부산지방법원 2023타경60232. 부산 금정구 남산동, 현칭 ‘남산시장’ 1층 140호 근린시설입니다. 감정가는 70,000,000원이지만 7회 유찰돼 최저매각가는 5,765,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 8%대이지만, 이 물건은 주거용이 아니라 오픈상가형 근린시설입니다. 감정평가 내용에서도 남산시장 1층 여러 호실이 음식점·식료품 등 판매시설로 이용되고 일부는 공실 상태인 것으로 조사됐습니다.
권리의 기준점은 2020.12.28. 설정된 대구은행 근저당 876,000,000원입니다. 그 뒤의 차동섭 근저당 1,500,000,000원과 2023년 경매개시결정 등은 후순위입니다. 현재 회차 배당계산에서는 집행비용 503,770원을 제외한 5,261,230원이 대구은행에 배당되고 나머지 후순위 채권은 배당받지 못합니다. 계산상 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2023타경60232 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 금정구 금강로 700, 1층140호 |
| 물건종류 | 집합건물 · 근린시설 · 현칭 ‘남산시장’ |
| 소유자 | 주식회사성진컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 70,000,000원 / 5,765,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 남산시장관리단 / 55,812,584원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 토지 | 준주거지역 · 상업용 · 공시지가 2,636,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 기준은 2020년 대구은행 근저당
현재 소유자는 2020.12.28. 임의경매 매각으로 소유권을 취득한 주식회사성진산업개발이며, 2021.02.22. 상호가 주식회사성진컴퍼니로 변경됐습니다. 같은 날 설정된 대구은행 근저당이 이번 분석의 말소기준입니다. 이후 차동섭 근저당과 그 근저당권부 채권에 설정된 다수의 질권, 2023년 강제·임의경매개시결정이 이어집니다.
② 현황조사 임차 신고 — 본건 호수와 반드시 구분
현황조사에는 5명의 임차 관련 신고가 있으나 기재 호수는 모두 본건 140호와 다릅니다. 따라서 아래 신고를 곧바로 140호의 임차관계로 합산해서는 안 됩니다. 특히 134호 신유미는 전입신고일을 확인할 수 없어 대항력 가능·미상으로 보되, 이는 134호에 관한 신고입니다.
| 성명 | 호수 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이영애 | 105호 | 10,000,000원 | 100,000원 | 없음 | 확정일자 미상 · 배당요구 2023.12.26 | 해당 없음 |
| 정해숙 | 118호 | 2,000,000원 | 60,000원 | 없음 | 확정일자 미상 | 해당 없음 |
| 신유림 | 133호 | 5,000,000원 | 60,000원 | 없음 | 확정일자 미상 | 해당 없음 |
| 신유미 | 134호 | 5,000,000원 | 60,000원 | 가능·미상 | 확정일자 미상 | 해당 없음 |
| 신미령 | 147호 | 5,000,000원 | 60,000원 | 없음 | 확정일자 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 — 92% 할인보다 ‘7회 유찰’의 의미가 더 크다
감정가 70,000,000원에서 현재 최저가는 5,765,000원으로 내려왔습니다. 감정가 대비 약 8.2% 수준입니다. 그러나 동일·유사 점포의 실거래 자료가 없어 이 5,765,000원이 현재 시장가보다 낮은지 직접 비교할 수 없습니다. 따라서 “감정가의 8%니까 싸다”는 결론은 금물입니다.
오히려 확인되는 시장 신호는 7회 유찰입니다. 주거용과 달리 시장 내 오픈상가형 구분점포는 위치·가시성·실사용 가능성·공실·임대수요에 따라 환금성이 크게 갈릴 수 있습니다. 감정평가에서도 해당 건물 내 일부 점포는 공실 상태로 조사됐습니다.
④ 예상배당표 (매각가 5,765,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 503,770원 |
| 2. 근저당 · 주식회사대구은행 | 876,000,000원 | 5,261,230원 |
| 3. 근저당 · 차동섭 | 1,500,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 남산시장관리단 | 55,812,584원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 주식회사 대구은행 | 55,812,584원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용은 매각가의 8.7% 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다. 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 오픈상가형 근린시설 — 물리적 경계는 확인 가능
매각물건명세서에는 현칭 ‘남산시장’ 빌딩으로 기재돼 있습니다. 각 구분건물은 통칭 오픈상가 형태이며, 건축물 현황도상 호별 치수가 표시돼 있고 벽면 또는 바닥 등에 호수 표시와 경계표시가 있어 각 호별 위치 확인이 가능한 상태입니다.
- 이용상태. 건물 내 대상 점포군은 음식점·식료품 등 판매시설로 이용되고 있으며 일부 점포는 공실 상태입니다.
- 건물. 철골철근콘크리트구조·철근콘크리트지붕, 지하2층·지상5층 건물의 1층 점포입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 시내버스 정류장, 근거리에 도시철도 1호선 범어사역이 있습니다.
- 도로. 서측 약 15m, 남측 약 10m, 북동측 약 20m 도로에 접합니다.
- 용도·토지. 상업용 건부지이며 준주거지역, 시장에 포함되고 도로에 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 140호 현장 특정. 오픈상가형이므로 바닥·벽면의 호수 및 경계표시를 현장에서 직접 대조해야 합니다.
- 점유자 확인. 현황조사의 임차 신고 호수는 본건 140호와 다릅니다. 140호의 실제 영업자·점유자·인도대상을 별도로 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 시세 비교자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 적정가를 판단하지 마세요.
- 7회 유찰 이유 확인. 공실·상권·점포 위치·가시성·임대수요 등 환금성 요인을 현장에서 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 2020.12.28. 대구은행 근저당과 이후 근저당·질권·경매개시결정의 말소 여부를 매각물건명세서·등기부 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 세금·최우선변제. 현재 배당계산에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “8% 가격”보다 “왜 7번 유찰됐나”
이 물건의 숫자 중 가장 눈에 띄는 것은 70,000,000원짜리 감정가가 5,765,000원까지 내려왔다는 사실입니다. 하지만 투자 판단에서 더 중요한 숫자는 7회 유찰입니다. 현재 계산상 매수인 인수액은 0원이고 말소기준도 분명하지만, 오픈상가형 근린시설은 아파트처럼 감정가 대비 할인율만으로 가격을 판단하기 어렵습니다.
특히 동일 점포의 실거래 비교자료가 없고, 건물 내 일부 점포가 공실이며, 현황조사의 임차 신고도 본건 140호가 아닌 다른 호실에 집중돼 있습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 권리보다 현장과 환금성입니다. 5,765,000원이라는 최저가 자체는 낮지만, 140호의 실제 점유·영업 가능성·상가 위치·임대수요를 확인하기 전에는 ‘싸다’고 단정할 수 없습니다. 권리 계산은 비교적 단순하지만, 가격 판단은 보수적으로 접근해야 할 물건입니다.
