부산지방법원 2024타경100184. 명지국제신도시삼정그린코아더베스트 106동 2층 디211호로, 용도는 근린시설입니다. 집합건축물대장상 일반음식점이지만 감정 이용상태는 공실입니다. 소유자는 주식회사테미스코리아이고, 말소기준권리는 2020.06.11 설정된 한국증권금융주식회사의 채권최고액 70,200,000,000원 근저당입니다. 그 뒤의 부산광역시 압류, 문성훈 가압류, 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리 인수보다 눈에 띄는 것은 가격과 환금성입니다. 감정가 463,000,000원이 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 158,809,000원까지 내려왔습니다. 면적매칭 실거래 통계의 최근 12개월 평균은 534,772,727원, 최신 거래는 493,500,000원으로 최저가는 수치상 크게 낮습니다. 하지만 본건의 실제 이용상태가 일반음식점 용도의 공실 근린시설이라는 점 때문에, 이 실거래 숫자를 곧바로 본건의 확정 시세로 등치하는 것은 피해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경100184 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 강서구 명지국제3로 97, 106동 2층디211호 (명지동,명지국제신도시삼정그린코아더베스트) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 집합건축물대장상 일반음식점 · 현황 공실 |
| 소유자 | 주식회사테미스코리아 |
| 감정가 / 최저가 | 463,000,000원 / 158,809,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 11,800,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 용도지역 | 중심상업지역 |
| 공시지가 | 2,451,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 기준근저당 이후 권리는 매각으로 소멸
임차인 없음. 확인된 임차인이 없어 보증금 승계 문제는 나타나지 않습니다. 말소기준권리는 2020.06.11 한국증권금융주식회사 근저당이고, 같은 날 설정된 주식회사삼정 근저당, 2022.01.24 부산광역시 압류, 2023.12.06 문성훈 가압류 및 2024.01.08 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 숫자는 싸지만 ‘근린시설·공실’ 차이를 먼저 봐야 한다
명지국제신도시삼정그린코아더베스트의 면적매칭 실거래 12건입니다. 전체 평균은 535,208,333원이고, 가격 판단에 우선할 최근 12개월 평균은 534,772,727원입니다. 최신 거래는 2026.07의 493,500,000원이며, 최근 구간은 이전 구간보다 -1.0% 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 101.85㎡ | 4 | 493,500,000원 |
| 2026.06 | 101.08㎡ | 15 | 555,000,000원 |
| 2026.06 | 101.08㎡ | 13 | 450,000,000원 |
| 2026.03 | 101.85㎡ | 23 | 560,000,000원 |
| 2026.03 | 101.85㎡ | 19 | 535,000,000원 |
| 2026.02 | 101.08㎡ | 9 | 525,000,000원 |
| 2025.12 | 101.85㎡ | 21 | 530,000,000원 |
| 2025.11 | 101.85㎡ | 17 | 545,000,000원 |
| 2025.11 | 101.08㎡ | 5 | 500,000,000원 |
| 2025.10 | 101.08㎡ | 28 | 640,000,000원 |
| 2025.08 | 101.08㎡ | 25 | 549,000,000원 |
| 2025.07 | 101.85㎡ | 10 | 540,000,000원 |
| 전체 평균 | 95.55㎡ 매칭 | 12건 | 535,208,333원 |
| 최근 12개월 | 95.55㎡ 매칭 | 11건 | 534,772,727원 |
현재 최저가 158,809,000원은 최근 12개월 평균의 29.7%입니다. 단순 숫자만 보면 할인폭이 큽니다. 그러나 본건은 감정평가상 일반음식점 용도의 공실 근린시설이고, 실거래 표본의 면적은 101.08㎡·101.85㎡로 구성되어 있습니다. 따라서 최근 실거래가와의 차이는 가격 메리트의 참고값이지, 본건 자체의 확정 매매가를 뜻하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 158,809,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,023,326원 |
| 1. 근저당 · 한국증권금융주식회사 | 70,200,000,000원 | 155,785,674원 |
| 2. 근저당 · 주식회사삼정 | 27,500,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 문성훈 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 98,700,000,000원에 대해 현재 회차 예상 배당은 155,785,674원이고, 미배당액은 98,544,214,326원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정치입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수는 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 158,809,000원 | 155,785,674원 | 98,544,214,326원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 111,166,300원 | 108,809,972원 | 98,591,190,028원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 77,816,410원 | 76,015,715원 | 98,623,984,285원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 집합건축물대장상 일반음식점이며 현황은 공실상태입니다.
- 주위환경. 부산지방법원 서부지원 동측 인근 명지국제신도시 내 주택·상가지대로, 법원·검찰청·세무서·아파트단지 및 상업·업무시설이 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 일반적인 대중교통 사정은 무난합니다.
- 도로. 동측·북측은 왕복6차선, 남측·서측은 왕복4차선 규모 도로와 접합니다.
- 용도지역. 중심상업지역이며 경제자유구역·도시지역·지구단위계획구역·역사문화환경보존지역·중점경관관리구역에 포함됩니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 3층 건물이며 급배수·위생·화재탐지·소화·승강기·냉난방설비가 되어 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 용도부터 확인. 본건은 아파트가 아니라 근린시설이며, 집합건축물대장상 일반음식점·현황 공실입니다. 실거래 표본과 본건의 용도·층·영업가치가 같은 기준으로 비교 가능한지 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 최저가 158,809,000원은 최근 12개월 실거래 평균 534,772,727원의 29.7%지만, 최근 거래 추세는 -1.0%입니다. 전체 평균 535,208,333원만 보고 가치를 높게 잡지 않는 것이 중요합니다.
- 반복 유찰. 본건은 3회 유찰 상태이고 단지 경매 평균 유찰 횟수는 3.1회입니다. 반복 유찰 자체가 수요와 환금성을 점검해야 한다는 신호입니다.
- 공실 확인. 현재 공실 상태이므로 임대수요, 예상 공실기간, 영업 가능한 상태와 시설 현황을 현장에서 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준 근저당, 압류·가압류, 배당요구 및 매각물건명세서를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘용도와 환금성’이 승부처
이 사건의 권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 2020.06.11 한국증권금융 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 확인된 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 현재 회차의 실질취득액은 158,809,000원입니다.
가격 수치도 매우 낮아졌습니다. 최근 12개월 면적매칭 실거래 평균 534,772,727원 대비 최저가는 29.7% 수준입니다. 그러나 이 물건은 일반음식점 용도의 공실 근린시설이고 이미 3회 유찰됐으며, 단지 경매 통계 역시 평균 3.1회 유찰·낙찰률 0.0%입니다. 여기에 최근 실거래 추세도 -1.0%로 하락했습니다. 따라서 이 사건은 “인수 없는 낮은 가격”이라는 장점과 “공실 근린시설의 환금성·실거래 비교 적합성”이라는 위험을 함께 보는 물건입니다.
