부산지방법원 2024타경100184. 명지국제신도시삼정그린코아더베스트 106동 1층 디133호의 근린시설입니다. 집합건축물대장상 용도는 일반음식점이고 감정평가 당시 현황은 공실입니다. 말소기준은 2020.06.11. 한국증권금융주식회사의 근저당권이며, 뒤이어 설정된 주식회사삼정 근저당권과 부산광역시 압류, 문성훈 가압류, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리구조 자체보다 더 큰 쟁점은 가격입니다. 감정가 873,000,000원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 299,439,000원까지 내려왔지만, 제공된 최근 12개월 거래 평균 190,500,000원과 비교하면 여전히 157.2%입니다. 최신 거래도 190,000,000원이며, 최근 거래 흐름은 이전 표본 대비 5.0% 높은 수준으로 나타납니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경100184 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 강서구 명지국제3로 97, 106동 1층디133호 (명지동,명지국제신도시삼정그린코아더베스트) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 집합건축물대장상 일반음식점 · 현황 공실상태 |
| 소유자 | 주식회사테미스코리아 |
| 감정가 / 최저가 | 873,000,000원 / 299,439,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 11,800,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 등기 발급일 | 2026.09.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 소멸형
말소기준권리는 2020.06.11. 한국증권금융주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 70,200,000,000원이며 공동담보목록 제2020-417호가 기재되어 있습니다. 같은 날 뒤 순위로 주식회사삼정 근저당권 27,500,000,000원이 설정됐고, 이후 부산광역시 압류와 문성훈 가압류, 현재의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 3회 유찰 뒤에도 최근 평균의 157.2%
제공된 동일면적 거래 표본은 총 12건이며, 전체 평균은 187,500,000원입니다. 가격 판단에는 최근 흐름을 우선해 보면 최근 12개월 평균은 190,500,000원, 최신 거래는 2025.12 · 190,000,000원입니다. 현재 최저매각가 299,439,000원은 최근 12개월 평균의 157.2%로, 유찰 횟수만 보고 저렴하다고 판단하기 어렵습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 58.4㎡ | 10 | 190,000,000원 |
| 2025.09 | 59.43㎡ | 23 | 190,000,000원 |
| 2025.08 | 58.4㎡ | 28 | 185,000,000원 |
| 2025.04 | 56.06㎡ | 30 | 210,000,000원 |
| 2025.03 | 58.4㎡ | 22 | 175,000,000원 |
| 2025.02 | 58.37㎡ | 7 | 187,000,000원 |
| 2025.02 | 59.39㎡ | 9 | 210,000,000원 |
| 2025.01 | 59.39㎡ | 9 | 177,000,000원 |
| 최근 평균 | 59.945㎡ | 8건 | 190,500,000원 |
③ 회차별 가격 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 299,439,000원 | 294,446,854원 | 98,405,553,146원 |
| 4회 유찰 시 | 209,607,300원 | 205,872,798원 | 98,494,127,202원 |
| 5회 유찰 시 | 146,725,110원 | 143,870,958원 | 98,556,129,042원 |
각 회차 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다. 미배당 채권은 매각대금 부족으로 배당받지 못하는 금액이며, 매수인이 인수하는 금액과는 구분됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 299,439,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,992,146원 |
| 1. 근저당 · 한국증권금융주식회사 | 70,200,000,000원 | 294,446,854원 |
| 2. 근저당 · 주식회사삼정 | 27,500,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 문성훈 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 채권액은 98,700,000,000원, 현재 회차 예상 배당액은 294,446,854원, 미배당액은 98,405,553,146원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산지방법원 서부지원 동측 인근의 명지국제신도시 내에 위치하며, 주변은 법원·검찰청·세무서·아파트단지와 상업·업무시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 현황. 집합건축물대장상 일반음식점이나 감정평가 당시 공실상태입니다.
- 도로. 동측·북측 왕복6차선, 남측·서측 왕복4차선 규모 도로와 접합니다.
- 용도지역. 중심상업지역이며 경제자유구역·도시지역·지구단위계획구역 등이 포함되어 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지이며 공시지가는 2,451,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 3층 건물로, 급배수·위생·화재탐지·소화·승강기·냉난방설비가 되어 있습니다.
- 단지. 명지국제신도시삼정그린코아더베스트는 431세대, 사용승인일은 2019.08.12입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 현재 최저가 299,439,000원은 최근 12개월 평균 190,500,000원의 157.2%입니다. 감정가 대비 할인율보다 최근 거래와의 차이를 우선 확인해야 합니다.
- 공실·임대관계 재확인. 감정평가 당시 현황은 공실이나 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 입찰 직전 실제 점유 상태를 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 용도 확인. 물건은 아파트가 아니라 근린시설이며 집합건축물대장상 일반음식점입니다. 주거용 물건과 동일한 환금성을 전제로 판단하면 안 됩니다.
- 권리 원본 대조. 2020.06.11. 한국증권금융주식회사 근저당권이 말소기준이며, 후순위 권리의 소멸 여부를 매각물건명세서와 최신 등기에서 최종 확인해야 합니다.
- 다음 회차 가격. 4회 유찰 시 209,607,300원, 5회 유찰 시 146,725,110원으로 제시되어 있으므로 현재 회차와 이후 회차의 가격 차이를 함께 비교할 필요가 있습니다.
맺으며 — “유찰 횟수보다 최근 시세와 용도가 먼저다”
이 사건은 권리만 놓고 보면 매수인 인수액이 0원이고 말소기준 이후 권리도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 가격 판단은 별개입니다. 현재 최저매각가 299,439,000원은 최근 12개월 평균 190,500,000원의 157.2%입니다. 이미 3회 유찰됐다는 사실만으로 가격 메리트가 생긴 것은 아닙니다. 더구나 대상은 일반음식점으로 등재된 공실 근린시설입니다. 권리 위험은 낮지만 가격과 환금성 부담이 큰 사건으로, 현재 회차에서는 최근 거래 수준과 근린시설의 실제 임대·점유 상태를 함께 확인하는 것이 핵심입니다.
