6,259,000원
부산지방법원 2023타경60232. 부산 금정구 금강로 700, 현칭 ‘남산시장’ 1층 118호 근린시설입니다. 감정가는 76,000,000원이지만 7회 유찰돼 현재 최저매각가는 6,259,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 극히 일부 수준이라 눈에 띄지만, 이 사건의 핵심은 유찰 횟수나 할인율이 아니라 등기부의 선순위 권리입니다.
말소기준권리는 2020.12.28. 설정된 대구은행 채권최고액 876,000,000원 근저당권입니다. 이후의 차동섭 근저당권, 금정구 압류, 강제·임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 2017.07.17. 접수된 을구 4번 ‘1번 근저당권설정등기 회복’은 말소기준보다 앞서고, 현재 권리분석상 매수인 인수로 표시됩니다. 해당 권리의 금액이 확인되지 않으므로 이를 0원으로 간주해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2023타경60232 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 금정구 금강로 700, 1층118호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 현칭 ‘남산시장’ · 음식점·식료품 등 판매시설로 이용 |
| 소유자 | 주식회사성진컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 76,000,000원 / 6,259,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 남산시장관리단 / 55,812,584원 |
| 말소기준권리 | 2020.12.28. 을구 6번 근저당권 · 주식회사대구은행 · 채권최고액 876,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 최저가보다 선순위 권리가 먼저다
현 소유권은 2020.12.28. 임의경매 매각으로 주식회사성진산업개발에 이전됐고, 이후 상호가 주식회사성진컴퍼니로 변경됐습니다. 같은 날 대구은행 근저당권이 설정돼 현재의 말소기준권리가 됐습니다. 그 이후 차동섭의 채권최고액 1,500,000,000원 근저당권, 2023년 금정구 압류, 남산시장관리단 강제경매 및 대구은행 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 본건 118호는 후순위
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 월세 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정해숙 | 118호 · 주거 | 2,000,000원 | 60,000원 | 2023.07.05 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
본건 118호의 정해숙은 2023.07.05. 전입했고 보증금 2,000,000원·월세 60,000원으로 조사됐습니다. 전입일이 2020.12.28. 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 따라서 이 임차인의 보증금 자체가 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 우선변제 여부는 확정할 수 없습니다.
③ 가격 — 7회 유찰을 ‘싼 가격’으로 단정할 수 없다
감정가 76,000,000원에서 7회 유찰돼 현재 회차의 매각가정액은 6,259,000원입니다. 8회 유찰 시 4,381,300원, 9회 유찰 시 3,066,910원 시나리오가 제시돼 있습니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시되어 있지 않고, 선순위 인수권리의 금액도 확정되지 않습니다. 따라서 최저가가 낮다는 이유만으로 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 평가할 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 6,259,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 512,662원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 | 미상 | 0원 |
| 3. 을구 6번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 876,000,000원 | 5,746,338원 |
| 4. 을구 7번 근저당권 · 차동섭 | 1,500,000,000원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 남산시장관리단 | 55,812,584원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 주식회사 대구은행 | 55,812,584원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 총 채권액 2,487,625,168원 중 5,746,338원이 배당되고, 미배당액은 2,481,878,830원입니다. 을구 4번은 채권액 미상으로 배당계산에서 금액이 제외되어 있으므로, 표의 0원을 권리 소멸 또는 실제 인수액 0원으로 해석해서는 안 됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 현칭 ‘남산시장’ 1층 근린시설로, 음식점·식료품 등 판매시설로 이용 중이며 일부 호실은 공실 상태입니다.
- 구획. 통칭 오픈상가로 건축물 현황도상 호별 치수가 표시돼 있고, 벽면 또는 바닥 등에 호수와 경계표시가 있어 각 호별 위치 확인이 가능한 상태입니다.
- 입지. 부산 금정구 남산동행정복지센터 남서측 인근으로 주상복합 아파트, 업무시설 및 각종 근린생활시설이 형성된 주상지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장, 근거리에 도시철도 1호선 범어사역이 있습니다.
- 도로. 서측 약 15미터, 남측 약 10미터, 북동측 약 20미터 폭 도로와 각각 접합니다.
- 토지. 준주거지역·상업용 토지이며 공시지가는 2,636,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 근린시설에 7회 유찰이 누적된 물건으로, 최저가 자체보다 실제 영업·임대수요와 재매각 가능성을 보수적으로 확인할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 을구 4번 원본 확인. 2017.07.17. 회복된 근저당권의 현존 여부, 피담보채권 범위와 매수인 인수금액을 최우선으로 확인해야 합니다.
- 최저가 착시 금지. 6,259,000원은 낙찰가 기준일 뿐입니다. 선순위 인수액이 미상이라 실질취득비용을 이 금액으로 확정할 수 없습니다.
- 118호 점유 확인. 정해숙의 보증금은 2,000,000원, 월세는 60,000원이며 2023.07.05. 전입으로 대항력은 없습니다. 현재 실제 점유상태는 현장에서 재확인해야 합니다.
- 오픈상가 경계 확인. 호별 위치 확인은 가능하다고 기재돼 있으나, 현장에서 118호 경계·면적·사용상태를 직접 대조해야 합니다.
- 7회 유찰 원인 확인. 근린시설의 수요·공실·운영환경과 권리문제를 함께 검토해 반복 유찰의 원인을 확인해야 합니다.
- 배당표 해석 주의. 을구 4번은 채권액 미상으로 계산에서 제외됐고 당해세·최우선변제도 미반영돼 있으므로 예상배당 숫자만으로 인수위험을 판단하지 마세요.
맺으며 — “감정가 8%”보다 먼저 볼 것이 있다
이 물건은 감정가 76,000,000원에서 7회 유찰돼 최저가가 6,259,000원까지 떨어졌습니다. 하지만 최저가가 낮다는 사실과 실제 취득비용이 낮다는 것은 별개의 문제입니다. 본건 118호 임차인은 말소기준 이후 전입으로 대항력이 없고, 말소기준 이후의 근저당·압류·경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 그럼에도 2017년의 을구 4번 회복등기가 말소기준 이전 권리로 남아 매수인 인수로 분류되고 있으며 금액까지 특정되지 않습니다.
따라서 이 사건은 ‘7회 유찰된 초저가 근린시설’이 아니라, 선순위 인수권리의 실체를 확인해야만 가격을 계산할 수 있는 물건으로 보는 것이 맞습니다. 7회 유찰과 근린시설이라는 환금성 부담까지 겹치므로, 현재 자료만으로는 낮은 최저가에 가격 가점을 줄 수 없습니다. 입찰의 출발점은 가격이 아니라 을구 4번 확인입니다.
