회복된 을구 4번 근저당권이 2020.12.28. 말소기준권리보다 앞서 있고 매수인 인수로 표시돼 있으면서 채권액은 미상입니다. 여기에 7회 유찰된 오픈상가형 근린시설이고 비교 가능한 최근 실거래 시세도 확인되지 않습니다. 선순위 인수범위를 확인하기 전에는 최저가 5,436,000원을 실질취득비용으로 보아서는 안 됩니다. 원본 등기와 157호의 실제 점유관계를 확인해 선순위 위험이 해소될 때 비로소 가격 판단이 가능합니다.
