부산지방법원 2023타경60232. 부산 금정구 금강로 700, 현칭 ‘남산시장’의 1층 121호 근린시설입니다. 감정가 67,000,000원에서 7회 유찰되어 현재 최저매각가는 5,518,000원, 감정가의 8.24% 수준입니다. 숫자만 보면 낙폭이 매우 커 보이지만, 이 사건의 핵심은 가격이 아니라 선순위 권리의 실제 존속 여부와 점유·임차관계입니다.
말소기준권리는 2020.12.28 설정된 주식회사대구은행 근저당권 876,000,000원입니다. 이후 차동섭의 근저당권 1,500,000,000원과 현재 경매개시결정들은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 그보다 앞선 2017.07.17 을구 4번 근저당권설정등기 회복입니다. 현재 권리목록에서는 이 권리가 ‘말소기준권리 이전 → 매수인 인수’로 분류되어 있으면서 채권액은 확인되지 않아, 매수인의 실질취득비용을 숫자로 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2023타경60232 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 금정구 금강로 700, 1층121호 |
| 물건종류 | 근린시설 · 현칭 ‘남산시장’ |
| 이용상태 | 음식점·식료품 등 판매시설 이용, 일부 5·6·11-13·22-30 공실 |
| 소유자 | 주식회사성진컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 67,000,000원 / 5,518,000원 |
| 유찰 | 7회 |
| 신청채권자 / 청구 | 남산시장관리단 / 55,812,584원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 회복등기를 가볍게 보면 안 된다
과거 경남은행 근저당권과 한재대부 근저당권 등은 2020.12.28 임의경매 매각 과정에서 말소된 것으로 기재되어 있습니다. 같은 날 주식회사성진산업개발이 소유권을 취득했고, 이후 명칭이 주식회사성진컴퍼니로 변경됐습니다. 동시에 주식회사대구은행이 876,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이것이 현재 선언된 말소기준권리입니다.
그러나 을구 4번의 ‘1번근저당권설정등기 회복’은 2017.07.17 접수로 말소기준보다 앞서며, 권리분류상 매수인 인수로 표시되어 있습니다. 반면 관련 을구 1번 근저당권은 2020.12.28 이미 말소된 것으로도 기재되어 있어, 회복등기의 현재 효력과 말소 여부를 등기사항 원문에서 재확인하는 것이 이 사건의 최우선 과제입니다.
② 임차관계 — 4명은 후순위, 1명은 대항력 미상
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 / 월세 | 전입 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이영애 | 105호 | 10,000,000원 / 100,000원 | 2023.03.30 | 대항력 없음 | 확정일자 미상 · 배당요구 2023.12.26 | 해당 없음 |
| 정해숙 | 118호 | 2,000,000원 / 60,000원 | 2023.07.05 | 대항력 없음 | 확정일자 미상 | 해당 없음 |
| 신유림 | 133호 | 5,000,000원 / 60,000원 | 2022.03.29 | 대항력 없음 | 확정일자 미상 | 해당 없음 |
| 신유미 | 134호 | 5,000,000원 / 60,000원 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 확정일자 미상 | 해당 없음 |
| 신미령 | 147호 | 5,000,000원 / 60,000원 | 2022.03.25 | 대항력 없음 | 확정일자 미상 | 해당 없음 |
이영애·정해숙·신유림·신미령은 전입일이 2020.12.28 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없는 것으로 분류되어 있습니다. 반면 신유미는 전입일 자체가 확인되지 않아 보증금 5,000,000원에 대해 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 전입일이 없는 상태에서 ‘대항력 없음’으로 단정하거나 인수액을 0원으로 확정하면 안 됩니다.
③ 가격 판단 — 8.24%라고 해서 ‘싸다’고 말할 수 없다
현재 최저가 5,518,000원은 감정가 67,000,000원의 8.24% 수준입니다. 그러나 최근 실거래 비교 수치가 없어 현재 시장가격과 직접 대조할 근거가 없습니다. 더구나 7회 유찰됐고 감정평가상 일부 호실이 공실로 확인되므로, 낙폭 자체를 가격 메리트로 해석해서는 안 됩니다.
특히 이 사건은 실질취득비용을 결정할 수 있는 선순위 권리의 금액이 미상입니다. 최저가가 아무리 낮아져도 선순위 인수권리가 실제로 존속하고 금액이 크다면 낙찰가만으로 투자성을 판단할 수 없습니다. 따라서 가격 검토보다 을구 4번 회복등기의 현재 효력과 134호 임차관계 확정이 먼저입니다.
④ 예상배당표 (매각가 5,518,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 499,324원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 | 미상 | 0원 |
| 3. 을구 6번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 876,000,000원 | 5,018,676원 |
| 4. 을구 7번 근저당권 · 차동섭 | 1,500,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 15번 경매개시결정 · 남산시장관리단 | 55,812,584원 | 0원 |
| 6. 갑구 16번 경매개시결정 · 주식회사 대구은행 | 55,812,584원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 5,518,000원 가정 시 집행비용 499,324원을 제외한 5,018,676원이 주식회사대구은행 근저당권에 배당되고, 후순위 채권자와 소유자에게 돌아가는 금액은 0원으로 계산됩니다. 총 채권액 2,487,625,168원 중 채권자 예상배당은 5,018,676원, 미배당은 2,482,606,492원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 금정구 남산동 ‘남산동행정복지센터’ 남서측 인근의 현칭 ‘남산시장’으로, 주상복합 아파트·업무시설·각종 근린생활시설 등이 형성된 주상지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장, 근거리에 도시철도1호선 범어사역이 있습니다.
- 이용. 음식점·식료품 등 판매시설로 이용 중이며 일부 5·6·11-13·22-30은 공실상태입니다.
- 구조. 철골철근콘크리트구조 지하2층·지상5층 건물의 1층 근린시설이며 공동 위생·급배수· 화재탐지 및 경보·승강기·기계식주차설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 서측 약 15미터, 남측 약 10미터, 북동측 약 20미터 폭 도로에 각각 접합니다.
- 토지. 준주거지역·상업용 토지로 공시지가 2,636,000원/㎡, 공부와의 차이는 없습니다.
- 구분상가 특성. 통칭 오픈상가로 벽면 또는 바닥 등에 각 호수 표시와 경계표시가 있어 각 호별 위치 확인이 가능한 상태로 조사됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 을구 4번 회복등기 원문 확인. 2017.07.17 근저당권설정등기 회복이 현재 권리목록에서 매수인 인수로 분류되어 있습니다. 채권액과 현재 효력을 반드시 확인해야 합니다.
- 2020.12.28 말소 내역과 교차검증. 같은 날 과거 을구 1·2번 근저당권이 임의경매 매각으로 말소된 기록이 있으므로 회복등기와의 관계를 등기부 원문에서 확인해야 합니다.
- 신유미 임차관계 확인. 134호 보증금 5,000,000원·월세 60,000원이나 전입일이 미상이라 대항력 여부를 확정할 수 없습니다.
- 매각대상 호수 확인. 주소는 1층121호로 표시돼 있지만 감정평가는 105호 외 29개호를 함께 기술하고 현황조사에는 여러 호실 임차인이 나타납니다. 매각목록의 일괄·개별 범위를 원문으로 대조해야 합니다.
- 7회 유찰 원인 점검. 감정가 대비 8.24%까지 내려온 사실 자체를 저평가의 증거로 삼지 말고 공실·점유·상가 수요와 권리문제를 함께 확인해야 합니다.
- 실질취득비용 재산정. 선순위 권리와 임차관계를 확정한 뒤 낙찰가에 실제 인수금액을 더해 총 취득부담을 다시 계산해야 합니다.
맺으며 — “8.24%”보다 먼저 볼 것은 살아남는 권리다
이 사건은 감정가 67,000,000원이 7회 유찰되어 5,518,000원까지 내려왔습니다. 하지만 그 숫자만 보고 ‘싸다’고 결론내리기에는 권리상 확인사항이 큽니다. 2020.12.28 대구은행 근저당권이 말소기준권리이고 이후 권리들은 소멸하지만, 그보다 앞선 2017.07.17 을구 4번 근저당권 회복은 현재 분류상 매수인 인수이며 금액도 미상입니다. 현황조사의 신유미 역시 전입일이 없어 보증금 5,000,000원의 대항력 가능·미상 위험이 남습니다.
최근 실거래 비교수치도 없어 현재 최저가가 시장가보다 얼마나 낮은지 확인할 근거가 없습니다. 여기에 7회 유찰과 일부 공실까지 겹칩니다. 따라서 이 물건의 결론은 “낙찰가는 매우 낮아졌지만 실질취득비용은 아직 확정되지 않았다”입니다. 선순위 회복등기와 임차관계를 원문으로 해소하기 전에는 최저가 5,518,000원을 가격 메리트로 평가하지 않는 것이 맞습니다.
