부산지방법원 2024타경100184. 부산 강서구 명지국제신도시삼정그린코아더베스트 106동 2층 디212호가 경매에 나왔습니다. 건축물대장상 용도는 일반음식점이며, 감정평가상 이용상태는 공실입니다. 소유자는 주식회사테미스코리아입니다. 2020년 한국증권금융주식회사의 근저당권이 말소기준권리이고, 같은 날 설정된 주식회사삼정의 후순위 근저당권과 이후 압류·가압류가 존재합니다. 이들 등기상 권리는 제공된 말소 분석에서 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다.
눈에 띄는 것은 가격입니다. 감정가 463,000,000원에서 3회 유찰되어 최저가가 158,809,000원까지 내려왔습니다. 하지만 상가에서는 감정가 대비 낙폭과 시장가격 대비 할인율이 같지 않습니다. 현재 확인되는 실거래는 상가가 아닌 아파트 거래이므로, 이 가격만 보고 시세차익이나 가격 경쟁력이 있다고 결론 내릴 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경100184 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 강서구 명지국제3로 97, 106동 2층 디212호 (명지동, 명지국제신도시삼정그린코아더베스트) |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 근린시설 · 집합건축물대장상 일반음식점 |
| 이용상태 | 공실 |
| 소유자 | 주식회사테미스코리아 |
| 감정가 | 463,000,000원 |
| 최저매각가 | 158,809,000원 (3회 유찰 · 감정가 약 34.3%) |
| 신청채권자 | 한국증권금융주식회사 (유진리스트럭처링전문투자형사모투자신탁5비호의 신탁업자) |
| 신청채권 청구액 | 11,800,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 말소기준권리 | 2020.06.11. 을구 1번 한국증권금융주식회사 근저당권 |
| 매수인 인수 | 배당 시뮬레이션상 0원 · 임대관계 미상 사항 별도 확인 |
① 권리 흐름 — 말소기준과 공동담보를 구분하라
핵심은 2020.06.11. 설정된 한국증권금융주식회사의 을구 1번 근저당권입니다. 채권최고액은 70,200,000,000원이고 공동담보목록 제2020-417호가 기재되어 있습니다. 같은 날 접수된 주식회사삼정의 을구 2번 근저당권은 채권최고액 27,500,000,000원이며 공동담보목록 제2020-418호가 기재되어 있습니다.
2022.01.24. 부산광역시 압류, 2023.12.06. 문성훈의 1,000,000,000원 가압류, 2024.01.08. 임의경매개시결정도 말소기준권리 이후의 등기로서 매각 시 소멸하는 것으로 분석되어 있습니다. 별도로 2021년 강제경매개시결정과 2022년 임의경매개시결정은 현재 진행 중인 경매와 구분해야 하며, 각각 등기부상 말소 이력이 확인됩니다.
② 점유·임대차 — 공실이지만 임대관계 확인 필요
매각물건명세서 비고에는 집합건축물대장상 일반음식점이나 현황은 공실상태라고 기재되어 있습니다. 감정평가서 역시 공실로 조사했으나, 임대관계에 대해서는 미상이라고 명시하고 있습니다.
| 현재 이용상태 | 공실 |
|---|---|
| 임차인 신고 | 확인된 신고 임차인 없음 |
| 감정평가상 임대관계 | 미상 |
| 대항력 판단 | 확인된 임차인 없음 · 미확인 임대차 가능성은 별도 점검 |
| 보증금 인수 | 배당 시뮬레이션상 0원 |
③ 가격 분석 — 감정가 대비 할인과 실제 시세는 다르다
감정가 463,000,000원이었던 물건의 현재 최저매각가는 158,809,000원입니다. 감정가 대비 비율은 약 34.3%이며, 이미 3회 유찰되었습니다. 표면적인 낙폭은 크지만, 이 물건이 실제 상가 시장에서도 저렴한지는 별도로 판단해야 합니다.
| 구분 | 금액 | 해석 |
|---|---|---|
| 감정가 | 463,000,000원 | 평가 기준금액 |
| 현재 최저가 | 158,809,000원 | 3회 유찰 · 감정가 약 34.3% |
| 4회 유찰 시 | 111,166,300원 | 시나리오 · 감정가 약 24% |
| 5회 유찰 시 | 77,816,410원 | 시나리오 · 감정가 약 17% |
| 상가 실거래 시세 | 확인 필요 | 적정가격 판단 유보 |
추가 유찰 가격은 시나리오이며 실제 매각기일 및 최저매각가격 변경을 확정하는 것은 아닙니다. 입찰 전 법원의 최신 공고를 확인해야 합니다.
따라서 최저가가 해당 실거래 평균의 29.7%라는 계산을 상가 시세 대비 할인율로 해석할 수 없습니다. 아파트 실거래를 근거로 상가가 시세보다 저렴하다거나 큰 시세차익이 가능하다고 주장하는 것은 부적절합니다.
아파트 거래 표본에서는 최근 12개월 평균이 전체 평균 535,208,333원보다 낮고, 최근 대비 이전 거래 추세도 -1.0%로 하락하고 있습니다. 다만 이는 아파트 거래 표본의 추세일 뿐, 해당 2층 상가의 가격 하락률이나 임대수익률을 나타내지는 않습니다. 상가 자체의 시세와 추세는 확인되지 않았습니다.
④ 예상배당표 (매각가 158,809,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,023,326원 |
| 1. 근저당 · 한국증권금융주식회사 | 70,200,000,000원 | 155,785,674원 |
| 2. 근저당 · 주식회사삼정 | 27,500,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 문성훈 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
매각대금 158,809,000원에서 추정 집행비용 3,023,326원을 제외한 155,785,674원이 한국증권금융주식회사에 배당되는 시뮬레이션입니다. 이 가정에서는 후순위 근저당권자인 주식회사삼정과 가압류권자 문성훈에게 배당금이 돌아가지 않고, 소유자 잔여금도 0원입니다.
채권액은 등기상 채권최고액 및 가압류 청구금액 기준입니다. 공동담보의 실제 채무 잔액·다른 담보의 배당·채권계산서·당해세·임차인 최우선변제 등은 확정 반영되지 않은 추정치이므로 실제 배당표와 달라질 수 있습니다. 위 표의 미배당 채권은 제공된 권리 분류상 매수인 인수채무로 계산되지 않습니다.
⑤ 추가 유찰 시나리오 — 미배당은 늘지만 인수액은 별개
| 구분 | 현재 | 4회 유찰 | 5회 유찰 |
|---|---|---|---|
| 최저가 | 158,809,000원 | 111,166,300원 | 77,816,410원 |
| 채권자 배당 | 155,785,674원 | 108,809,972원 | 76,015,715원 |
| 채권 미배당 | 98,544,214,326원 | 98,591,190,028원 | 98,623,984,285원 |
| 소유자 잔여 | 0원 | 0원 | 0원 |
| 분석상 매수인 인수 | 0원 | 0원 | 0원 |
시뮬레이션상 매각가격이 하락할수록 채권자 배당액은 줄어들고 미배당 채권액은 증가합니다. 하지만 이는 채권자의 배당 부족분이지, 매수인이 그 금액을 인수한다는 의미는 아닙니다. 모든 시나리오에서 분석상 매수인 인수액은 0원으로 표시되어 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 강서구 명지동 소재 부산지방법원 서부지원 동측 인근. 명지국제신도시 내 주택 및 상가지대로, 법원·검찰청·세무서·아파트단지·각종 상업 및 업무시설이 주변에 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 감정평가상 대중교통 사정은 무난한 것으로 조사되어 있습니다.
- 도로. 동측·북측으로 왕복 6차선, 남측·서측으로 왕복 4차선 규모의 도로에 접합니다.
- 용도. 집합건축물대장상 일반음식점입니다. 대상 호실은 106동 2층 디212호이며 현황은 공실입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 건물. 강화유리창호와 타일 마감 등이 조사되어 있습니다.
- 설비. 급수·배수·위생·화재탐지·소화·승강기·냉난방설비 등이 설치되어 있습니다.
- 토지. 사다리형 토지로 아파트·오피스텔·상가 건물 부지로 이용 중이며, 중심상업지역에 속합니다. 공시지가는 2,451,000원/㎡입니다.
- 규제. 경제자유구역·지구단위계획구역·역사문화환경보존지역·중점경관관리구역 등에 포함되고 상대보호구역에 저촉됩니다. 실제 영업 및 용도변경 계획이 있다면 개별 제한사항을 확인해야 합니다.
- 건축물 상태. 제공된 감정평가 자료상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
- 환금성. 현황 공실에 3회 유찰된 근린시설입니다. 해당 상가의 실제 실거래 및 임대수익 자료가 확인되지 않아, 재매각 가능성과 적정 보유기간을 객관적으로 평가하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 상가 실거래 확인. 동일 건물 또는 인근의 동일 용도·유사 층수 상가 거래를 확인하세요. 아파트 실거래 평균은 이 물건의 시세를 대체할 수 없습니다.
- 공실 및 임대수요 확인. 현황 공실이므로 실제 임차 수요, 공실 기간, 임대료 수준 및 재임대 가능성을 별도로 점검해야 합니다.
- 점유·임대차 재확인. 매각물건명세서상 공실이지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 보증금·대항력·실제 점유 상황을 원본과 현장에서 대조하세요.
- 공동담보 확인. 한국증권금융주식회사 및 주식회사삼정의 근저당권은 공동담보가 기재되어 있습니다. 공동담보목록과 실제 채권계산서를 확인해 배당관계를 검토하세요.
- 체납사항 확인. 부산광역시 압류가 존재하므로 관련 체납 내역을 확인하고, 관리비·공과금 등 매수 이후 부담 가능 항목을 별도로 점검하세요.
- 상가 운영비 확인. 공실 상태에서도 발생할 수 있는 관리비·유지비·세금 등 보유비용과 필요한 시설 정비비를 확인하세요.
- 실제 영업 가능 용도 확인. 일반음식점 용도와 중심상업지역이라는 사실 외에도 실제 영업·용도변경에 적용되는 관련 제한사항을 확인하세요.
- 유찰 가격 시나리오 점검. 현재 최저가 158,809,000원과 추가 유찰 시나리오를 구분하고, 상가 자체의 시장가격을 확인한 뒤 입찰가격을 검토하세요.
- 매각조건 및 원본 대조. 2026.09.30. 매각기일 전에 최신 매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사서· 감정평가서·법원 공고를 확인하세요.
맺으며 — “34%까지 내려온 가격”과 “저렴한 상가”는 다르다
이 물건의 등기상 권리 구조는 비교적 명확합니다. 한국증권금융주식회사의 근저당권을 말소기준으로 후순위 근저당권·압류·가압류 및 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석되어 있으며, 배당 시뮬레이션상 인수액은 0원입니다. 다만 임대관계는 미상이므로 실제 점유와 미확인 임대차 여부는 원본 확인이 필요합니다.
투자 판단에서 더 큰 불확실성은 가격과 환금성입니다. 감정가 463,000,000원에서 최저가 158,809,000원으로 내려왔지만, 이미 3회 유찰된 공실 상가라는 점을 간과해서는 안 됩니다. 아파트 실거래를 이 상가의 시세로 대체할 수 없고, 비교 가능한 상가 거래가격과 임대수익도 확인되지 않았습니다.
따라서 현재 가격이 감정가의 약 34.3%라는 사실만으로 가격 메리트를 인정하기는 어렵습니다. 공동담보와 임대관계를 확인하는 한편, 실제 상가 매매시세·임대수요·보유비용·재매각 가능성을 검증해야 합니다. 권리의 소멸 여부와 투자수익의 가능성은 별개의 판단이라는 점이 이 물건의 핵심입니다.
