281,260,000원
부산지방법원 2024타경100184. 명지국제신도시삼정그린코아더베스트 106동 1층 디125호의 근린시설입니다. 집합건축물대장상 일반음식점이고 감정평가 당시 현황은 공실입니다. 등기부상 소유자는 주식회사테미스코리아이며, 말소기준은 2020.06.11. 설정된 한국증권금융주식회사 근저당 70,200,000,000원입니다. 같은 날 주식회사삼정 근저당 27,500,000,000원이 이어지고, 이후 압류·가압류·현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리 쪽보다 눈에 띄는 것은 가격입니다. 감정가 820,000,000원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 281,260,000원입니다. 감정가 대비로는 크게 내려왔지만, 제공된 최근 12개월 거래 평균 190,500,000원과 비교하면 현재 최저가는 147.6%, 최신 거래 190,000,000원보다도 높습니다. 따라서 “감정가에서 많이 떨어졌으니 싸다”는 해석은 맞지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경100184 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 강서구 명지국제3로 97, 106동 1층디125호 (명지동,명지국제신도시삼정그린코아더베스트) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 집합건축물대장상 일반음식점 · 현황 공실 |
| 소유자 | 주식회사테미스코리아 |
| 감정가 / 최저가 | 820,000,000원 / 281,260,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 11,800,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 용도지역 | 중심상업지역 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
임차인 신고 내역은 없고 감정평가 당시 각 호는 공실상태였습니다. 감정요항상 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다. 2020.06.11. 한국증권금융주식회사 근저당이 말소기준이고, 뒤의 주식회사삼정 근저당·부산광역시 압류·문성훈 가압류·현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 비교 — 감정가 할인율보다 최근 거래와의 격차가 중요
명지국제신도시삼정그린코아더베스트의 제공된 56㎡대 전후 거래 12건은 175,000,000원~210,000,000원 범위이며 전체 평균은 187,500,000원입니다. 그중 최근 12개월 8건 평균은 190,500,000원, 최신 거래는 2025.12의 190,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 구간보다 5.0% 높은 흐름입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 58.4㎡ | 10 | 190,000,000원 |
| 2025.09 | 59.43㎡ | 23 | 190,000,000원 |
| 2025.08 | 58.4㎡ | 28 | 185,000,000원 |
| 2025.04 | 56.06㎡ | 30 | 210,000,000원 |
| 2025.03 | 58.4㎡ | 22 | 175,000,000원 |
| 2025.02 | 58.37㎡ | 7 | 187,000,000원 |
| 2025.02 | 59.39㎡ | 9 | 210,000,000원 |
| 2025.01 | 59.39㎡ | 9 | 177,000,000원 |
| 2024.11 | 59.5㎡ | 23 | 183,000,000원 |
| 2024.08 | 58.37㎡ | 16 | 180,000,000원 |
| 2024.07 | 59.39㎡ | 30 | 181,000,000원 |
| 2024.05 | 59.39㎡ | 21 | 182,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 8건 | 190,500,000원 |
현재 최저가 281,260,000원은 최근 12개월 평균의 147.6%입니다. 최신 거래 190,000,000원과 비교해도 91,260,000원 높습니다. 다만 대상은 근린시설·일반음식점이므로 위 단지 거래표본과 용도 동일성이 확인되지 않는 이상, 이를 대상 상가의 확정 시세로 동일시하기보다는 가격 경계선으로 보는 편이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 281,260,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,737,640원 |
| 1. 근저당 · 한국증권금융주식회사 | 70,200,000,000원 | 276,522,360원 |
| 2. 근저당 · 주식회사삼정 | 27,500,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 문성훈 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 98,700,000,000원 중 예상 배당액은 276,522,360원이며, 미배당액은 98,423,477,640원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 더 내려가야 비교선 아래로 접근
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 281,260,000원 | 34.3% | 98,423,477,640원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 196,882,000원 | 24.01% | 98,506,674,348원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 137,817,400원 | 16.81% | 98,564,912,044원 | 0원 |
4회 유찰 시 최저가 196,882,000원은 최근 12개월 평균 190,500,000원에 근접하지만 여전히 그보다 높습니다. 5회 유찰 시 137,817,400원은 해당 거래지표 아래로 내려갑니다. 다만 근린시설은 주거형 거래와 환금성·수익구조가 다르므로, 단순 비율만으로 적정가를 확정해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산지방법원 서부지원 동측 인근 명지국제신도시 내에 있으며, 주변은 주택·상가지대와 법원·검찰청·세무서·아파트단지·상업 및 업무시설로 형성되어 있습니다.
- 교통. 제반 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 일반적인 대중교통 사정은 무난합니다.
- 현황. 집합건축물대장상 일반음식점이나 현재 공실상태입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 3층 건물이며 강화유리창호, 보드 마감, 타일 마감이 확인됩니다.
- 설비. 급수·배수, 위생, 화재탐지·소화, 승강기, 냉난방 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 동측·북측 왕복 6차선, 남측·서측 왕복 4차선 규모 도로와 접합니다.
- 규제. 중심상업지역이며 경제자유구역·도시지역·지구단위계획구역·역사문화환경보존지역·중점경관관리구역 등에 포함됩니다. 공시지가는 2,451,000원/㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현황 공실 재확인. 감정 당시 공실이었지만 입찰 전 현장 점유관계와 실제 사용 여부를 다시 확인해야 합니다.
- 임대관계 확인. 감정요항상 임대관계는 미상입니다. 상가의 실제 임대차·사업자등록·점유 여부를 현장에서 교차 확인하는 것이 필요합니다.
- 가격 기준 분리. 감정가 820,000,000원에서 3회 유찰됐다는 이유만으로 저가 판단을 해서는 안 됩니다. 현재 최저가는 최근 12개월 거래 평균의 147.6%입니다.
- 근린시설 환금성. 현황 공실인 일반음식점 용도이므로 주거형 물건보다 임차수요·공실기간·재임대 조건이 가격에 직접 영향을 줍니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 채권 미배당액은 98,423,477,640원이지만 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자 미회수액을 매수인 인수액으로 혼동하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·현장점유·관리비·세금 관계를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 가격과 공실 리스크가 핵심
이 물건의 권리구조는 비교적 단순합니다. 말소기준 이후 권리는 소멸하고, 현재 예상되는 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 근린시설은 공실이고 이미 3회 유찰되었습니다. 현재 최저가 281,260,000원은 감정가의 34.3%라는 숫자만 보면 크게 할인된 것처럼 보이지만, 최근 12개월 거래 평균 190,500,000원의 147.6%입니다. 단지 경매 통계도 평균 3.1회 유찰, 낙찰률 0.0%입니다. 따라서 현 회차의 핵심은 권리 인수 여부가 아니라 근린시설의 실제 임대수요·공실 리스크와 281,260,000원의 가격 타당성입니다.
