부산지방법원 2023타경60232. 부산 금정구 남산동 현칭 ‘남산시장’ 1층 151호 근린시설입니다. 감정가는 7,200만원이지만 7회 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 593만원까지 내려왔습니다. 등기상 현 소유자는 주식회사성진컴퍼니이고, 2020년 12월 28일 임의경매로 인한 매각을 통해 소유권을 취득한 뒤 상호가 주식회사성진산업개발에서 주식회사성진컴퍼니로 변경됐습니다.
현재 권리분석의 중심은 2020.12.28. 주식회사대구은행 근저당권입니다. 그 이전의 경남은행·한재대부 관련 근저당과 과거 압류·경매 기록은 2020년 임의경매 매각 과정에서 말소된 이력이 확인됩니다. 이후 설정된 차동섭 근저당과 2023년 경매개시결정은 현재 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2023타경60232 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 금정구 금강로 700, 1층151호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 현칭 ‘남산시장’ 빌딩 내 1층 오픈상가 |
| 소유자 | 주식회사성진컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 72,000,000원 / 5,930,000원 (7회 유찰) |
| 청구금액 | 55,812,584원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 말소기준권리 | 2020.12.28. 주식회사대구은행 근저당권 · 채권최고액 876,000,000원 |
① 권리 흐름 — 2020년 매각 이후 권리를 기준으로 본다
2016~2018년에 설정됐던 경남은행·한재대부 근저당과 압류·경매 기록은 2020.12.28. 임의경매로 인한 매각과 함께 말소된 이력이 있습니다. 같은 날 주식회사성진산업개발이 소유권을 취득하고, 주식회사대구은행 근저당 876,000,000원이 새로 설정됐습니다. 이 근저당이 현재 분석의 말소기준입니다.
그 뒤 2021.12.22. 차동섭 명의 근저당권 1,500,000,000원이 설정됐고, 해당 근저당부채권에는 박경원·권경배·김안자·이유자·이주용·김영순·송동준 및 이후 남슬아·문해석·박문자 등의 질권설정 기록이 이어집니다. 모두 대구은행 근저당 이후의 권리관계로, 배당 시뮬레이션상 매수인에게 별도 금액이 인수되는 것으로 계산되지는 않았습니다.
② 임차·점유 확인 — 본건 151호와 호수를 반드시 대조
현황조사에는 같은 남산시장 내 여러 호수의 임차 내역이 확인됩니다. 다만 확인된 호수는 105호·118호·133호·134호·147호로, 본건 151호와 호수가 일치하지 않습니다. 따라서 아래 내역을 151호의 임차인으로 그대로 합산하거나 인수금액으로 계산해서는 안 됩니다.
| 성명 | 점유 호수 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이영애 | 105호 | 2023.03.30 | 10,000,000원 | 100,000원 | 대항력 없음 | 확정일자 미상 · 배당요구 2023.12.26 | 없음 |
| 정해숙 | 118호 | 2023.07.05 | 2,000,000원 | 60,000원 | 대항력 없음 | 확정일자 미상 | 없음 |
| 신유림 | 133호 | 2022.03.29 | 5,000,000원 | 60,000원 | 대항력 없음 | 확정일자 미상 | 없음 |
| 신유미 | 134호 | 미상 | 5,000,000원 | 60,000원 | 대항력 가능·미상 | 확정일자 미상 | 없음 |
| 신미령 | 147호 | 2022.03.25 | 5,000,000원 | 60,000원 | 대항력 없음 | 확정일자 미상 | 없음 |
③ 7회 유찰 — 593만원이지만 ‘싸다’고 결론 낼 자료는 없다
감정가 72,000,000원에서 현재 최저매각가는 5,930,000원으로, 감정가 대비 8.24% 수준입니다. 숫자만 보면 할인폭이 매우 커 보이지만, 동일 물건 또는 인근 비교 실거래가가 제시돼 있지 않아 시세보다 저렴한지 여부는 판단할 수 없습니다. 특히 7회 유찰됐다는 사실 자체가 반복적으로 시장의 선택을 받지 못했다는 신호이므로, 감정가 대비 할인율만 근거로 가격 가점을 주기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 5,930,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 506,740원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 | - | 0원 |
| 3. 을구 6번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 876,000,000원 | 5,423,260원 |
| 4. 을구 7번 근저당권 · 차동섭 | 1,500,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 14번 경매개시결정 · 남산시장관리단 | 55,812,584원 | 0원 |
| 6. 갑구 15번 경매개시결정 · 주식회사 대구은행 | 55,812,584원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 2,487,625,168원 중 현재 회차 예상배당은 5,423,260원이며, 미배당액은 2,482,201,908원입니다. 소유자 잔여는 0원, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 506,740원으로 반영돼 있습니다.
⑤ 오픈상가 구조와 환금성
감정평가상 본건 건물은 현칭 ‘남산시장’이고, 1층 여러 구분점포는 통칭 오픈상가 형태입니다. 건축물 현황도에 호별 치수가 표시돼 있고, 벽면 또는 바닥에 각 호수 및 경계표시가 있어 각 호별 위치 확인이 가능한 상태로 조사됐습니다. 이는 독립된 벽체형 점포와는 다른 구조이므로, 현장에서는 151호의 정확한 경계와 사용 상태를 반드시 직접 확인해야 합니다.
- 이용. 감정평가 대상 점포들은 음식점·식료품 등 판매시설로 이용 중이며, 일부 점포는 공실 상태입니다.
- 입지. 남산동행정복지센터 남서측 인근으로, 주상복합 아파트·업무시설·각종 근린생활시설이 형성된 주상지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 시내버스 정류장, 근거리 도시철도 1호선 범어사역이 있습니다.
- 도로. 서측 약 15m, 남측 약 10m, 북동측 약 20m 도로에 각각 접합니다.
- 토지. 상업용 건부지로 이용 중이며 공시지가는 2,636,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 준주거지역이 포함되고 시장으로 지정된 토지입니다.
- 건물. 철골철근콘크리트구조, 지하 2층·지상 5층이며 승강기·기계식주차·화재탐지 및 경보설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 151호 경계 확인. 오픈상가이므로 벽면·바닥의 호수 및 경계표시와 건축물 현황도를 현장에서 대조하세요.
- 151호 점유자 확인. 조사된 임차인은 105·118·133·134·147호입니다. 본건 151호의 실제 사용자와 임대차관계를 별도로 확인해야 합니다.
- 낮은 최저가 착시 경계. 5,930,000원은 감정가 대비 매우 낮지만 실거래 비교자료가 없으므로 시세 대비 저가라고 단정하지 마세요.
- 공실·임대수익 확인. 감정평가 대상 중 일부 점포가 공실 상태인 만큼 남산시장 1층의 실제 영업률과 임대료 수준을 현장에서 확인하세요.
- 관리비·시장관리비 확인. 경매신청채권자가 남산시장관리단인 점을 감안해 본건 관련 미납 관리비 등 실제 부담관계를 확인하세요.
- 2020년 이전 등기 정리 확인. 과거 경남은행·한재대부 권리와 압류·경매 기록은 2020년 매각으로 말소된 이력이 있으므로 최신 등기사항증명서에서 최종 상태를 대조하세요.
- 배당표의 한계. 현재 배당 계산은 당해세·임차인 최우선변제 등을 반영하지 않은 추정이므로 실제 배당요구종기 이후 자료를 다시 확인하세요.
맺으며 — “593만원”보다 중요한 것은 다시 팔 수 있느냐
이 사건은 숫자만 보면 강렬합니다. 감정가 72,000,000원이 7회 유찰돼 최저매각가가 5,930,000원까지 내려왔고, 현재 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 동일하거나 인근한 실거래 자료가 없으므로 이 가격을 곧바로 ‘시세보다 싸다’고 평가할 수는 없습니다.
오히려 핵심은 현칭 남산시장의 오픈상가형 근린시설이라는 점과 7회 유찰이라는 시장 반응입니다. 본건 151호의 실제 점유자, 구분 경계, 영업 가능성, 공실 위험, 관리비와 재매각 가능성을 확인하지 않은 채 감정가 대비 할인율만 보고 접근하는 것은 위험합니다. 권리 계산은 비교적 단순하지만 환금성 판단은 까다로운 물건으로 보는 것이 적절합니다.
