부산지방법원 2023타경60232. 현칭 ‘남산시장’ 빌딩 내 근린시설로, 매각물건명세서상 일괄매각입니다. 감정평가 내용에는 1층 105호 외 29개호가 평가대상으로 기재되어 있으며, 각 구분건물은 통칭 오픈상가로서 벽면 또는 바닥의 호수·경계표시로 위치를 확인할 수 있는 상태입니다. 최저매각가는 감정가 498,000,000원에서 7회 유찰을 거쳐 41,012,000원까지 낮아졌습니다. 다만 이 사건의 승부처는 단순 할인율이 아니라 선순위 권리 확인과 상가 환금성입니다.
등기상 현재 소유자는 주식회사성진컴퍼니이고, 2020.12.28 임의경매 매각으로 주식회사성진산업개발이 소유권을 취득한 뒤 2021.02.22 상호변경이 반영됐습니다. 현재 말소기준으로 제시된 권리는 2020.12.28 설정된 주식회사대구은행 근저당권 876,000,000원입니다. 그 뒤 금정구 압류, 차동섭 근저당권 1,500,000,000원, 강제·임의경매개시결정이 이어져 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2023타경60232 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 금정구 금강로 700, 2층216호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 현칭 ‘남산시장’ · 음식점·식료품 등 판매시설, 일부 공실 |
| 매각 형태 | 일괄매각 · 통칭 오픈상가 · 각 호별 위치 확인 가능한 상태 |
| 소유자 | 주식회사성진컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 498,000,000원 / 41,012,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 남산시장관리단 / 55,812,584원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 회복등기 확인이 핵심
말소기준은 2020.12.28 설정된 주식회사대구은행 근저당권 876,000,000원입니다. 이후의 금정구 압류, 차동섭 근저당권, 남산시장관리단 강제경매개시결정, 대구은행 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조로 표시돼 있습니다. 반면 2017.07.17의 을구 4번 ‘1번 근저당권설정등기 회복’은 말소기준보다 앞선 등기로 남아 있고 채권액도 확인되지 않아, 이 부분은 등기 원문과 2020.12.28 경매 매각에 따른 말소관계를 입찰 전에 반드시 대조해야 합니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 5명
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이영애 | 105호 | 2023.03.30 | 10,000,000원 / 100,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 정해숙 | 118호 | 2023.07.05 | 2,000,000원 / 60,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 신유림 | 133호 | 2022.03.29 | 5,000,000원 / 60,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 신유미 | 134호 | 미상 | 5,000,000원 / 60,000원 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 신미령 | 147호 | 2022.03.25 | 5,000,000원 / 60,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
이영애·정해숙·신유림·신미령은 전입신고가 2020.12.28 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 이영애는 2023.12.26 배당요구를 했습니다. 반면 신유미는 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보아야 하며, 보증금 5,000,000원의 승계 여부 역시 입찰 전에 주민등록·점유관계와 함께 확인해야 합니다.
② 가격 판단 — 감정가 대비 8.24%가 곧 ‘시세 대비 8.24%’는 아니다
현재 최저매각가는 41,012,000원으로 감정가 498,000,000원의 8.24% 수준입니다. 숫자만 보면 할인폭이 매우 커 보이지만, 이 사건에는 비교 가능한 최근 실거래 자료가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’고 결론 내릴 수 없습니다.
오히려 가격 판단에서 더 무겁게 봐야 할 신호는 7회 유찰입니다. 평가대상은 현칭 남산시장 내 오픈상가이고, 감정평가 당시 음식점·식료품 등 판매시설로 이용되는 한편 일부는 공실상태였습니다. 일괄매각·오픈상가라는 물건 특성과 반복 유찰이 겹쳐 있으므로, 최저가 자체보다 실제 임대수익·공실률·관리비·개별 호의 영업성·재매각 가능성을 먼저 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 41,012,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,138,216원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 | 미상 | 0원 |
| 3. 을구 6번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 876,000,000원 | 39,873,784원 |
| 4. 을구 7번 근저당권 · 차동섭 | 1,500,000,000원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 남산시장관리단 | 55,812,584원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 주식회사 대구은행 | 55,812,584원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권 총액 2,487,625,168원 중 39,873,784원이 배당되는 시나리오이며 미배당액은 2,447,751,384원입니다. 을구 4번 근저당권은 채권액이 확인되지 않아 배당 계산에서 제외되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 금정구 남산동 ‘남산동행정복지센터’ 남서측 인근의 현칭 ‘남산시장’으로, 주상복합 아파트·업무시설·각종 근린생활시설이 형성된 주상지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장, 근거리에 도시철도 1호선 범어사역이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철골철근콘크리트구조 지하2층·지상5층 건물로 공동 위생·급배수·화재탐지 및 경보·승강기·기계식주차설비를 갖추고 있습니다.
- 이용. 음식점·식료품 등 판매시설로 이용 중이며 일부 평가대상은 공실상태입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 상업용으로 이용 중이고 준주거지역에 포함되며 시장에 포함됩니다. 공시지가는 2,636,000원/㎡입니다.
- 환금성. 7회 유찰, 오픈상가, 일괄매각이라는 조건이 동시에 존재하므로 단순한 최저가보다 임대수익·공실·관리운영과 향후 재매각 가능성 점검이 핵심입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 을구 4번 원문 확인. 2017.07.17 근저당권설정등기 회복의 현재 존속 여부와 2020.12.28 임의경매 매각에 따른 말소관계를 반드시 등기부 원문으로 대조하세요.
- 신유미 점유·전입 확인. 전입일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 보증금 5,000,000원의 승계 여부를 확정하기 전에는 인수 0원으로 단정하면 안 됩니다.
- 일괄매각 범위 확인. 현칭 남산시장 오픈상가 1층 105호 외 29개호의 위치·경계·실제 점유자를 현장에서 각각 확인하는 것이 필요합니다.
- 임대수익과 공실 확인. 감정평가 당시 음식점·식료품 등 판매시설로 이용되는 동시에 일부 공실이 확인됐습니다. 실제 임대료·체납·영업상태를 별도로 확인하세요.
- 가격 착시 경계. 41,012,000원이 감정가의 8.24%라는 사실만으로 시세 대비 저가라고 볼 수 없습니다. 최근 실거래 비교 없이 감정가 할인율만 근거로 응찰가를 높이지 마세요.
- 배당 부족 구조. 현재 회차에서도 채권 총액 2,487,625,168원 대비 배당액은 39,873,784원에 불과하고, 신청채권자 남산시장관리단의 예상배당은 0원입니다.
맺으며 — “8.24% 할인”보다 먼저 볼 것은 권리와 환금성
이 사건은 감정가 498,000,000원에서 7회 유찰돼 최저매각가가 41,012,000원까지 내려왔습니다. 하지만 최근 실거래 자료가 없는 현칭 남산시장 오픈상가 일괄매각이므로, 감정가 대비 8.24%라는 숫자만으로 가격 메리트를 인정할 근거가 부족합니다. 더구나 말소기준보다 앞선 을구 4번 회복등기와 전입일 미상의 신유미가 남아 있습니다.
결론은 ‘싸 보이지만 확인할 것이 많은 물건’입니다. 후순위 권리는 대체로 소멸하고 전입일이 확인된 임차인 4명도 대항력이 없지만, 선순위 회복등기와 미상 임차인 하나가 인수 위험을 바꿀 수 있습니다. 7회 유찰·오픈상가·일괄매각이라는 환금성 부담까지 함께 고려하면, 권리 원문과 실제 임대·점유현황을 확인하기 전에는 낮은 최저가만 보고 접근하기 어렵습니다.
