부산지방법원 2023타경60232. 부산 금정구 남산동 현칭 ‘남산시장’ 1층 145호의 근린시설입니다. 감정가 76,000,000원에서 7회 유찰돼 최저매각가는 6,259,000원까지 내려왔습니다. 감정평가상 건물은 음식점·식료품 등 판매시설로 이용되고 일부 호실은 공실 상태이며, 해당 구분건물은 통칭 오픈상가로 벽면 또는 바닥 등에 호수 및 경계표시가 있어 각 호별 위치 확인이 가능한 상태입니다.
가격만 보면 감정가 대비 크게 낮아진 회차지만, 이 사건은 권리관계가 단순하지 않습니다. 현재 말소기준권리는 2020.12.28 설정된 주식회사대구은행 근저당권 876,000,000원입니다. 그런데 그보다 앞선 2017.07.17의 을구 4번 근저당권설정등기 회복이 매수인 인수로 표시되어 있습니다. 예상배당에서는 이 권리의 채권액이 확인되지 않아 배당 계산에서 제외돼 있으므로, 실제 입찰에서는 이 회복등기의 존속·피담보채권·말소 여부를 원본으로 먼저 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2023타경60232 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 금정구 금강로 700, 1층145호 |
| 용도 | 근린시설 · 현칭 ‘남산시장’ |
| 소유자 | 주식회사성진컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 76,000,000원 / 6,259,000원 (7회 유찰) |
| 청구금액 | 55,812,584원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 말소기준 | 2020.12.28 을구 6번 근저당권 · 주식회사대구은행 · 채권최고액 876,000,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 회복등기가 핵심
2016년 새벽시장주식회사 명의의 소유권보존 이후 신탁·근저당·가압류·압류와 종전 경매가 이어졌고, 2020.12.28 임의경매 매각으로 주식회사성진산업개발이 소유권을 취득했습니다. 같은 날 대구은행 근저당권이 설정되어 현재 사건의 말소기준으로 제시됩니다. 그 뒤 차동섭 근저당권 1,500,000,000원, 남산시장관리단의 강제경매개시결정, 대구은행의 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리입니다.
② 임차·점유관계 — 알려진 후순위와 미상 점유를 분리해야 한다
| 점유자 | 부분 | 보증금 | 월세 | 전입 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이영애 | 105호 | 10,000,000원 | 100,000원 | 2023.03.30 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 정해숙 | 118호 | 2,000,000원 | 60,000원 | 2023.07.05 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 신유림 | 133호 | 5,000,000원 | 60,000원 | 2022.03.29 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 신유미 | 134호 | 5,000,000원 | 60,000원 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 신미령 | 147호 | 5,000,000원 | 60,000원 | 2022.03.25 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 점포 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 없음 |
이영애·정해숙·신유림·신미령은 전입일이 2020.12.28 말소기준보다 뒤여서 대항력이 없습니다. 반면 신유미는 전입일이 확인되지 않았고, 성명이 특정되지 않은 ‘점포’ 점유 기록은 전입일과 보증금이 모두 확인되지 않습니다. 이 두 기록은 대항력 가능·미상으로 남겨야 하며, 확정일자도 확인되지 않아 우선변제 여부를 단정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 6,259,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 512,662원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 | 미상 | 0원 |
| 3. 을구 6번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 876,000,000원 | 5,746,338원 |
| 4. 을구 7번 근저당권 · 차동섭 | 1,500,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 15번 경매개시결정 · 남산시장관리단 | 55,812,584원 | 0원 |
| 6. 갑구 16번 경매개시결정 · 주식회사 대구은행 | 55,812,584원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각대금 6,259,000원에서는 집행비용 512,662원을 제외한 5,746,338원이 대구은행 근저당권에 배당되고 이후 권리에는 배당 여력이 없습니다. 총 채권액 2,487,625,168원, 배당액 5,746,338원, 미배당 2,481,878,830원입니다. 다만 을구 4번 회복등기는 채권액 미상으로 배당 계산에서 제외되어 있으므로, 이 표만으로 매수인 인수액을 0원이라 확정할 수 없습니다.
④ 남산시장 오픈상가 특성
- 이용상태. 감정평가상 음식점·식료품 등 판매시설로 이용 중이며 일부 호실은 공실 상태입니다.
- 구분 상태. 통칭 오픈상가로 건축물 현황도상 호별 치수가 표시되어 있고, 벽면 또는 바닥 등에 호수와 경계표시가 있어 위치 확인이 가능한 상태입니다.
- 주변환경. 남산동행정복지센터 남서측 인근이며 주상복합 아파트, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등으로 형성된 주상지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장, 근거리에 도시철도 1호선 범어사역이 있습니다.
- 도로. 서측 약 15미터, 남측 약 10미터, 북동측 약 20미터 폭 도로에 각각 접합니다.
- 용도·토지. 준주거지역, 상업용 토지이며 공시지가 2,636,000원/㎡입니다.
- 건물. 철골철근콘크리트구조·철근콘크리트지붕, 지하2층·지상5층 건물로 공동 위생·급배수·화재탐지·경보·승강기·기계식주차 설비를 갖추고 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 을구 4번 회복등기 원본 확인. 2017.07.17 회복된 근저당권의 존속 여부, 피담보채권, 현재 권리자를 반드시 확인해야 합니다.
- 2020년 매각과의 관계 확인. 2020.12.28 임의경매 매각 당시 을구 1·2번 근저당권 말소와 을구 4번 회복등기의 법적 관계를 등기 원본으로 대조해야 합니다.
- 145호 점유 특정. 다른 호수 점유 기록과 호수 미상 점포 기록이 혼재하므로 실제 145호 점유자를 현장에서 특정해야 합니다.
- 미상 점유자 계약 확인. 신유미 및 호수 미상 점포는 전입일·확정일자 또는 보증금이 불명확해 대항력 가능성을 닫을 수 없습니다.
- 오픈상가 경계 확인. 호수·경계표시가 존재하더라도 현황도와 실제 점유 경계를 현장에서 일치 여부까지 확인해야 합니다.
- 7회 유찰 원인 확인. 낮은 최저가 자체를 가격 메리트로 해석하지 말고 권리관계·점유·공실·상가 환금성을 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — 가격보다 권리 확인이 먼저다
이 물건은 감정가 76,000,000원에서 7회 유찰돼 최저가가 6,259,000원까지 내려왔습니다. 그러나 숫자가 작아졌다고 위험도 같이 작아진 것은 아닙니다. 현재 말소기준은 2020.12.28 대구은행 근저당권이지만, 그보다 앞선 을구 4번 근저당권 회복등기가 매수인 인수로 표시돼 있고 채권액은 확인되지 않습니다. 여기에 전입일이 확인되지 않은 신유미와 보증금·전입일이 확인되지 않은 점포 점유 기록도 남아 있습니다.
7회 유찰이라는 가격 신호보다 선순위 권리와 실제 145호 점유관계를 먼저 해소해야 하는 사건입니다. 권리 원본에서 을구 4번의 실질 인수 가능성이 제거되고, 145호 점유관계까지 명확해진 뒤에야 6,259,000원이라는 최저가를 투자 가격으로 평가할 수 있습니다. 현재 단계의 결론은 권리 확인 전 입찰 보류입니다.
