부산지방법원 2024타경100184. 명지국제신도시삼정그린코아더베스트 106동 1층 디102호의 근린시설입니다. 집합건축물대장상 용도는 일반음식점이지만 감정평가 당시 현황은 공실입니다. 등기상 소유자는 주식회사테미스코리아입니다. 말소기준권리는 2020.06.11. 한국증권금융주식회사의 근저당권이고, 이후의 주식회사삼정 근저당권·부산광역시 압류·문성훈 가압류· 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리 측면에서 가장 중요한 숫자는 매수인 인수 0원입니다. 반면 가격 판단은 단순하지 않습니다. 현재 최저가는 감정가의 34% 수준까지 내려왔지만, 제공된 최근 거래 자료는 29.13㎡·29.25㎡·84.91㎡· 84.97㎡·101.08㎡·101.85㎡ 등 서로 다른 면적의 거래가 섞여 있고 대상 면적과 일치하지 않습니다. 따라서 “67.1%니까 싸다”는 결론은 보류해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경100184 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 강서구 명지국제3로 97, 106동 1층디102호 (명지동,명지국제신도시삼정그린코아더베스트) |
| 물건종류 / 현황 | 근린시설 · 집합건축물대장상 일반음식점 · 현황 공실 |
| 대상 면적 | 50.8019㎡ |
| 소유자 | 주식회사테미스코리아 |
| 감정가 / 최저가 | 771,000,000원 / 264,453,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 11,800,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2020.06.11. 접수된 한국증권금융주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 70,200,000,000원이며 공동담보가 설정돼 있습니다. 같은 날 설정된 주식회사삼정의 27,500,000,000원 근저당권과 이후 부산광역시 압류, 문성훈의 1,000,000,000원 가압류, 2024.01.08. 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 가격 비교 — 67.1%는 참고값이지 상가 시세 할인율이 아니다
제공된 단지 최근 거래는 12건, 평균 394,125,000원이며 최신 거래는 2026.09. 450,000,000원입니다. 현재 최저가 264,453,000원은 이 최근 평균의 67.1%입니다. 그러나 대상 면적과 거래 표본의 면적이 일치하지 않고, 거래 표본에는 주거용으로 보이는 서로 다른 면적대가 섞여 있으므로 이 수치를 대상 근린시설의 직접 시세로 사용할 수 없습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.91㎡ | 15 | 450,000,000원 |
| 2026.07 | 84.91㎡ | 27 | 490,000,000원 |
| 2026.07 | 101.85㎡ | 4 | 493,500,000원 |
| 2026.07 | 84.91㎡ | 9 | 447,000,000원 |
| 2026.06 | 29.13㎡ | 13 | 80,000,000원 |
| 2026.06 | 101.08㎡ | 15 | 555,000,000원 |
| 2026.06 | 101.08㎡ | 13 | 450,000,000원 |
| 2026.06 | 29.25㎡ | 25 | 82,000,000원 |
| 2026.05 | 29.25㎡ | 28 | 87,000,000원 |
| 2026.04 | 84.97㎡ | 28 | 500,000,000원 |
| 2026.03 | 101.85㎡ | 23 | 560,000,000원 |
| 2026.03 | 101.85㎡ | 19 | 535,000,000원 |
| 최근 평균 | — | 12건 | 394,125,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 264,453,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,502,342원 |
| 2. 근저당 · 한국증권금융주식회사 | 70,200,000,000원 | 259,950,658원 |
| 3. 근저당 · 주식회사삼정 | 27,500,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 문성훈 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 98,700,000,000원에 비해 현재 회차 매각대금이 작아 미배당액은 98,440,049,342원입니다. 이는 채권자 측 미회수 금액이며 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 264,453,000원 | 259,950,658원 | 98,440,049,342원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 185,117,100원 | 181,725,461원 | 98,518,274,539원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 129,581,969원 | 126,967,821원 | 98,573,032,179원 | 0원 |
유찰이 추가돼 매각가가 내려가도 이 사건의 배당 계산상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 즉 권리비용이 늘어 실질취득가가 고정되는 대항력 임차인 인수형과는 다릅니다. 다만 상가의 적정 매매가와 임대수익 자료가 확보되지 않았으므로, 낮아진 최저가 자체가 곧 투자수익성을 의미하지는 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 부산지방법원 서부지원 동측 인근으로, 명지국제신도시 안의 주택 및 상가지대입니다. 법원·검찰청·세무서·아파트단지와 상업·업무시설이 주변에 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 일반적인 대중교통 사정은 무난합니다.
- 현황. 집합건축물대장상 일반음식점이나 현재는 공실 상태입니다.
- 도로. 동측·북측은 왕복 6차선, 남측·서측은 왕복 4차선 규모 도로와 접합니다.
- 용도지역. 중심상업지역이며 경제자유구역·도시지역·지구단위계획구역 등에 포함됩니다.
- 공시지가. 2,451,000원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 상가 자체 시세 확인. 최근 거래 평균 394,125,000원은 면적이 일치하지 않는 단지 거래 표본입니다. 동일 상권·동일 층·유사 면적의 근린시설 거래와 임대료를 별도로 확인해야 합니다.
- 공실 수익성 확인. 현황이 공실이므로 실제 임대 가능 보증금·월세, 공실 기간, 관리비를 확인해 수익환원 관점의 가격을 계산해야 합니다.
- 용도 확인. 공부상 일반음식점입니다. 실제 영업을 전제로 한다면 현재 시설 상태와 필요한 설비·인허가 조건을 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 감정평가상 공실이고 임차인 신고 내역은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현장 점유 상태를 다시 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 채권자에게 거액의 미배당이 남더라도 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자의 미회수액을 매수인 부담으로 혼동하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발급일은 2026.09.18.입니다. 입찰 직전 최신 등기와 매각물건명세서·현황조사를 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘상가 자체 가격’ 검증이 승부처
이 물건은 3회 유찰로 최저매각가가 264,453,000원까지 내려왔고, 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 권리 구조만 보면 말소기준 이후 권리가 정리되는 형태입니다. 하지만 대상은 일반음식점 용도의 근린시설이고 현재 공실입니다. 제공된 최근 거래 12건은 대상과 면적이 일치하지 않아, 최저가가 그 평균의 67.1%라는 이유만으로 시세보다 싸다고 결론내릴 수 없습니다. 이 사건의 핵심은 추가 권리비용이 아니라 동일 상권의 실제 상가 매매가·임대료와 공실 지속 가능성을 현재 최저가 264,453,000원과 비교하는 것입니다.
