5,683,000원
부산지방법원 2023타경60232. 부산 금정구 금강로 700, 현칭 ‘남산시장’ 건물의 1층 150호 근린시설입니다. 감정가 69,000,000원에서 7회 유찰돼 최저매각가는 5,683,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 파격적으로 낮아 보이지만, 이 물건의 핵심은 낙찰가격이 아니라 낙찰 뒤 실제로 무엇을 떠안는지입니다.
등기상 2020.12.28. 설정된 주식회사대구은행 근저당 876,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후 차동섭 근저당과 2023년 두 건의 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 말소기준보다 앞선 2017.07.17. 을구 4번 ‘근저당권설정등기 회복’이 “말소기준권리 이전 → 매수인 인수”로 표시되어 있습니다. 채권액도 특정되지 않아 현재 자료만으로 실질 인수액을 계산할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2023타경60232 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 금정구 금강로 700, 1층150호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 음식점, 식료품 등 판매시설 |
| 현칭 | 남산시장 |
| 소유자 | 주식회사성진컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 69,000,000원 / 5,683,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 남산시장관리단 / 55,812,584원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 회복등기가 가장 큰 변수
2020.12.28. 임의경매 매각으로 주식회사성진산업개발이 소유권을 취득했고, 이후 상호가 주식회사성진컴퍼니로 변경됐습니다. 같은 날 설정된 대구은행 근저당 876,000,000원이 현재 분석의 말소기준입니다. 2021.12.22. 차동섭 근저당 1,500,000,000원과 그 근저당권부 채권에 설정된 여러 질권, 2023.10.17. 남산시장관리단 강제경매개시결정, 2023.12.06. 대구은행 임의경매개시결정이 뒤따릅니다.
② 임차인 — 4명은 후순위, 1명은 대항력 판정 미상
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이영애 | 105호 | 2023.03.30 | 10,000,000원 | 100,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정해숙 | 118호 | 2023.07.05 | 2,000,000원 | 60,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 신유림 | 133호 | 2022.03.29 | 5,000,000원 | 60,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 신유미 | 134호 | 미상 | 5,000,000원 | 60,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 신미령 | 147호 | 2022.03.25 | 5,000,000원 | 60,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
이영애·정해숙·신유림·신미령은 전입신고가 2020.12.28. 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 신유미는 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 보증금 5,000,000원을 매수인이 인수한다고 단정할 수도, 인수하지 않는다고 단정할 수도 없는 상태입니다. 이영애는 2023.12.26. 배당요구를 접수했습니다.
③ 예상배당표 (매각가 5,683,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 502,294원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 | 미상 | 0원 |
| 3. 을구 6번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 876,000,000원 | 5,180,706원 |
| 4. 을구 7번 근저당권 · 차동섭 | 1,500,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 15번 경매개시결정 · 남산시장관리단 | 55,812,584원 | 0원 |
| 6. 갑구 16번 경매개시결정 · 주식회사 대구은행 | 55,812,584원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 2,487,625,168원 중 예상배당은 5,180,706원, 미배당은 2,482,444,462원입니다. 집행비용은 502,294원으로 계산돼 있습니다. 을구 4번 권리는 채권액이 확인되지 않아 배당 계산에서 제외됐습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 가격 — 7회 유찰은 ‘저평가 증명’이 아니다
현재 최저매각가는 5,683,000원으로 감정가 69,000,000원의 8.24% 수준입니다. 다음 시나리오는 8회 유찰 시 3,978,099원, 9회 유찰 시 2,784,669원으로 제시돼 있습니다. 하지만 동일 물건군의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격은 확인되지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 금정구 남산동 남산동행정복지센터 남서측 인근의 현칭 ‘남산시장’ 1층입니다. 주위는 주상복합 아파트, 업무시설 및 각종 근린생활시설이 형성된 주상지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있으며, 근거리에 도시철도1호선 범어사역이 있습니다.
- 이용상태. 음식점·식료품 등 판매시설로 이용 중이며 일부 호는 공실 상태입니다.
- 구분점포. 벽면 또는 바닥 등에 각 호수 표시와 경계표시가 있어 각 호별 위치 확인이 가능한 상태로 조사됐습니다.
- 건물. 철골철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 지하2층·지상5층 건물이며 공동 위생·급배수·화재탐지 및 경보·승강기·기계식주차 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 상업용으로 이용 중이며 용도지역은 준주거지역, 공시지가는 2,636,000원/㎡입니다.
- 도로. 서측 약 15미터, 남측 약 10미터, 북동측 약 20미터 폭 도로와 각각 접합니다.
- 위반사항. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 을구 4번 원본 확인. 2017.07.17. 회복등기가 실제로 현재 매수인에게 인수되는 권리인지, 그 피담보채권이 존재하는지와 금액을 등기 원본 및 관련 서류에서 확인해야 합니다.
- 신유미 전입일 확인. 134호 점유자의 전입일이 말소기준권리보다 빠르면 대항력 판단이 달라질 수 있으므로 주민등록·현황조사·매각물건명세서를 대조해야 합니다.
- 점유범위 확인. 사건 주소는 1층150호이고 조사된 임차인은 105호·118호·133호·134호·147호로 기재돼 있으므로 실제 매각범위와 점유관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 저가 착시 경계. 감정가 대비 8.24%라는 숫자는 시세 할인율이 아닙니다. 실거래 비교자료가 없는 상태이므로 현재 가격이 적정한지는 별도 검증이 필요합니다.
- 시장형 상가 환금성. 일부 호가 공실인 판매시설이고 7회 유찰된 물건인 만큼 재매각·임대 수요를 보수적으로 확인해야 합니다.
- 배당표 한계. 당해세·임차인 최우선변제와 채권액 미상 권리가 반영되지 않았으므로 현재 배당표만으로 최종 인수액을 확정하면 안 됩니다.
맺으며 — “8% 가격”보다 먼저 볼 것은 인수범위
감정가 69,000,000원이 5,683,000원까지 내려온 숫자 자체는 강렬합니다. 그러나 이 사건은 최저가가 낮다는 이유만으로 안전하거나 싸다고 평가할 수 있는 구조가 아닙니다. 말소기준보다 앞선 회복등기가 매수인 인수로 표시돼 있고 그 채권액이 미상이며, 임차인 5명 가운데 신유미의 전입일도 확인되지 않았습니다. 게다가 실거래 비교자료 없이 이미 7회 유찰됐습니다.
권리 확인 전에는 가격 판단도 보류. 을구 4번의 실질 존속 여부와 신유미의 전입일이 해소되지 않는 한 실질취득액은 5,683,000원으로 고정되지 않습니다. 이 두 가지가 확인된 뒤에야 현재 최저가의 의미를 제대로 평가할 수 있습니다.
