부산지방법원 2023타경60232. 부산 금정구 남산동 현칭 ‘남산시장’ 1층 144호 근린시설입니다. 이 건의 현재 말소기준은 2020.12.28. 주식회사대구은행 근저당권으로 채권최고액은 876,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 차동섭 근저당권과 2023년의 강제·임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2016~2018년에 존재했던 경남은행·한재대부 근저당과 각종 압류·경매등기는 2020.12.28. 선행 경매의 매각 과정에서 이미 말소됐습니다.
현 소유자는 2020.12.28. 임의경매 매각으로 소유권을 취득한 주식회사성진산업개발이며, 이후 상호가 주식회사성진컴퍼니로 변경됐습니다. 현재 경매는 남산시장관리단의 2023.10.17. 강제경매개시결정으로 진행되고, 청구액은 55,812,584원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2023타경60232 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 금정구 금강로 700, 1층 144호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 음식점, 식료품 등 판매시설 |
| 건물 | 철골철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 지하2층 지상5층 건물 내 1층 |
| 소유자 | 주식회사성진컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 76,000,000원 / 6,259,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 남산시장관리단 / 55,812,584원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 현재 기준은 2020년 대구은행 근저당
2020.12.28. 선행 임의경매 매각으로 종전 경남은행·한재대부 근저당과 2017~2020년의 가압류·압류·경매등기는 정리됐습니다. 같은 날 새 소유권 취득과 함께 설정된 주식회사대구은행 근저당권 876,000,000원이 현재 경매의 말소기준권리입니다. 이후 차동섭의 1,500,000,000원 근저당과 현재 경매개시결정은 후순위로 매각 시 소멸합니다.
② 점유·임차 조사 — 기재된 5명은 모두 다른 호수
현황조사 등에 기재된 임차점유자는 5명이지만 호수는 각각 105호·118호·133호·134호·147호로, 본건 144호와 다릅니다. 따라서 아래 표의 보증금·월세를 144호의 인수금액으로 합산하면 안 됩니다. 특히 134호 신유미는 전입일 미상으로 대항력 판정이 불가하지만, 이 역시 144호가 아닌 다른 호실에 대한 조사입니다.
| 성명 | 호수 | 보증금 | 월세 | 전입 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이영애 | 105호 | 10,000,000원 | 100,000원 | 2023.03.30 | 2023.12.26 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정해숙 | 118호 | 2,000,000원 | 60,000원 | 2023.07.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 신유림 | 133호 | 5,000,000원 | 60,000원 | 2022.03.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 신유미 | 134호 | 5,000,000원 | 60,000원 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 신미령 | 147호 | 5,000,000원 | 60,000원 | 2022.03.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 — 감정가 8.24%라도 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 6,259,000원으로 감정가 76,000,000원의 8.24%입니다. 하지만 비교 가능한 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세 자료가 없어, 감정가 대비 낙폭만으로 실제 시장가보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다.
오히려 이 물건은 7회 유찰됐다는 사실 자체를 함께 봐야 합니다. 현칭 남산시장의 오픈상로형 구분점포로, 벽체로 완전히 독립된 일반 상가와 달리 건축물 현황도상의 치수와 벽면·바닥의 호수 및 경계표시로 각 호 위치를 확인하는 형태입니다. 반복 유찰은 가격뿐 아니라 이런 환금성·활용성·점유 확인 부담이 시장에서 평가되고 있을 가능성을 점검해야 한다는 신호입니다.
④ 예상배당표 (매각가 6,259,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 512,662원 |
| 을구 4번 근저당권 | 미상 | 0원 |
| 을구 6번 근저당 · 주식회사대구은행 | 876,000,000원 | 5,746,338원 |
| 을구 7번 근저당 · 차동섭 | 1,500,000,000원 | 0원 |
| 갑구 14번 경매개시 · 남산시장관리단 | 55,812,584원 | 0원 |
| 갑구 15번 경매개시 · 주식회사 대구은행 | 55,812,584원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 2,487,625,168원 중 채권자 배당은 5,746,338원으로 추정되고, 미배당은 2,481,878,830원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원으로 계산됐습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주변환경. 남산동행정복지센터 남서측 인근의 현칭 ‘남산시장’으로, 주상복합 아파트·업무시설·근린생활시설 등이 형성된 주상지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 시내버스 정류장, 근거리에 도시철도1호선 범어사역이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 음식점·식료품 등 판매시설로 이용 중이며 일부 점포는 공실 상태입니다.
- 구분 형태. 오픈상로 형태로 건축물 현황도상 호별 치수가 표시되고, 벽면 또는 바닥에 호수·경계표시가 있어 각 호 위치 확인이 가능한 상태입니다.
- 도로. 서측 약 15m, 남측 약 10m, 북동측 약 20m 폭 도로와 각각 접합니다.
- 토지. 준주거지역 · 상업용 · 토지면적 314.1㎡ · 공시지가 2,636,000원/㎡입니다.
- 하자. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 144호 현장 특정. 오픈상로형 구분점포이므로 현황도·호수표시·바닥 경계 등을 대조해 144호 위치와 실제 사용 범위를 확인하세요.
- 실제 점유. 조사된 임차점유자는 모두 다른 호수입니다. 144호의 현재 영업·공실 여부와 점유 주체를 별도로 확인하세요.
- 가격 검증. 7회 유찰과 8.24% 최저가율만 보고 싸다고 판단하지 말고, 같은 건물 내 실제 거래·임대 가능성·관리단 부담 등을 현장에서 확인하세요.
- 권리 원본 대조. 2020.12.28. 대구은행 근저당을 말소기준으로 등기부와 매각물건명세서를 최종 대조하세요.
- 배당 한계. 현재 최저가에서는 선순위 대구은행에도 대규모 미배당이 발생합니다. 다만 배당 미충족액과 매수인 인수액은 동일 개념이 아닙니다.
- 관리·운영비. 시장형 상가의 관리비·공용부분 비용·관리단 부과금과 체납 여부를 확인하세요.
맺으며 — “8.24%까지 떨어졌다는 사실보다, 왜 7번 유찰됐는지가 중요하다”
등기상 현재 분석의 출발점은 2020.12.28. 주식회사대구은행 근저당이고, 후순위 권리는 매각으로 소멸하며 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 권리 자체보다 어려운 부분은 상품성입니다. 본건은 현칭 남산시장의 1층 오픈상로형 근린시설이고, 이미 7회 유찰돼 최저가가 6,259,000원까지 내려왔습니다.
그러나 최근 실거래 시세가 없어 감정가의 8.24%라는 숫자만으로 “싸다”고 판단할 수는 없습니다. 오히려 반복 유찰, 오픈상로형 구분 형태, 144호 실제 점유 여부, 임대·재매각 가능성을 직접 확인해야 합니다. 권리는 비교적 정리돼 있지만 환금성은 보수적으로 봐야 하는 물건. 현재 단계의 결론은 ‘낮은 최저가’보다 현장 확인 후에도 다시 팔 수 있는 물건인지를 먼저 검증하는 것입니다.
