부산지방법원 2023타경60232. 부산 금정구 남산동 현칭 ‘남산시장’ 1층 141호 근린시설입니다. 감정평가에서는 이 건물 1층의 105호 외 29개호가 음식점·식료품 등 판매시설로 이용되고 일부는 공실 상태인 것으로 조사됐습니다. 이 물건의 현재 말소기준권리는 2020.12.28. 주식회사대구은행의 을구 6번 근저당권 876,000,000원입니다. 이후 차동섭 근저당권, 남산시장관리단 강제경매개시결정, 대구은행 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조로 표시되어 있습니다.
다만 이 사건은 감정가 대비 할인율만 보고 접근하기 어렵습니다. 7회 유찰된 현재 최저가는 감정가의 8.24% 수준이지만, 대상은 아파트가 아니라 시장 건물 안의 1층 구분점포입니다. 감정가 대비 낙폭이 크다는 사실 자체는 확인되지만, 그것만으로 현재 가격이 실거래 시세보다 저렴하다고 단정할 근거는 아닙니다. 따라서 이 사건의 가격 판단은 ‘감정가 대비 몇 %인가’보다 실제 점포 상태·점유·영업 가능성·재매각 가능성을 확인하는 순서가 우선입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2023타경60232 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 금정구 금강로 700, 1층141호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 현칭 ‘남산시장’ · 음식점·식료품 등 판매시설 이용 건물 |
| 소유자 | 주식회사성진컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 70,000,000원 / 5,765,000원 (7회 유찰) |
| 말소기준권리 | 2020.12.28. 을구 6번 근저당권 · 주식회사대구은행 · 채권최고액 876,000,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 남산시장관리단 / 55,812,584원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 현재 기준은 2020.12.28. 대구은행 근저당
등기 흐름상 2020.12.28. 주식회사성진산업개발이 임의경매로 인한 매각을 원인으로 소유권을 취득했고, 같은 날 주식회사대구은행 근저당권이 설정됐습니다. 이후 소유자 명칭이 주식회사성진컴퍼니로 변경됐으며, 2021.12.22. 차동섭 명의의 채권최고액 1,500,000,000원 근저당권과 그 근저당권부 채권에 대한 여러 질권 설정이 이어졌습니다. 현 사건의 말소기준은 이들보다 앞선 2020.12.28. 대구은행 근저당입니다.
임차인 확인 — 5명 모두 대상 141호와 호수가 다르다
조사된 실제 임차인은 5명이며 보증기관 대위·승계 중복신고는 없습니다. 다만 기재된 점유 호수는 105호·118호·133호·134호·147호로, 경매 대상 141호와 일치하는 임차인은 없습니다. 네 명은 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없는 것으로 판정되어 있고, 신유미는 전입일을 알 수 없어 대항력 가능·미상입니다. 다만 신유미 역시 기재 호수는 134호입니다.
| 임차인 | 호수 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이영애 | 105호 | 2023.03.30 | 10,000,000원 | 100,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정해숙 | 118호 | 2023.07.05 | 2,000,000원 | 60,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 신유림 | 133호 | 2022.03.29 | 5,000,000원 | 60,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 신유미 | 134호 | 미상 | 5,000,000원 | 60,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 신미령 | 147호 | 2022.03.25 | 5,000,000원 | 60,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
이영애는 2023.12.26. 배당요구를 한 것으로 기재되어 있습니다. 다른 네 명은 배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 위 5명 모두 기재 호수는 대상 141호와 다릅니다.
② 가격 구조 — 감정가의 8.24%지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
감정가 70,000,000원에서 7회 유찰되어 현재 최저가는 5,765,000원입니다. 회차 시나리오는 8회 유찰 시 4,035,499원, 9회 유찰 시 2,824,849원입니다. 숫자만 보면 낙폭이 매우 크지만, 이 물건은 환금성이 높은 주거용 아파트가 아니라 시장 건물 내 근린시설입니다. 따라서 감정가 대비 할인율 자체를 가격 가점으로 보기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 5,765,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 503,770원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 | 미상 | 0원 |
| 3. 을구 6번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 876,000,000원 | 5,261,230원 |
| 4. 을구 7번 근저당권 · 차동섭 | 1,500,000,000원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 남산시장관리단 | 55,812,584원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 주식회사 대구은행 | 55,812,584원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 2,487,625,168원 중 예상 배당액은 5,261,230원이고, 미배당액은 2,482,363,938원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 입지. 부산광역시 금정구 남산동 ‘남산동행정복지센터’ 남서측 인근이며, 주상복합 아파트·업무시설·각종 근린생활시설이 형성된 주상지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장, 근거리에 도시철도 1호선 범어사역이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 현칭 ‘남산시장’ 건물의 1층 105호 외 29개호는 음식점·식료품 등 판매시설로 이용 중이며 일부 점포는 공실 상태입니다.
- 구분점포 경계. 각 호는 건축물 현황도상 치수가 표시되어 있고 벽면 또는 바닥 등에 호수와 경계표시가 있어 각 호별 위치 확인이 가능한 상태로 조사됐습니다.
- 도로·토지. 서측 약 15m, 남측 약 10m, 북동측 약 20m 도로에 접하고, 상업용 건부지로 이용 중입니다. 용도지역 정보에는 준주거지역이 포함되고 제2종일반주거지역 저촉, 시장 포함, 도로 접함이 기재되어 있습니다.
- 설비. 공동 위생·급배수·화재탐지 및 경보·승강기·기계식주차 설비를 갖춘 지하 2층·지상 5층 건물입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 141호 실제 점유 확인. 조사 임차인 5명의 기재 호수는 모두 141호와 다릅니다. 현장에서 141호의 실제 점유자·영업자·공실 여부를 직접 확인해야 합니다.
- 과거 회복등기 대조. 2017.07.17. 을구 4번 회복등기와 2020.12.28. 을구 5번 말소등기의 연결관계를 원본 등기부에서 확인하세요.
- 구분점포 경계 확인. 호수·경계표시가 존재한다고 조사됐지만, 현장에서 141호 위치와 실제 경계가 유지되고 있는지 직접 대조하세요.
- 환금성 검증. 이미 7회 유찰된 근린시설입니다. 현장 상권, 공실, 임대 가능성, 재매각 수요를 확인하기 전에는 감정가 대비 8.24%라는 숫자만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 배당과 인수 분리. 현재 계산상 인수액은 0원이지만 총 채권액 2,487,625,168원 중 대부분이 미배당입니다. 배당 부족 자체와 매수인 인수 여부는 별개의 문제입니다.
- 관리비·세금 확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 관리비와 조세 관련 부담도 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “8.24%”보다 “왜 7번 유찰됐는가”가 중요하다
이 사건의 현재 최저가는 5,765,000원으로 감정가 70,000,000원의 8.24% 수준까지 내려와 있습니다. 그러나 대상은 현칭 남산시장 안의 근린시설이고 이미 7회 유찰됐습니다. 배당 계산상 매수인 인수액은 0원이고 대상 141호와 일치하는 조사 임차인도 없지만, 이것만으로 투자성이 높아지는 것은 아닙니다. 과거 근저당 회복등기와 말소 연결관계를 원본에서 확인하고, 무엇보다 141호의 실제 점유와 영업 상태, 구분 경계, 상권 및 재매각 가능성을 확인해야 합니다. 권리 계산은 비교적 정리돼 있지만, 환금성은 보수적으로 봐야 하는 물건. 이 사건의 승부처는 감정가 할인율이 아니라 현장 확인입니다.
