부산지방법원 2024타경100184. 명지국제신도시삼정그린코아더베스트 106동 3층 디313호 근린시설입니다. 집합건축물대장상 용도는 일반음식점, 감정 당시 현황은 공실상태입니다. 등기상 말소기준은 2020.06.11 한국증권금융주식회사 근저당권이며, 뒤따르는 주식회사삼정 근저당권, 부산광역시 압류, 문성훈 가압류, 현재의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인 신고는 없고 예상 매수인 인수도 0원입니다.

가격은 감정가 417,000,000원에서 3회 유찰되어 현재 143,031,000원까지 내려왔습니다. 권리 자체보다 중요한 쟁점은 공실 근린시설의 실제 임대·매매 수요와 환금성입니다. 같은 단지의 제공된 실거래 참고값은 최근 12개월 평균 534,772,727원, 최신 거래 493,500,000원이지만, 거래면적은 101.08㎡·101.85㎡ 중심으로 본건 근린시설과 용도 자체가 다르므로 직접적인 상가 시세로 동일시하지 않는 것이 안전합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리

임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제권을 따질 임차인은 확인되지 않고, 매수인 인수 예상액은 0원입니다. 말소기준권리는 2020.06.11 접수된 한국증권금융주식회사의 근저당권 70,200,000,000원입니다. 같은 날 뒤 순위로 주식회사삼정의 근저당권 27,500,000,000원이 설정돼 있고, 이후 부산광역시 압류와 문성훈의 1,000,000,000원 가압류, 현재 경매개시결정도 모두 매각으로 소멸합니다.

② 가격 비교 — 34%까지 내려왔지만 ‘상가 시세’와는 분리해서 봐야 한다

현재 최저매각가는 143,031,000원으로 감정가 417,000,000원의 34% 수준입니다. 제공된 단지 실거래 참고자료의 최근 12개월 평균은 534,772,727원, 최신 거래는 2026.07의 493,500,000원이고, 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 26.7%입니다. 최근 구간은 이전보다 -1.0%로 낮아진 흐름입니다.

단지 경매통계상 평균 유찰 횟수는 3.1회이고 매각률은 0.0%입니다. 본건 역시 이미 3회 유찰됐습니다. 감정가 대비 할인폭은 크지만, 경매시장에서 실제 소화되는 속도가 빠른 유형이라고 보기는 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 143,031,000원 가정)

현재 최저가 가정 시 집행비용을 제외한 매각대금은 한국증권금융주식회사 근저당권 배당에 사용되고, 후순위 근저당권·가압류 및 소유자 잔여는 0원입니다. 총 채권액 기준 미배당액은 98,559,771,434원입니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 값입니다.

④ 회차별 배당 변화

유찰이 더 진행되더라도 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 즉 낙찰가가 내려갈수록 매수인의 실질취득액도 같은 방향으로 낮아지는 구조이며, 대항력 임차인 보증금 때문에 총 취득비가 고정되는 유형은 아닙니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산지방법원 서부지원 동측 인근으로, 법원·검찰청·세무서와 아파트단지, 각종 상업·업무시설이 형성된 명지국제신도시 내 주택·상가지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 일반적인 대중교통 사정은 무난합니다.
• 도로. 동측·북측 왕복 6차선, 남측·서측 왕복 4차선 규모 도로와 접합니다.
• 용도·현황. 집합건축물대장상 일반음식점이며 현황은 공실상태입니다. 임대관계는 미상입니다.
• 구조·설비. 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 건물로 강화유리창호, 보드·타일 마감이며 급배수·위생·화재탐지·소화·승강기·냉난방설비가 되어 있습니다.
• 토지. 사다리형 평지, 중심상업지역이며 아파트·오피스텔·상가 건물 부지로 이용 중입니다.
• 규제. 경제자유구역·도시지역·중심상업지역·지구단위계획구역·역사문화환경보존지역·중점경관관리구역에 포함되고 상대보호구역에 저촉됩니다.
• 위반 여부. 감정자료상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 상가 시세를 별도로 확인. 현재 최저가 143,031,000원이 감정가의 34%라는 사실만으로 저가 매수를 확정하지 말고, 본건과 같은 근린시설·동일 층·비슷한 전용면적의 실제 매매사례를 대조해야 합니다.
• 공실 임대수익 검증. 현재 공실이므로 예상 임대료와 관리비, 공실기간을 확인해 실제 수익성을 계산해야 합니다.
• 용도 확인. 집합건축물대장상 일반음식점이므로 향후 사용 목적과 관련한 영업 가능 여부 및 필요한 조건을 확인해야 합니다.
• 다회유찰 원인 확인. 이미 3회 유찰됐고 단지 경매통계상 평균 3.1회 유찰입니다. 가격 외에 공실·용도·상권·호실 위치가 응찰 저조의 원인인지 현장에서 확인해야 합니다.
• 배당과 인수 구분. 채권자 미배당이 크더라도 현재 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자의 미배당액을 낙찰자가 대신 갚는 구조는 아닙니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·건축물대장과 현장상태를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — 싸진 가격보다 먼저 볼 것은 ‘팔리고 임대되는가’

이 물건의 권리구조는 비교적 단순합니다. 임차인 신고가 없고, 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리되며 매수인 인수도 0원입니다. 감정가 417,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 143,031,000원까지 내려온 가격도 눈에 띕니다.

하지만 본건은 주거용 아파트가 아니라 근린시설이고, 집합건축물대장상 일반음식점, 현황은 공실입니다. 최근 실거래 참고값보다 현재 가격이 크게 낮다는 사실은 분명하지만, 용도가 다른 거래자료를 상가의 직접 시세로 사용할 수는 없습니다. 단지 평균 유찰 횟수 3.1회와 매각률 0.0%까지 함께 보면, 이 사건의 핵심은 권리보다 상가의 임대수요·매매수요·환금성 확인입니다.