부산지방법원 2023타경60232. 부산 금정구 남산동 현칭 ‘남산시장’의 1층 134호 근린시설입니다. 감정평가 내용상 건물 1층의 여러 구분호실은 음식점·식료품 등 판매시설로 이용되고 일부 호실은 공실이며, 매각물건명세서 비고에는 이 건물이 통칭 오픈상가이고 건축물 현황도상 호별 치수와 벽면 또는 바닥의 호수·경계표시로 각 호의 위치를 확인할 수 있는 상태라고 기재돼 있습니다.
가격만 보면 파격적입니다. 감정가 73,000,000원에서 7회 유찰되어 현재 최저매각가는 6,012,000원, 감정가의 8.24%입니다. 하지만 동일·유사 호실의 실제 거래가격을 기준으로 한 비교값이 확인되지 않는 만큼, 이 숫자만으로 “시세보다 싸다”라고 판단해서는 안 됩니다. 특히 오픈상가라는 이용형태와 반복 유찰, 그리고 아래 선순위 권리·점유 문제를 함께 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2023타경60232 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 금정구 금강로 700, 1층 134호 |
| 물건종류 | 근린시설 · 현칭 ‘남산시장’ 오픈상가 |
| 현재 소유자 | 주식회사성진컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 73,000,000원 / 6,012,000원 |
| 유찰 | 7회 · 현재 최저가율 8.24% |
| 신청채권자 / 청구 | 남산시장관리단 / 55,812,584원 |
| 말소기준 | 2020.12.28. 을구 6번 근저당권 · 주식회사대구은행 · 채권최고액 876,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 회복등기가 핵심
동시에 2020.12.28. 기존 소유자의 임의경매 매각으로 소유권이 주식회사성진산업개발에 넘어가면서 을구 1번·2번 근저당권 설정등기를 말소한 기록도 존재합니다. 즉 을구 4번 회복등기의 현재 효력과 2020.12.28. 말소등기와의 관계를 원본 등기부에서 다시 확인해야 하는 구조입니다. 이 부분이 해소되기 전에는 배당 시뮬레이션의 “매수인 인수 0원”을 그대로 확정값으로 받아들이기 어렵습니다.
말소기준 이후에는 2021.12.22. 차동섭 명의 근저당권 채권최고액 1,500,000,000원, 2023.10.17. 남산시장관리단의 강제경매개시결정, 2023.12.06. 대구은행의 임의경매개시결정이 이어집니다. 이들 후순위 권리는 권리판정상 매각으로 소멸합니다.
② 점유·임차 조사 — 본건 134호는 대항력 판정 미상
조사내역에는 실제 이름이 확인된 임차인 5명과 별도의 ‘점포’ 점유 1건이 있습니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 다만 본건 주소와 직접 일치하는 것은 134호 신유미이며, 105호·118호·133호·147호는 다른 호실입니다.
| 점유자 | 호실 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이영애 | 105호 | 10,000,000원 | 100,000원 | 없음 | 확정일자 미상 | 아님 |
| 정해숙 | 118호 | 2,000,000원 | 60,000원 | 없음 | 확정일자 미상 | 아님 |
| 신유림 | 133호 | 5,000,000원 | 60,000원 | 없음 | 확정일자 미상 | 아님 |
| 신유미 | 134호 | 5,000,000원 | 60,000원 | 가능·미상 | 확정일자 미상 | 아님 |
| 신미령 | 147호 | 5,000,000원 | 60,000원 | 없음 | 확정일자 미상 | 아님 |
| 점포 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
③ 가격 판단 — 감정가의 8.24%지만 ‘시세 대비 저렴’은 별개
현재 최저매각가 6,012,000원은 감정가 73,000,000원의 8.24%입니다. 다음 유찰 시 시나리오는 4,208,400원, 그 다음은 2,945,880원까지 내려갑니다. 그러나 이 사건에서 확인되는 비교 기준은 감정가와 유찰가격이며, 동일·유사 호실의 최근 실거래가격을 근거로 한 시세 비교는 할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 6,012,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 508,216원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 회복등기 | 미상 | 0원 |
| 3. 을구 6번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 876,000,000원 | 5,503,784원 |
| 4. 을구 7번 근저당권 · 차동섭 | 1,500,000,000원 | 0원 |
| 5. 강제경매개시결정 · 남산시장관리단 | 55,812,584원 | 0원 |
| 6. 임의경매개시결정 · 주식회사 대구은행 | 55,812,584원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 총 채권액 2,487,625,168원 중 5,503,784원이 채권자에게 배당되고, 미배당액은 2,482,121,384원입니다. 다만 을구 4번 회복등기는 채권액 미상으로 배당 계산에서 제외되어 있으므로, 표의 “매수인 인수 0원”만으로 권리 리스크가 해소됐다고 볼 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 현칭 ‘남산시장’ 1층 오픈상가. 음식점·식료품 등 판매시설로 이용 중인 호실들과 공실 호실이 혼재합니다.
- 주위환경. 남산동행정복지센터 남서측 인근으로 주상복합 아파트, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등이 형성된 주상지대입니다.
- 교통. 차량 출입 가능. 인근 시내버스 정류장과 근거리 도시철도 1호선 범어사역이 있습니다.
- 도로. 서측 약 15미터, 남측 약 10미터, 북동측 약 20미터 폭 도로와 각각 접합니다.
- 토지. 준주거지역 · 지목 대 · 상업용 · 공시지가 2,636,000원/㎡ · 토지면적 314.1㎡.
- 건물. 철골철근콘크리트구조·철근콘크리트지붕, 지하 2층·지상 5층. 공동 위생·급배수·화재탐지 및 경보·승강기·기계식주차설비가 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 7회 유찰된 근린시설 오픈상가이므로 감정가 할인율과 별개로 실제 임대수요·점포 활성도·공실 여부를 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 을구 4번 원본 확인. 2017.07.17. 회복등기의 현재 효력과 2020.12.28. 말소등기 적용 범위를 등기 원문으로 확인하세요.
- 134호 전입·점유 확인. 신유미의 전입일이 확인되지 않아 대항력 여부가 미상입니다. 보증금은 5,000,000원입니다.
- 호수 미상 ‘점포’ 점유 확인. 보증금과 전입일이 모두 특정되지 않은 별도 점유 조사도 있어 본건 관련 여부를 확인해야 합니다.
- 오픈상가 경계 확인. 현황도상 호별 치수, 바닥·벽면 표시를 기준으로 134호의 실제 위치와 경계를 현장에서 대조하세요.
- 공실·영업 여부 확인. 감정평가에는 여러 호실 중 일부가 공실이라고 기재돼 있으므로 134호의 현재 영업·점유 상태를 별도로 확인하세요.
- 가격 판단 분리. 최저가는 감정가의 8.24%지만 실거래 비교 없이 “시세 대비 저렴”하다고 판단하지 마세요.
- 배당표 과신 금지. 시뮬레이션은 을구 4번 채권액을 계산에서 제외하고 있어 인수금 0원 표시와 실제 권리결론이 다를 수 있습니다.
맺으며 — 싼 가격보다 ‘인수 여부 확정’이 먼저
이 물건은 73,000,000원 감정가가 6,012,000원까지 내려와 숫자만 보면 강한 할인으로 보입니다. 하지만 7회 유찰된 오픈상가이고, 최근 실거래에 근거한 시세 우위도 확인되지 않습니다. 무엇보다 2020.12.28. 말소기준보다 앞선 을구 4번 근저당권 회복등기가 매수인 인수로 표시돼 있으며, 그 채권액이 특정되지 않았습니다. 본건 134호의 신유미 역시 전입일이 없어 대항력 가능·미상 상태입니다.
따라서 이 사건은 “감정가의 8%에 사는 초저가 상가”가 아니라, 선순위 회복등기와 본건 점유자의 대항력부터 확정해야 가격을 계산할 수 있는 물건입니다. 원본 확인으로 두 리스크가 모두 해소되기 전에는 실질취득액을 6,012,000원으로 고정할 수 없습니다. 가격은 낮지만 권리확정 전 단계 — 현재 판단은 D등급이 적절합니다.
