부산지방법원 2024타경100184. 명지국제신도시삼정그린코아더베스트 106동 2층 디217호의 근린시설입니다. 집합건축물대장상 일반음식점이나 감정평가 당시 현황은 공실로 조사됐습니다. 소유자는 주식회사테미스코리아이며, 2020년 6월 한국증권금융주식회사와 주식회사삼정 명의의 대규모 공동담보 근저당이 설정됐습니다. 권리분석의 기준은 같은 날 접수된 을구 1번 한국증권금융주식회사 근저당권입니다.
이후 부산광역시 압류, 문성훈 가압류, 현재의 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 늦어 매각으로 소멸하는 구조입니다. 신고된 임차인은 없고 현황도 공실이지만, 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유·열쇠 인도 상태는 입찰 전에 다시 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경100184 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 강서구 명지국제3로 97, 106동 2층디217호 (명지동, 명지국제신도시삼정그린코아더베스트) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 집합건축물대장상 일반음식점 · 현황 공실 |
| 소유자 | 주식회사테미스코리아 |
| 감정가 / 최저가 | 566,000,000원 / 194,138,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 11,800,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
말소기준권리는 2020.06.11. 을구 1번 한국증권금융주식회사 근저당권이며 채권최고액은 70,200,000,000원입니다. 같은 날 설정된 을구 2번 주식회사삼정 근저당권 27,500,000,000원, 2022년 부산광역시 압류, 2023년 문성훈 가압류 1,000,000,000원, 2024년 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 비교 — 49.3% 숫자를 그대로 믿으면 안 된다
현재 최저가는 194,138,000원으로 감정가 566,000,000원의 약 34% 수준입니다. 제시된 최근 12개월 거래 평균은 394,125,000원, 최신 거래는 2026년 9월 450,000,000원이고, 계산상 최저가가 최근 12개월 평균의 49.3%입니다.
하지만 이번 사건에서는 그 비율을 곧바로 가격 메리트로 해석하면 곤란합니다. 본건 비교대상 면적은 126.8557㎡로 제시돼 있으나 최근 거래 표본은 29.13㎡·29.25㎡·84.91㎡·84.97㎡·101.08㎡·101.85㎡ 등으로 구성되어 정확히 일치하지 않습니다. 따라서 아래 실거래는 단지 내 거래 수준을 보는 참고자료이지, 본건 근린시설의 직접 시세로 볼 수 없습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.91㎡ | 15 | 450,000,000원 |
| 2026.07 | 84.91㎡ | 27 | 490,000,000원 |
| 2026.07 | 101.85㎡ | 4 | 493,500,000원 |
| 2026.07 | 84.91㎡ | 9 | 447,000,000원 |
| 2026.06 | 29.13㎡ | 13 | 80,000,000원 |
| 2026.06 | 101.08㎡ | 15 | 555,000,000원 |
| 2026.06 | 101.08㎡ | 13 | 450,000,000원 |
| 2026.06 | 29.25㎡ | 25 | 82,000,000원 |
| 2026.05 | 29.25㎡ | 28 | 87,000,000원 |
| 2026.04 | 84.97㎡ | 28 | 500,000,000원 |
| 2026.03 | 101.85㎡ | 23 | 560,000,000원 |
| 2026.03 | 101.85㎡ | 19 | 535,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 394,125,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 194,138,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,517,932원 |
| 1. 근저당 · 한국증권금융주식회사 | 70,200,000,000원 | 190,620,068원 |
| 2. 근저당 · 주식회사삼정 | 27,500,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 문성훈 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가를 매각가로 가정하면 집행비용 3,517,932원을 제외한 190,620,068원이 선순위 한국증권금융 근저당에 배당되고, 후순위 근저당·가압류와 소유자에게 돌아갈 금액은 0원입니다. 총 채권액 98,700,000,000원에 대한 미배당은 98,509,379,932원이며, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 194,138,000원 | 190,620,068원 | 98,509,379,932원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 135,896,600원 | 133,194,048원 | 98,566,805,952원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 95,127,620원 | 93,015,323원 | 98,606,984,677원 | 0원 |
유찰이 한 번 더 진행되면 최저가는 135,896,600원, 두 번 더 진행되면 95,127,620원까지 내려가는 시나리오입니다. 다만 어느 시나리오에서도 계산상 매수인 인수는 0원인 반면 선순위 채권의 미배당은 계속 크게 남습니다. 매수인 입장에서는 채권자 손실 규모보다 공실 상가를 실제로 얼마에 임대하거나 되팔 수 있는지가 더 중요한 판단 요소입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산 강서구 명지동, 부산지방법원 서부지원 동측 인근의 명지국제신도시 내 주택·상가지대입니다. 법원·검찰청·세무서·아파트단지와 상업·업무시설이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 일반적인 대중교통 여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 동측·북측은 왕복 6차선, 남측·서측은 왕복 4차선 규모 도로와 접합니다.
- 용도·현황. 집합건축물대장상 일반음식점이나 현재 공실입니다. 급배수·위생·화재탐지·소화·승강기·냉난방 설비가 있습니다.
- 토지. 중심상업지역이며 공시지가는 2,451,000원/㎡입니다. 경제자유구역·지구단위계획구역 등에 포함되고 여러 도로와 접합니다.
- 환금성. 단지 관련 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 3.1회이고 본건도 이미 3회 유찰됐습니다. 공실 근린시설인 만큼 주거용 부동산보다 임대수익·업종수요·매각기간을 보수적으로 점검할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실제 점유 확인. 현황은 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 열쇠 인도와 내부 점유 여부를 현장에서 다시 확인하세요.
- 상가 자체 시세 검증. 최근 거래 표본과 본건 면적이 일치하지 않습니다. 394,125,000원 평균이나 49.3% 비율만으로 적정가를 정하지 말고 동일 상권의 근린시설 임대료·매매사례를 별도로 비교해야 합니다.
- 공실비용 반영. 낙찰 직후 임차인이 생긴다는 전제보다 공실기간, 관리비, 인테리어·원상복구비 등을 응찰가에 반영하는 편이 안전합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준은 2020.06.11. 한국증권금융 근저당입니다. 매각물건명세서와 등기부의 최종 변동 여부를 매각기일 직전에 다시 확인하세요.
- 배당과 인수 구분. 후순위 채권이 수백억원 미배당되는 것과 매수인이 그 채무를 승계하는 것은 별개입니다. 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격판단은 단순하지 않다
이 사건은 법률상 권리관계만 놓고 보면 비교적 선명합니다. 2020년 한국증권금융 근저당이 말소기준이고 이후 압류·가압류·경매개시결정은 소멸하며, 계산상 매수인 인수는 0원입니다. 문제는 가격입니다. 감정가 566,000,000원에서 3회 유찰돼 194,138,000원까지 내려왔지만, 본건은 현황 공실인 근린시설이고 제공된 실거래 표본도 본건 면적과 일치하지 않습니다. 따라서 ‘감정가의 34%’, ‘최근 평균의 49.3%’라는 숫자만 보고 저가 매수로 단정하기보다, 상가 임대수익과 동일 용도 매매사례로 1.94억원의 적정성을 다시 계산하는 물건으로 보는 편이 맞습니다.
