부산지방법원 2023타경60232. 부산 금정구 남산동 현칭 ‘남산시장’의 1층 149호 근린시설입니다. 감정 이용상태는 음식점·식료품 등 판매시설이며 일부 호실은 공실로 조사됐습니다. 이 건물의 구분점포는 통칭 오픈상가 형태지만 건축물 현황도상 호별 치수가 표시되고 벽면 또는 바닥 등에 호수와 경계표시가 있어 각 호별 위치 확인이 가능한 상태로 조사됐습니다.
가격만 보면 극단적으로 낮아 보입니다. 감정가 69,000,000원에서 7회 유찰돼 현재 최저가는 5,683,000원, 감정가의 8.24%입니다. 그러나 실거래·중개 시세가 확인되지 않은 상태라 이 할인율만으로 “싸다” 또는 “가격 메리트가 있다”고 결론 내릴 수 없습니다. 특히 오픈상가·근린시설은 주거용 부동산보다 호별 수요와 환금성 차이가 커, 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 정하면 위험합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2023타경60232 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 금정구 금강로 700, 1층149호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 현칭 ‘남산시장’ 오픈상가 · 음식점·식료품 등 판매시설 |
| 소유자 | 주식회사성진컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 69,000,000원 / 5,683,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 남산시장관리단 / 55,812,584원 |
| 말소기준 | 2020.12.28. 을구 6번 근저당권 · 주식회사대구은행 · 채권최고액 876,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2020년 대구은행
현재 소유권은 2020.12.28. 임의경매 매각으로 주식회사성진산업개발에 이전됐고, 이후 상호가 주식회사성진컴퍼니로 변경됐습니다. 같은 날 설정된 주식회사대구은행 근저당권 876,000,000원이 이번 경매의 말소기준권리입니다. 이후 차동섭의 근저당권 1,500,000,000원, 남산시장관리단 강제경매개시결정, 대구은행 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리입니다.
② 임차인 — 실제 조사 5명, 1명은 대항력 가능·미상
현황조사에서 확인된 실제 임차인은 5명입니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 중복 신고 없이 5명으로 봅니다. 이 가운데 이영애·정해숙·신유림·신미령은 전입신고가 2020.12.28. 말소기준보다 늦어 대항력 없음으로 정리됩니다. 반면 신유미는 전입신고일이 미상이므로 대항력 유무를 확정할 수 없습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 월세 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이영애 | 105호 | 10,000,000원 | 100,000원 | 2023.03.30 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 정해숙 | 118호 | 2,000,000원 | 60,000원 | 2023.07.05 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 신유림 | 133호 | 5,000,000원 | 60,000원 | 2022.03.29 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 신유미 | 134호 | 5,000,000원 | 60,000원 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
| 신미령 | 147호 | 5,000,000원 | 60,000원 | 2022.03.25 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
현황조사상 점유부분은 105호·118호·133호·134호·147호로 표시되어 있습니다. 현재 분석 대상인 149호와의 실제 점유관계는 현장에서 다시 확인해야 합니다. 이영애는 2023.12.26. 배당요구를 했습니다.
③ 가격 판단 — 92% 넘게 내려왔지만 시세 검증은 불가
감정가 69,000,000원에서 7회 유찰돼 현재 최저가는 5,683,000원입니다. 다음 회차 시나리오는 8회 유찰 시 3,978,099원, 9회 유찰 시 2,784,669원으로 제시돼 있습니다. 이처럼 가격은 크게 낮아졌지만 현재 확인 가능한 실거래·중개 시세가 없으므로 감정가 대비 할인율을 곧바로 시장가 대비 할인율로 바꾸어 읽을 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 5,683,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 502,294원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 | 미상 | 0원 |
| 3. 을구 6번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 876,000,000원 | 5,180,706원 |
| 4. 을구 7번 근저당권 · 차동섭 | 1,500,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 15번 경매개시결정 · 남산시장관리단 | 55,812,584원 | 0원 |
| 6. 갑구 16번 경매개시결정 · 주식회사 대구은행 | 55,812,584원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 2,487,625,168원 중 채권자 예상배당은 5,180,706원, 미배당액은 2,482,444,462원입니다. 집행비용 502,294원을 포함하면 현재 매각대금 5,683,000원이 모두 소진됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 근린시설로, 현칭 ‘남산시장’ 1층 점포입니다. 음식점·식료품 등 판매시설로 이용 중이며 일부 점포는 공실 상태로 조사됐습니다.
- 구분점포. 통칭 오픈상가이나 건축물 현황도상 호별 치수가 표시되고 벽면 또는 바닥 등에 호수 및 경계표시가 있어 각 호의 위치 확인이 가능한 상태입니다.
- 입지. 남산동행정복지센터 남서측 인근이며, 주상복합 아파트·업무시설·각종 근린생활시설이 형성된 주상지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장, 근거리에 도시철도 1호선 범어사역이 있습니다.
- 도로. 서측 약 15미터, 남측 약 10미터, 북동측 약 20미터 폭 도로에 각각 접합니다.
- 토지. 상업용 부지로 이용 중이며 공시지가는 2,636,000원/㎡입니다. 준주거지역·시장에 포함되고 도로에 접합니다.
- 시설. 공동 위생·급배수·화재탐지 및 경보·승강기·기계식주차설비를 갖추고 있습니다.
- 위반 여부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 을구 4번 원본 대조. 2017년 회복등기와 2020년 종전 근저당권 말소 관계를 등기부 원본에서 다시 확인하고, 현재 인수되는 독립 권리인지 여부를 확정해야 합니다.
- 신유미 전입일 확인. 전입일이 미상이라 대항력 가능성을 배제할 수 없습니다. 확정일자·배당요구·실제 점유관계까지 함께 확인해야 합니다.
- 149호 실제 점유 확인. 임차인 조사기록은 105호·118호·133호·134호·147호에 나타납니다. 149호의 현장 점유자와 영업상태를 직접 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 시세 자료가 없으므로 감정가 대비 8.24%라는 숫자만으로 저가매수라고 판단하지 말고, 주변 점포 매매·임대·공실 수준을 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리비·시장 운영비. 장기 유찰 상가인 만큼 관리비와 관리단 관련 미납금, 공용부분 부담을 확인해야 합니다.
- 오픈상가 경계. 호별 표시와 경계표시는 확인됐지만 실제 사용범위와 현황도 일치 여부를 현장에서 다시 대조하는 것이 안전합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차 자료와 배당요구 종기 관련 문서를 직접 확인한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “8.24%라고 해서 안전한 저가매수는 아니다”
이 물건의 숫자는 강렬합니다. 감정가 69,000,000원이 7회 유찰돼 최저가가 5,683,000원까지 내려왔습니다. 그러나 시세가 확인되지 않은 오픈상가에서 감정가 대비 할인율은 투자수익을 보장하는 지표가 아닙니다. 오히려 7회 유찰이라는 이력은 환금성과 수요를 더 엄격히 확인하라는 신호입니다.
권리도 완전히 닫히지 않았습니다. 배당 계산상 인수액은 0원이지만, 전입일 미상 임차인 신유미는 대항력 가능·미상이고, 배당표의 선순위 위치에 을구 4번 근저당권 채권액 미상이 남아 있습니다. 따라서 이 사건은 “최저가가 매우 낮다”는 이유만으로 들어갈 물건이 아니라, 두 가지 미상 요소를 원본에서 해소한 뒤 가격을 판단해야 하는 물건입니다. 가격보다 먼저 권리와 실제 점유·영업 가능성을 확인하는 것이 순서입니다.
