부산지방법원 2023타경60232. 부산 금정구 금강로 700, 현칭 ‘남산시장’ 1층 142호 근린시설입니다. 감정가는 72,000,000원이지만 7회 유찰돼 현재 최저매각가는 5,930,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 8.24%입니다. 하지만 이 사건에서 가장 먼저 확인할 것은 할인율이 아니라 선순위 등기의 효력입니다. 현재 말소기준은 2020.12.28. 설정된 주식회사대구은행 근저당권 876,000,000원인데, 그보다 앞선 2017.07.17.의 을구 4번 근저당권 회복등기가 현재 등기상 남아 있고 말소기준권리 이전 권리로서 매수인 인수로 표시돼 있습니다.
다만 등기 흐름에는 주의할 부분이 하나 더 있습니다. 을구 4번은 2016.10.19. 경남은행 근저당권의 말소 후 회복등기이고, 이후 2020.12.28. 임의경매 매각과 함께 을구 1번·2번 근저당권은 말소된 것으로 기재돼 있습니다. 따라서 회복등기인 을구 4번이 현재 어떤 범위로 효력이 남아 있는지는 등기사항전부증명서와 당시 말소·회복 관계를 원본으로 대조해야 합니다. 이 확인 없이 “5,930,000원에 사면 끝”이라고 판단하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2023타경60232 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 금정구 금강로 700, 1층142호 |
| 물건종류 | 근린시설 · 현칭 ‘남산시장’ |
| 이용상태 | 음식점·식료품 등 판매시설로 이용 중이며, 일부 호수는 공실 상태 |
| 소유자 | 주식회사성진컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 72,000,000원 / 5,930,000원 (7회 유찰) |
| 청구금액 | 55,812,584원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 최저가보다 먼저 볼 선순위 회복등기
2020.12.28.에는 임의경매로 주식회사성진산업개발이 소유권을 취득했고, 같은 날 대구은행 근저당권 876,000,000원이 설정됐습니다. 이 근저당이 현재 경매의 말소기준입니다. 이후 2021.12.22. 차동섭 명의 근저당권 1,500,000,000원과 그 근저당권부 채권에 대한 다수의 질권설정, 2023.10.17. 남산시장관리단의 강제경매개시결정, 2023.12.06. 대구은행의 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 말소기준 이후의 대구은행 근저당, 차동섭 근저당, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 5명, 한 명은 대항력 가능·미상
현황조사에는 실제 임차인 5명이 확인됩니다. 다만 표제 물건은 1층 142호이고, 확인된 임차 부분은 105호·118호·133호·134호·147호입니다. 감정요항표 역시 남산시장 1층 105호 외 29개호를 함께 서술하고 있으므로, 142호 자체의 직접 점유관계와 일괄매각 범위는 매각물건명세서에서 호별로 다시 대조해야 합니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 월세 | 전입 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이영애 | 105호 | 10,000,000원 | 100,000원 | 2023.03.30 | 대항력 없음 | 미상 배당요구 2023.12.26 | 해당 없음 |
| 정해숙 | 118호 | 2,000,000원 | 60,000원 | 2023.07.05 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 신유림 | 133호 | 5,000,000원 | 60,000원 | 2022.03.29 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 신유미 | 134호 | 5,000,000원 | 60,000원 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 신미령 | 147호 | 5,000,000원 | 60,000원 | 2022.03.25 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
이영애·정해숙·신유림·신미령은 모두 2020.12.28. 말소기준권리보다 뒤에 전입해 대항력이 없습니다. 반면 신유미는 보증금 5,000,000원·월세 60,000원으로 조사됐지만 전입신고일이 확인되지 않았으므로 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다. 확정일자도 확인되지 않아 우선변제 여부 역시 단정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 5,930,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 506,740원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 회복등기 | 미상 | 0원 |
| 3. 을구 6번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 876,000,000원 | 5,423,260원 |
| 4. 을구 7번 근저당권 · 차동섭 | 1,500,000,000원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 남산시장관리단 | 55,812,584원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 주식회사 대구은행 | 55,812,584원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 5,930,000원을 가정하면 집행비용 506,740원과 대구은행에 5,423,260원이 배당되고 나머지 후순위 채권에는 배당 여력이 없습니다. 채권 총액 2,487,625,168원 중 5,423,260원이 배당되는 계산이며 미배당액은 2,482,201,908원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 특히 을구 4번은 채권액이 확인되지 않아 배당 계산에서 제외돼 있으므로, 이 표만으로 매수인 인수위험이 없다고 판단해서는 안 됩니다.
④ 유찰 시나리오 — 더 내려가도 권리문제는 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 7회 유찰 | 5,930,000원 | 5,423,260원 | 2,482,201,908원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 | 4,150,999원 | 3,676,281원 | 2,483,948,887원 | 0원 |
| 9회 유찰 시 | 2,905,699원 | 2,453,396원 | 2,485,171,772원 | 0원 |
8회 유찰 시 매각가는 4,150,999원, 9회 유찰 시에는 2,905,699원까지 낮아지는 시나리오입니다. 그러나 가격이 내려가는 것과 선순위 권리가 사라지는 것은 별개입니다. 을구 4번의 효력이 인수형으로 남는다면 낙찰가가 더 낮아져도 매수인의 실제 부담은 그 권리 확인 전까지 계산할 수 없습니다. 따라서 이 사건은 유찰 횟수가 늘어났다는 사실 자체를 가격 메리트로 평가하기 어렵습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 금정구 남산동 ‘남산동행정복지센터’ 남서측 인근의 현칭 ‘남산시장’으로, 주상복합 아파트·업무시설·각종 근린생활시설 등이 형성된 주상지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장, 근거리에 도시철도 1호선 범어사역이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용. 음식점·식료품 등 판매시설로 이용 중이나 일부 호수는 공실 상태입니다. 본건 구분건물은 통칭 오픈상가이고, 벽면 또는 바닥에 호수와 경계표시가 있어 각 호별 위치 확인이 가능한 상태입니다.
- 건물. 철골철근콘크리트구조·철근콘크리트지붕 지하 2층, 지상 5층 건물이며 공동 위생·급배수·화재탐지 및 경보·승강기·기계식주차 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 서측 약 15미터, 남측 약 10미터, 북동측 약 20미터 폭 도로에 각각 접합니다.
- 토지. 준주거지역, 지목 대, 상업용 토지이며 공시지가는 2,636,000원/㎡입니다.
- 환금성 주의. 근린시설·오픈상가이고 현재까지 7회 유찰됐습니다. 시세 실거래 자료도 없어 가격 회수 가능성을 단순 감정가 대비 할인율로 판단하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 을구 4번 현재 효력 확인. 2017.07.17. 근저당권 회복등기가 현 말소기준보다 앞섭니다. 등기 원본과 말소·회복 관계를 확인해 실제 인수 여부와 범위를 확정해야 합니다.
- 채권액 확인. 을구 4번은 현재 채권액이 확인되지 않아 실질취득액 산정이 불가능합니다. 금액 확인 전에는 최저가 5,930,000원을 총취득원가로 보면 안 됩니다.
- 142호 점유관계 확인. 조사된 임차인은 105호·118호·133호·134호·147호입니다. 표제 142호의 실제 점유자와 일괄매각 범위를 매각물건명세서에서 직접 대조해야 합니다.
- 신유미 전입 확인. 134호 신유미는 보증금 5,000,000원, 월세 60,000원이지만 전입일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 주민등록·점유시점 확인이 필요합니다.
- 공실·상가 운영성 확인. 감정요항표상 일부 호수가 공실이며 전체는 음식점·식료품 등 판매시설로 이용됩니다. 현장 영업상태와 실제 사용 가능성을 확인해야 합니다.
- 배당표 한계 확인. 현재 배당계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고, 선순위 회복등기 채권액도 계산에서 제외돼 있습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “싸 보인다”보다 “무엇을 인수하나”가 먼저
감정가 72,000,000원이 7회 유찰돼 5,930,000원까지 내려왔다는 숫자는 강렬합니다. 그러나 이 사건은 가격보다 권리 확인이 먼저인 근린시설입니다. 말소기준인 2020.12.28. 대구은행 근저당보다 앞선 을구 4번 근저당권 회복등기가 매수인 인수로 분류돼 있고 그 채권액은 확인되지 않습니다. 동시에 5명의 임차인 중 한 명은 전입일 미상으로 대항력 가능성을 배제할 수 없으며, 표제 142호와 임차 호수도 서로 다릅니다.
따라서 현재 최저가를 그대로 실질취득액으로 놓고 “감정가 대비 8%라 싸다”고 결론 내리면 안 됩니다. 시세 실거래 자료도 없는 상태입니다. 을구 4번의 효력과 금액, 142호의 실제 점유관계가 모두 확인된 뒤에야 입찰가를 논할 수 있는 물건입니다. 7회 유찰이라는 가격 신호보다 선순위 권리와 점유 불확실성이 더 큽니다.
