부산지방법원 2023타경60232. 부산 금정구 남산동 현칭 ‘남산시장’ 건물의 1층 135호 근린시설입니다. 감정가는 76,000,000원이지만 7회 유찰돼 현재 최저매각가는 6,259,000원까지 내려왔습니다. 등기상 현재 말소기준권리는 2020.12.28. 설정된 주식회사대구은행 근저당권이고, 이후의 차동섭 근저당권과 남산시장관리단·주식회사 대구은행의 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
다만 이 사건은 아파트처럼 권리만 정리하면 끝나는 물건이 아닙니다. 감정평가상 음식점·식료품 등 판매시설로 이용되는 남산시장 1층의 여러 구분점포가 함께 조사돼 있고, 일부는 공실 상태입니다. 본건 구분건물은 통칭 오픈상가로, 건축물 현황도와 벽면 또는 바닥의 호수·경계표시로 각 호의 위치를 확인할 수 있는 상태입니다. 7회 유찰이라는 숫자 자체가 시장의 환금성 경계 신호로 읽힙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2023타경60232 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 금정구 금강로 700, 1층135호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 음식점, 식료품 등 판매시설 이용 |
| 건물 | 철골철근콘크리트구조 · 지하2층 지상5층 · 1층 |
| 소유자 | 주식회사성진컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 76,000,000원 / 6,259,000원 |
| 유찰 | 7회 |
| 청구금액 | 55,812,584원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 2020.12.28. 대구은행 근저당이 기준
현재 소유권은 2020.12.28. 임의경매로 인한 매각을 원인으로 주식회사성진산업개발에 이전됐고, 이후 상호가 주식회사성진컴퍼니로 변경됐습니다. 같은 날 설정된 주식회사대구은행 근저당권의 채권최고액은 876,000,000원이며 이 권리가 현재 경매의 말소기준입니다. 그 뒤 설정된 차동섭 근저당권 1,500,000,000원과 2023년 경매개시결정들은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차·점유 — 대부분 후순위, 그러나 미상 항목은 남는다
| 점유자 | 부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이영애 | 105호 | 2023.03.30 | 10,000,000원 | 100,000원 | 대항력 없음 | 2023.12.26 |
| 정해숙 | 118호 | 2023.07.05 | 2,000,000원 | 60,000원 | 대항력 없음 | - |
| 신유림 | 133호 | 2022.03.29 | 5,000,000원 | 60,000원 | 대항력 없음 | - |
| 신유미 | 134호 | 미상 | 5,000,000원 | 60,000원 | 가능·미상 | - |
| 신미령 | 147호 | 2022.03.25 | 5,000,000원 | 60,000원 | 대항력 없음 | - |
| 점포 | - | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | - |
이영애·정해숙·신유림·신미령은 전입신고가 2020.12.28. 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 신유미는 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 매각물건명세서에는 보증금과 전입일이 확인되지 않은 ‘점포’ 점유도 있어 역시 대항력을 단정할 수 없습니다.
③ 가격 — 감정가의 8.24%지만 시세 비교 자료는 없다
감정가는 76,000,000원, 7회 유찰된 현재 최저매각가는 6,259,000원으로 감정가의 8.24%입니다. 하지만 동일 물건군의 최근 실거래 평균·최신 거래 자료가 없어, 이 숫자만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 판단할 수 없습니다.
오히려 가격 판단에서 함께 볼 숫자는 7회 유찰입니다. 다음 시나리오에서는 최저가가 4,381,300원, 그 다음은 3,066,910원까지 내려가지만, 다회 유찰은 단순 할인뿐 아니라 상가의 매수층·점유·호별 식별·운영수익성 같은 환금성 요인이 시장에서 반복적으로 걸렸을 가능성을 함께 점검해야 한다는 뜻입니다.
④ 예상배당표 (매각가 6,259,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 512,662원 |
| 을구 4번 근저당권 | 미상 | 0원 |
| 을구 6번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 876,000,000원 | 5,746,338원 |
| 을구 7번 근저당권 · 차동섭 | 1,500,000,000원 | 0원 |
| 갑구 14번 경매개시결정 · 남산시장관리단 | 55,812,584원 | 0원 |
| 갑구 15번 경매개시결정 · 주식회사 대구은행 | 55,812,584원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권자 총 채권액 2,487,625,168원 중 예상배당은 5,746,338원이고, 미배당은 2,481,878,830원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수는 0원으로 계산돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 금정구 남산동 ‘남산동행정복지센터’ 남서측 인근으로, 주상복합 아파트·업무시설·근린생활시설이 형성된 주상지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장, 근거리에 도시철도1호선 범어사역이 있습니다.
- 이용. 음식점·식료품 등 판매시설로 이용 중이며, 일부 호는 공실 상태로 조사됐습니다.
- 구조. 철골철근콘크리트구조, 지하2층·지상5층 건물의 1층 구분점포입니다.
- 경계. 통칭 오픈상가로 건축물 현황도상 호별 치수, 벽면 또는 바닥의 호수·경계표시로 각 호별 위치 확인이 가능한 상태입니다.
- 토지. 상업용 토지이며 용도지역에 준주거지역이 포함되고, 공시지가는 2,636,000원/㎡입니다.
- 도로. 서측 약 15미터, 남측 약 10미터, 북동측 약 20미터 폭 도로에 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현장 호수 확인. 오픈상가형 구분점포이므로 135호의 실제 위치와 경계표시를 현장에서 확인하세요.
- 점유자 특정. 신유미 및 보증금·전입일이 확인되지 않은 점포 점유의 실제 해당 호수를 대조하세요.
- 대항력 미상 확인. 전입일이나 보증금이 확인되지 않은 점유는 대항력 없음으로 단정하지 말아야 합니다.
- 다회유찰 원인. 7회 유찰의 배경이 점유·상권·공실·수익성·호별 식별 중 어디에 있는지 현장조사로 확인하세요.
- 가격 비교. 감정가 대비 8.24%라는 할인율만 보지 말고 실제 임대수익과 주변 동일 유형 거래를 별도로 대조하세요.
- 배당 한계. 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않은 예상배당임을 감안하세요.
맺으며 — “8.24%라는 숫자만 보고 들어가면 안 된다”
이 물건은 감정가 76,000,000원에서 7회 유찰돼 최저가가 6,259,000원까지 내려왔습니다. 등기상 말소기준은 2020.12.28. 주식회사대구은행 근저당이고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다. 하지만 권리 소멸 구조가 단순하다는 것과 물건의 매수 난도가 낮다는 것은 별개입니다.
오픈상가형 근린시설이고 일부 점유관계는 전입일·보증금이 확인되지 않으며, 7회 유찰이라는 환금성 경고도 이미 나타났습니다. 최근 실거래 시세 자료도 없어 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 따라서 이 사건은 등기상 인수는 낮지만, 점유·호별 경계·환금성을 현장에서 확인한 뒤 접근해야 하는 상가형 물건으로 보는 것이 맞습니다.
