부산지방법원 2023타경60232. 부산 금정구 금강로 700, 현칭 남산시장 건물의 1층 148호 근린시설입니다. 감정가 69,000,000원에서 7차례 유찰되어 현재 최저매각가는 5,683,000원입니다. 등기상 현재 소유자는 주식회사성진컴퍼니이며, 2020.12.28 임의경매 매각으로 주식회사성진산업개발이 소유권을 취득한 뒤 2021.02.22 상호가 주식회사성진컴퍼니로 변경됐습니다.
현재 말소기준은 2020.12.28 주식회사대구은행 근저당권입니다. 채권최고액은 876,000,000원이고 공동담보목록 제2020-206호가 기재돼 있습니다. 이후의 차동섭 근저당권 1,500,000,000원과 강제·임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 물건은 권리관계 자체보다 점유와 환금성을 더 엄격하게 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2023타경60232 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 금정구 금강로 700, 1층148호 |
| 물건종류 | 근린시설 · 현칭 남산시장 |
| 이용상태 | 감정 대상은 음식점·식료품 등 판매시설로 이용 중이며 일부는 공실상태 |
| 소유자 | 주식회사성진컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 69,000,000원 / 5,683,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 남산시장관리단 / 55,812,584원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2020.12.28 대구은행
과거에는 주식회사경남은행·주식회사한재대부 근저당, 압류, 가압류와 여러 경매개시결정이 존재했지만 2020.12.28 임의경매 매각 과정에서 종전 권리들이 말소됐습니다. 같은 날 새 소유권 취득과 함께 주식회사대구은행 근저당 876,000,000원이 설정됐고, 이 권리가 현재 분석의 말소기준입니다.
2021.12.22 차동섭 명의 근저당권 1,500,000,000원이 추가됐고 그 근저당권부채권에는 박경원·권경배·김안자·이유자·이주용·김영순·송동준·남슬아·문해석·박문자의 질권 기재가 이어집니다. 모두 말소기준권리보다 뒤에 형성된 권리관계입니다. 배당 계산상 현재 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있습니다.
② 임차·점유 — 148호와 호수 일치 여부가 핵심
| 기재 | 점유부분 | 전입 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이영애 | 105호 | 2023.03.30 | 10,000,000원 / 100,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정해숙 | 118호 | 2023.07.05 | 2,000,000원 / 60,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신유림 | 133호 | 2022.03.29 | 5,000,000원 / 60,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신유미 | 134호 | 미상 | 5,000,000원 / 60,000원 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 신미령 | 147호 | 2022.03.25 | 5,000,000원 / 60,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 점포 | 호수 미상 · 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
이영애·정해숙·신유림·신미령은 전입일이 말소기준일인 2020.12.28보다 뒤여서 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 신유미는 전입일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 별도의 ‘점포’ 기재도 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력을 확정할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 7회 유찰이어도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 5,683,000원으로 감정가 69,000,000원의 8.24% 수준입니다. 8회 유찰 시 시나리오는 3,978,099원, 9회 유찰 시는 2,784,669원입니다.
다만 가격 판단의 기준이 될 동일·유사 물건의 최근 실거래 수치가 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 평가할 수는 없습니다. 오히려 7회 유찰 자체가 시장에서 이 근린시설의 환금성이나 점유·상가 특성에 상당한 할인을 요구하고 있다는 신호로 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 5,683,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 502,294원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 | 미상 | 0원 |
| 3. 주식회사대구은행 근저당 | 876,000,000원 | 5,180,706원 |
| 4. 차동섭 근저당 | 1,500,000,000원 | 0원 |
| 5. 남산시장관리단 경매개시결정 | 55,812,584원 | 0원 |
| 6. 주식회사 대구은행 경매개시결정 | 55,812,584원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 시나리오의 총 채권액은 2,487,625,168원, 채권자 배당액은 5,180,706원, 미배당액은 2,482,444,462원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 근린시설·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 금정구 남산동 소재 남산동행정복지센터 남서측 인근의 현칭 남산시장. 주상복합 아파트·업무시설·각종 근린생활시설이 형성된 주상지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장, 근거리에 도시철도 1호선 범어사역이 있습니다.
- 이용. 감정 대상은 음식점·식료품 등 판매시설로 이용되며 일부 호실은 공실상태입니다. 건물은 지하 2층·지상 5층 철골철근콘크리트구조입니다.
- 경계. 구분건물은 벽면 또는 바닥 등에 각 호수 표시와 경계표시가 있어 각 호별 위치 확인이 가능한 상태로 기재돼 있습니다.
- 도로. 서측 약 15미터, 남측 약 10미터, 북동측 약 20미터 폭 도로와 각각 접합니다.
- 토지. 준주거지역·시장 등에 해당하며 공시지가는 2,636,000원/㎡, 토지면적은 314.1㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 148호 현장 특정. 벽·바닥의 호수 및 경계표시를 기준으로 본건 148호 위치와 실제 사용 범위를 직접 확인하세요.
- 점유자 대조. 조사된 105호·118호·133호·134호·147호 임차 기재와 호수 미상 ‘점포’가 148호와 어떤 관계인지 명세서와 현장에서 재확인해야 합니다.
- 미상 점유 주의. 신유미와 호수 미상 점포는 전입일이 확인되지 않아 대항력을 단정할 수 없습니다.
- 감정가 할인율 맹신 금지. 7회 유찰·감정가 8.24%라는 사실만으로 시세 대비 저가라고 판단하지 마세요.
- 공동담보 확인. 대구은행 876,000,000원 및 차동섭 1,500,000,000원 근저당은 공동담보목록이 기재되어 있어 본건 한 호실의 가치와 채권최고액을 단순 비교하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 148호 실제 점유를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “7회 유찰 = 안전한 초저가”는 아니다
이 물건은 감정가 69,000,000원에서 최저가 5,683,000원까지 내려와 숫자만 보면 강한 할인으로 보입니다. 등기상 말소기준도 2020.12.28 주식회사대구은행 근저당으로 특정되고, 현재 배당 계산의 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 본건은 남산시장 1층 148호 근린시설이고 이미 7회 유찰됐습니다. 더구나 임차 조사에는 본건과 다른 호수들이 다수 포함돼 있고, 호수·전입·보증금이 명확하지 않은 주거 사용 점포 기재도 있습니다. 따라서 결론은 “권리 구조는 정리 가능하지만, 점유와 환금성 확인 전에는 가격만 보고 들어가면 안 된다”입니다. 최근 실거래 비교 없이 감정가 대비 8.24%라는 숫자만으로 시세보다 싸다고 판단하는 것은 금물입니다.
