부산지방법원 2024타경100184. 명지국제신도시삼정그린코아더베스트 106동 1층 디129호입니다. 등기상 소유자는 주식회사테미스코리아이고, 2020년 6월 11일 한국증권금융주식회사의 근저당권이 말소기준권리가 됩니다. 이후의 압류·가압류·현재 경매개시결정과 후순위 근저당은 매각으로 소멸하는 구조이며, 배당 시뮬레이션상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
다만 이 물건의 승부처는 단순한 권리보다 가격의 비교 가능성과 공실 상가의 환금성입니다. 감정가 717,000,000원에서 세 차례 유찰돼 245,931,000원까지 내려왔지만, 단지 실거래 자료는 29.13㎡부터 101.85㎡까지 섞여 있고 본건 비교대상 면적 49.275㎡와 일치하는 표본이 아닙니다. 따라서 ‘감정가의 34.3%’나 ‘단지 최근 평균의 62.4%’만으로 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경100184 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 강서구 명지국제3로 97, 106동 1층디129호 (명지동,명지국제신도시삼정그린코아더베스트) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 집합건축물대장상 일반음식점 · 현황 공실 |
| 소유자 | 주식회사테미스코리아 |
| 감정가 / 최저가 | 717,000,000원 / 245,931,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 11,800,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 용도지역 | 중심상업지역 |
| 공시지가 | 2,451,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
임차인 없음. 본건에 별도로 승계할 임차보증금은 없고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 말소기준권리는 2020.06.11. 한국증권금융주식회사의 을구 1번 근저당권이며, 같은 날 접수된 을구 2번 주식회사삼정 근저당권, 부산광역시 압류 2건, 문성훈 가압류 및 2024년 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 비교 — 숫자는 낮지만 직접 비교 가능한 시세는 아니다
단지 최근 12개월 실거래는 12건, 평균 394,125,000원, 최신 거래는 2026년 9월 450,000,000원입니다. 현재 최저가 245,931,000원은 최근 12개월 평균의 62.4%입니다. 그러나 면적 일치 여부가 불일치로 표시되어 있고, 거래 표본도 29.13㎡·29.25㎡·84.91㎡·84.97㎡·101.08㎡·101.85㎡ 등으로 섞여 있습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.91㎡ | 15 | 450,000,000원 |
| 2026.07 | 84.91㎡ | 27 | 490,000,000원 |
| 2026.07 | 101.85㎡ | 4 | 493,500,000원 |
| 2026.07 | 84.91㎡ | 9 | 447,000,000원 |
| 2026.06 | 29.13㎡ | 13 | 80,000,000원 |
| 2026.06 | 101.08㎡ | 15 | 555,000,000원 |
| 2026.06 | 101.08㎡ | 13 | 450,000,000원 |
| 2026.06 | 29.25㎡ | 25 | 82,000,000원 |
| 2026.05 | 29.25㎡ | 28 | 87,000,000원 |
| 2026.04 | 84.97㎡ | 28 | 500,000,000원 |
| 2026.03 | 101.85㎡ | 23 | 560,000,000원 |
| 2026.03 | 101.85㎡ | 19 | 535,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 394,125,000원 |
최저가가 최근 12개월 평균보다 수치상 낮은 것은 사실입니다. 하지만 본건은 근린시설·일반음식점 용도, 현황 공실이고 실거래 면적도 본건 비교대상 면적과 맞지 않습니다. 따라서 62.4%라는 비율은 참고지표일 뿐, 본건 상가의 직접 시세 할인율로 사용할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 245,931,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,243,034원 |
| 1. 근저당 · 한국증권금융주식회사 | 70,200,000,000원 | 241,687,966원 |
| 2. 근저당 · 주식회사삼정 | 27,500,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 문성훈 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 98,700,000,000원 중 예상 배당액은 241,687,966원이며, 미배당액은 98,458,312,034원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 강서구 명지동 소재 부산지방법원 서부지원 동측 인근. 주변은 법원·검찰청·세무서·아파트단지 및 각종 상업·업무시설이 형성된 명지국제신도시 주택·상가지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근 버스정류장이 있어 일반적인 대중교통 사정은 무난합니다.
- 현황. 집합건축물대장상 일반음식점이나 현재 공실입니다. 임대관계는 미상입니다.
- 도로. 동측·북측 왕복 6차선, 남측·서측 왕복 4차선 도로와 접합니다.
- 규제. 중심상업지역이며 경제자유구역·도시지역·지구단위계획구역·역사문화환경보존지역·중점경관관리구역에 포함되고 상대보호구역에 저촉됩니다.
- 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 건물이며 외벽·창호는 강화유리창호, 내벽은 보드 마감, 바닥은 타일 마감입니다.
- 설비. 급수·배수·위생·화재탐지·소화·승강기·냉난방설비가 되어 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 상가 실거래 재확인. 단지 최근 12개월 거래평균 394,125,000원은 본건과 면적이 일치하지 않습니다. 245,931,000원이 실제 상가 시세보다 낮은지는 별도의 동일 용도·유사 면적 거래 확인이 필요합니다.
- 공실 원인 확인. 집합건축물대장상 일반음식점이고 현황 공실이므로 실제 임차수요, 공실 기간 및 영업 가능한 조건을 확인해야 합니다.
- 임대관계 확인. 감정평가서상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 현장 점유와 사용관계를 재확인할 필요가 있습니다.
- 관리비·공용부담 확인. 공실 상가는 관리비가 누적될 수 있으므로 관리주체를 통해 체납 여부와 공용부분 부담을 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 선순위·후순위 근저당 모두 공동담보목록이 기재돼 있으므로 등기 원본과 공동담보 범위를 입찰 전 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 매각기일 변동 여부를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격은 ‘상가 기준’으로 다시 봐야 한다
이 물건의 권리구조는 비교적 명료합니다. 2020.06.11. 한국증권금융주식회사 근저당이 말소기준이고, 후순위 근저당·압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 투자 판단에서 더 중요한 문제는 가격과 환금성입니다. 감정가 717,000,000원에서 3회 유찰돼 245,931,000원까지 내려왔다는 사실만으로는 부족합니다. 단지 최근 12개월 평균 394,125,000원보다 낮더라도 그 실거래 표본은 본건 비교대상 면적과 일치하지 않고, 본건 자체는 일반음식점 용도의 공실 근린시설입니다. 따라서 이번 사건은 “권리상 인수는 없지만, 상가 자체의 임대수요·공실·재매각 가능성을 확인한 뒤 가격을 판단해야 하는 물건”으로 보는 것이 데이터에 가장 부합합니다.
