부산지방법원 2024타경100184. 명지국제신도시삼정그린코아더베스트 106동 2층 디216호의 근린시설입니다. 집합건축물대장상 이용은 일반음식점이고 감정평가 현황은 공실입니다. 등기상 말소기준은 2020.06.11. 한국증권금융주식회사 근저당권이며, 그 뒤의 주식회사삼정 근저당권, 부산광역시 압류, 문성훈 가압류 및 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
다만 이 사건에서 권리보다 더 주의할 부분은 가격 비교의 품질과 환금성입니다. 제공된 단지 거래자료의 대상면적은 126.8557㎡이지만 거래 면적이 매칭되지 않았습니다. 최근 12개월 평균 394,125,000원, 최신 거래 450,000,000원이라는 숫자는 참고는 가능하지만 이 근린시설의 직접적인 동일면적·동일용도 시세로 볼 수 없습니다. 최저가가 해당 평균의 49.3%라는 이유만으로 가격 메리트를 확정하는 것은 위험합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경100184 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 강서구 명지국제3로 97, 106동 2층디216호 (명지동,명지국제신도시삼정그린코아더베스트) |
| 용도 / 현황 | 근린시설 · 집합건축물대장상 일반음식점 · 현황 공실 |
| 시세 비교 대상면적 | 126.8557㎡ · 거래 면적 매칭 안 됨 |
| 소유자 | 주식회사테미스코리아 |
| 감정가 / 최저가 | 566,000,000원 / 194,138,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권 청구액 | 11,800,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제·보증금 승계 문제는 나타나지 않습니다. 말소기준권리는 2020.06.11. 접수된 한국증권금융주식회사 근저당권 (채권최고액 70,200,000,000원)입니다. 같은 날 뒤이어 설정된 주식회사삼정 근저당권 (채권최고액 27,500,000,000원), 2022년 부산광역시 압류, 2023년 문성훈 가압류, 2024년 경매개시결정은 모두 말소기준보다 후순위로 매각에 따라 소멸합니다.
② 가격 비교 — 숫자는 낮지만 직접 비교 시세는 아니다
제공된 명지국제신도시삼정그린코아더베스트 거래자료는 최근 12개월 12건, 평균 394,125,000원이며 최신 거래는 2026.09. 450,000,000원입니다. 최저가 194,138,000원은 최근 12개월 평균의 49.3%입니다. 그러나 대상면적 126.8557㎡와 거래 면적이 매칭되지 않았고, 거래자료에는 29.13㎡·29.25㎡·84.91㎡·84.97㎡· 101.08㎡·101.85㎡가 섞여 있어 직접 비교에는 한계가 큽니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.91㎡ | 15 | 450,000,000원 |
| 2026.07 | 84.91㎡ | 27 | 490,000,000원 |
| 2026.07 | 101.85㎡ | 4 | 493,500,000원 |
| 2026.07 | 84.91㎡ | 9 | 447,000,000원 |
| 2026.06 | 29.13㎡ | 13 | 80,000,000원 |
| 2026.06 | 101.08㎡ | 15 | 555,000,000원 |
| 2026.06 | 101.08㎡ | 13 | 450,000,000원 |
| 2026.06 | 29.25㎡ | 25 | 82,000,000원 |
| 2026.05 | 29.25㎡ | 28 | 87,000,000원 |
| 2026.04 | 84.97㎡ | 28 | 500,000,000원 |
| 2026.03 | 101.85㎡ | 23 | 560,000,000원 |
| 2026.03 | 101.85㎡ | 19 | 535,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 매칭 안 됨 | 12건 | 394,125,000원 |
거래 범위는 80,000,000원~560,000,000원으로 매우 넓습니다. 이는 면적 자체가 서로 다르기 때문에 생기는 편차이기도 합니다. 따라서 감정가 566,000,000원이나 현재 최저가 194,138,000원을 위 평균과 단순 비교해 ‘고평가’ 또는 ‘저평가’로 단정하는 것은 적절하지 않습니다. 특히 본건은 현황이 공실 근린시설이라는 점을 별도로 반영해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 194,138,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,517,932원 |
| 을구 1번 근저당 · 한국증권금융주식회사 | 70,200,000,000원 | 190,620,068원 |
| 을구 2번 근저당 · 주식회사삼정 | 27,500,000,000원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 문성훈 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 98,700,000,000원 중 채권자 예상배당은 190,620,068원, 미배당액은 98,509,379,932원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정치입니다.
④ 회차별 가격과 미배당
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 34%) | 194,138,000원 | 190,620,068원 | 98,509,379,932원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 135,896,600원 | 133,194,048원 | 98,566,805,952원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 95,127,620원 | 93,015,323원 | 98,606,984,677원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 채권자 미배당은 커지지만 매수인 인수액은 세 시나리오 모두 0원입니다. 따라서 이 사건의 입찰가 판단은 선순위 보증금 승계가 아니라 공실 근린시설의 실제 임대·매매 수요와 환금성을 확인하는 쪽에 무게를 둬야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산지방법원 서부지원 동측 인근의 명지국제신도시 내 주택·상가지대로, 법원·검찰청·세무서·아파트단지와 상업·업무시설이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 일반적인 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 현황. 집합건축물대장상 일반음식점이나 현재는 공실입니다. 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다.
- 도로. 동측·북측 왕복 6차선, 남측·서측 왕복 4차선 규모 도로와 접합니다.
- 용도지역. 중심상업지역이며 경제자유구역·도시지역·지구단위계획구역·역사문화환경보존지역·중점경관관리구역에 포함돼 있습니다.
- 토지. 평지의 사다리형 토지이며 공시지가 2,451,000원/㎡, 토지면적 17,293.5㎡입니다.
- 건축·설비. 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 3층 건물로, 급배수·위생·화재탐지 및 소화·승강기·냉난방 설비가 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 동일용도·동일면적 시세 확인. 현재 제공된 거래자료는 대상면적과 매칭되지 않습니다. 49.3% 할인 수치만으로 가격 메리트를 확정하지 마세요.
- 공실 원인 확인. 일반음식점으로 등재됐지만 현황은 공실입니다. 임대수요·공실기간·적정 임대료를 별도로 확인할 필요가 있습니다.
- 3회 유찰의 의미. 현재 최저가는 194,138,000원까지 내려왔지만 단지 경매 평균 유찰도 3.1회입니다. 반복 유찰이 가격 기회인지 환금성 신호인지 구분해야 합니다.
- 권리 인수. 임차인은 없고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 입찰 전 최신 등기부·매각물건명세서의 변동 여부를 다시 확인해야 합니다.
- 후순위 미배당. 거액의 미배당이 발생하지만 제공된 권리구조에서는 매수인 인수액으로 연결되지 않습니다.
- 현장 상태. 공실 근린시설이므로 내부 상태와 냉난방·급배수·소방설비의 실제 작동 여부를 현장에서 확인하는 것이 중요합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격 판단은 단순하지 않다
이 사건은 권리만 보면 비교적 명확합니다. 임차인이 없고, 말소기준 이후의 근저당·압류·가압류· 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 가격 쪽은 신중해야 합니다. 감정가 566,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 194,138,000원까지 내려왔지만, 비교 거래 12건은 대상면적과 매칭되지 않습니다. 게다가 본건은 공실 근린시설이고 제공된 단지 경매 통계도 평균 3.1회 유찰, 낙찰률 0.0%입니다. 이 물건의 핵심은 ‘얼마나 할인됐는가’보다 이 공실 상가를 실제로 얼마에 임대·매각할 수 있는가를 확인하는 데 있습니다.
