부산지방법원 2023타경60232. 금정구 남산동 현칭 ‘남산시장’ 1층 146호 근린시설입니다. 감정평가상 이 건물의 1층 구분건물들은 음식점·식료품 등 판매시설로 이용되고 있고 일부는 공실 상태입니다. 본건 건물은 철골철근콘크리트구조, 지하 2층·지상 5층이며, 벽면 또는 바닥 등에 호수 및 경계표시가 되어 있어 각 호별 위치 확인이 가능한 통칭 오픈상로 구조로 조사됐습니다.
가격만 보면 매우 강한 낙폭입니다. 감정가 73,000,000원에서 현재 최저가는 6,012,000원으로, 시나리오상 감정가의 8.24% 수준입니다. 그러나 동일 물건군의 최근 실거래 비교자료가 확인되지 않으므로, 이 낙폭 자체를 근거로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 충분하다고 단정할 수 없습니다. 7회 유찰이라는 사실 자체도 시장성이 약하다는 신호로 함께 읽어야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2023타경60232 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 금정구 금강로 700, 1층146호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 음식점·식료품 등 판매시설 이용 건물 |
| 현 소유자 | 주식회사성진컴퍼니 |
| 소유권 취득 | 2020.12.28 임의경매로 인한 매각 · 주식회사성진산업개발 취득 후 주식회사성진컴퍼니로 상호변경 |
| 감정가 / 최저가 | 73,000,000원 / 6,012,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 남산시장관리단 / 55,812,584원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 등기사항 발급 | 2026.08.11 · 부산지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 ‘회복등기’가 핵심
2020.12.28 새 소유자가 임의경매로 취득한 뒤 같은 날 주식회사대구은행이 채권최고액 876,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이것이 현재 사건의 말소기준입니다. 그 뒤 2021.12.22 차동섭의 채권최고액 1,500,000,000원 근저당과 이에 부착된 다수의 근저당권부 채권질권, 2023.10.17 남산시장관리단의 강제경매개시결정, 2023.12.06 주식회사 대구은행의 임의경매개시결정이 이어집니다. 대구은행 근저당과 차동섭 근저당, 두 경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 따른 소멸 대상으로 표시되어 있습니다.
② 임차인·점유 — 146호와 직접 일치하는 임차인은 없다
현황조사에 기록된 실제 임차인은 5명이며 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 다만 기록된 점유 호수는 105호·118호·133호·134호·147호로, 본건 주소인 146호와 일치하지 않습니다. 따라서 아래 표는 사건 현황조사에서 확인되는 임차인 현황이고, 146호 자체의 점유·임대차는 현장에서 별도 확인할 필요가 있습니다. 감정평가서의 기타 참고사항도 임대차관계를 미상으로 기재하고 있습니다.
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이영애 | 105호 | 2023.03.30 | 10,000,000원 / 100,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정해숙 | 118호 | 2023.07.05 | 2,000,000원 / 60,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신유림 | 133호 | 2022.03.29 | 5,000,000원 / 60,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신유미 | 134호 | 미상 | 5,000,000원 / 60,000원 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 신미령 | 147호 | 2022.03.25 | 5,000,000원 / 60,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
이영애는 2023.12.26 배당요구를 접수했습니다. 이영애·정해숙·신유림·신미령은 전입신고가 2020.12.28 말소기준보다 늦어 대항력이 없는 것으로 정리되어 있습니다. 신유미는 전입일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보아야 하며, 대항력이 있다고 단정할 수 없습니다. 다만 이들 모두 점유 호수가 146호와 다르다는 점이 본건 판단에서 중요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 6,012,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 508,216원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 회복등기 | 미상 | 0원 |
| 3. 을구 6번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 876,000,000원 | 5,503,784원 |
| 4. 을구 7번 근저당권 · 차동섭 | 1,500,000,000원 | 0원 |
| 5. 강제경매개시결정 · 남산시장관리단 | 55,812,584원 | 0원 |
| 6. 임의경매개시결정 · 주식회사 대구은행 | 55,812,584원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당추정상 총 채권액은 2,487,625,168원, 채권자 배당액은 5,503,784원, 미배당액은 2,482,121,384원입니다. 배당표 계산상 매수인 인수액은 0원이나, 을구 4번 회복등기는 채권액 미상으로 배당 계산에서 제외되어 있어 별도 원본대조가 필요합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 | 6,012,000원 | 5,503,784원 | 2,482,121,384원 |
| 8회 유찰 시 | 4,208,400원 | 3,732,649원 | 2,483,892,519원 |
| 9회 유찰 시 | 2,945,880원 | 2,492,854원 | 2,485,132,314원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 남산동행정복지센터 남서측 인근의 현칭 ‘남산시장’으로, 주상복합 아파트·업무시설·각종 근린생활시설이 형성된 주상지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장, 근거리에 도시철도 1호선 범어사역이 있어 대중교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 음식점·식료품 등 판매시설로 이용되고 있으나 평가 대상 일부는 공실 상태로 조사됐습니다.
- 구조. 철골철근콘크리트구조, 지하 2층·지상 5층 건물의 1층 구분상가이며 공동 위생·급배수·화재탐지·경보·승강기·기계식주차 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 서측 약 15미터, 남측 약 10미터, 북동측 약 20미터 폭 도로에 각각 접합니다.
- 토지. 준주거지역, 지목 대, 상업용 이용이며 공시지가는 2,636,000원/㎡입니다. 시장에 포함되고 도로에 접합니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다. 통칭 오픈상로로 벽면 또는 바닥에 호수와 경계표시가 있어 호별 위치 확인이 가능한 상태입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 을구 4번 원본대조. 2017.07.17 근저당권 회복등기와 2020.12.28 선행 임의경매 매각·말소등기의 관계를 등기사항전부증명서 원본과 매각물건명세서로 확인해야 합니다.
- 146호 점유 확인. 임차인 조사기록은 다른 호수에 집중되어 있고 146호와 직접 일치하는 임차인은 없습니다. 실제 영업자·점유자·열쇠 인도 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 임대차 확인. 감정평가상 임대차관계는 미상입니다. 상가의 실제 보증금·월세·사업자등록 여부를 별도 확인해야 합니다.
- 가격 착시 경계. 감정가의 8.24%라는 숫자는 시세 할인율이 아닙니다. 최근 실거래 비교자료 없이 감정가 대비 낙폭만으로 응찰가를 정하지 않아야 합니다.
- 환금성 점검. 7회 유찰된 오픈형 시장 상가이므로 공실률, 영업동선, 관리상태, 관리비, 실제 임차수요와 재매각 가능성을 입찰 전 확인해야 합니다.
- 배당표 한계. 현재 추정에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고, 을구 4번 권리는 채권액 미상으로 배당 계산에서 제외되어 있습니다.
맺으며 — “601만원”보다 먼저 볼 것은 권리와 환금성
이 물건은 감정가 73,000,000원에서 7회 유찰돼 최저가가 6,012,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 놓고 보면 강한 할인처럼 보이지만, 최근 실거래 비교자료가 없어 시세보다 싸다는 근거는 없습니다. 더구나 권리표시에는 말소기준일인 2020.12.28보다 앞선 2017.07.17 을구 4번 근저당권 회복등기가 남아 있고, 배당표에서는 이 권리를 채권액 미상으로 계산에서 제외하고 있습니다.
따라서 결론은 단순합니다. 가격은 매우 낮아졌지만, 권리 확정이 먼저입니다. 을구 4번이 선행 매각으로 완전히 정리됐다는 점이 확인되고 146호 실제 점유·영업·관리비 상태까지 확인돼야 비로소 6,012,000원의 의미를 평가할 수 있습니다. 7회 유찰된 근린시설이라는 특성상 권리뿐 아니라 환금성과 실제 사용가치가 입찰의 승부처입니다.
