부산지방법원 2024타경100184. 부산 강서구 명지국제신도시삼정그린코아더베스트 106동 3층 디316호의 근린시설입니다. 집합건축물대장상 용도는 일반음식점이고, 감정평가상 이용상태는 공실입니다. 소유자는 주식회사테미스코리아입니다.

감정가 517,000,000원에서 3회 유찰되어 최저매각가가 177,331,000원까지 내려왔습니다. 감정가의 34.3% 수준이지만, 주거용 아파트와 달리 상가의 가격은 실제 임대수익, 공실 가능성, 전용면적 및 상권 내 거래사례를 함께 확인해야 합니다.

등기상 말소기준은 2020년 설정된 한국증권금융주식회사 근저당입니다. 후순위 권리도 매각으로 소멸할 예정이어서 등기상 인수 위험은 제한적으로 분석됩니다. 다만 권리관계와 가격의 적정성은 별개의 문제입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리 소멸

을구 1번 근저당의 채권최고액은 70,200,000,000원이고, 같은 날 설정된 을구 2번 주식회사삼정 근저당의 채권최고액은 27,500,000,000원입니다. 두 근저당 모두 공동담보목록이 기재되어 있습니다.

이 금액들은 개별 경매목적물의 가치나 실제 채무잔액을 의미하지 않습니다. 공동담보 전체를 대상으로 설정된 채권최고액이므로, 개별 호실의 매각대금이나 매수인 인수채무로 해석하면 안 됩니다.

갑구의 부산광역시 압류와 문성훈 가압류 역시 말소기준권리 이후에 설정된 권리로, 매각으로 소멸할 예정입니다. 과거 강제경매와 임의경매개시결정은 각각 등기부상 이미 말소되어 현재 진행 중인 경매와 구분해야 합니다.

② 임차관계 — 공실 확인, 임대관계는 별도 점검

매각물건명세서 비고에는 집합건축물대장상 일반음식점이나 현황은 공실상태라고 기재되어 있습니다. 감정평가서도 공실로 조사했지만, 임대관계는 미상으로 기재했습니다.

③ 가격 분석 — 감정가의 34.3%가 시세의 34.3%는 아니다

현재 최저매각가는 177,331,000원으로 감정가 517,000,000원의 34.3%입니다. 감정가를 기준으로는 큰 폭의 가격 조정이 이루어졌습니다.

그러나 가격이 충분히 저렴해졌는지는 별개의 문제입니다. 명지국제신도시삼정그린코아더베스트의 실거래 기록은 확보되어 있으나, 해당 거래는 면적과 용도가 서로 다른 주거용 거래입니다. 일반음식점인 본건의 직접적인 비교시세로 사용할 수 없습니다.

주거용 거래 평균 394,125,000원과 최저가를 비교하면 산술적으로는 최저가가 평균의 45.0%에 해당합니다. 하지만 서로 다른 용도와 면적의 부동산을 비교한 값이므로 이 비율을 상가의 시세 할인율이나 투자 매력의 근거로 사용해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 177,331,000원 가정)

집행비용 차감 후 선순위 근저당권자에게 174,048,366원이 배당되는 추정입니다. 후순위 근저당권자와 가압류권자 및 소유자에게 돌아갈 금액은 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 채권액은 실제 채무잔액이 아닌 채권최고액 등이 포함된 수치입니다.

⑤ 추가 유찰 시나리오

현재 회차에서 낙찰되지 않을 경우의 매각가 및 배당 추정입니다. 향후 회차 가격은 확정된 매각가격이 아니며, 실제 매각조건과 기일은 법원 공고를 확인해야 합니다.

4회 유찰 시에는 감정가의 24.01%, 5회 유찰 시에는 16.81%에 해당하는 가격 시나리오가 제시됩니다. 그러나 매각가가 낮아져도 상가의 적정 시세와 임대수익이 확인되지 않으면 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.

모든 시나리오에서 매수인 예상 인수액은 0원입니다. 이와 별개로 공실에 따른 보유비용, 관리비, 시설 보수비와 실제 인도 비용 등은 개별적으로 조사해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 강서구 명지국제신도시 내에 위치하며 주변은 법원·검찰청·세무서와 아파트단지, 상업시설 및 업무시설 등이 형성된 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재합니다. 일반적인 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가되어 있습니다.
• 도로. 동측과 북측은 왕복 6차선, 남측과 서측은 왕복 4차선 규모의 도로와 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 건물이며 강화유리창호와 타일 마감 등이 확인됩니다. 급수·배수·위생·화재탐지·소화·승강기·냉난방 설비가 설치되어 있습니다.
• 이용상태. 집합건축물대장상 일반음식점이며 감정평가상 공실입니다. 상가의 실제 임대수익과 영업수요는 별도로 확인해야 합니다.
• 토지·규제. 중심상업지역·경제자유구역·지구단위계획구역 등에 해당하며 상대보호구역에 저촉되고 역사문화환경보존지역 및 중점경관관리구역에 포함됩니다. 구체적인 영업 가능 업종과 제한사항은 확인이 필요합니다.
• 공부와의 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 본건의 3회 유찰 이력과 공실 상태를 감안해 재매각 가능성 및 매수수요를 따로 검토해야 합니다. 현재 확보된 주거용 실거래만으로 상가 환금성을 판단할 수 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 동일 용도 상가 시세 확인. 동일 건물의 유사 층·면적·용도 거래와 인근 일반음식점 상가의 매매사례를 확인하세요. 주거용 거래가격을 상가 시세로 대체하지 마세요.
• 실제 임대수익 확인. 공실인 만큼 임대 가능한 보증금과 월차임, 예상 공실기간 및 임차 수요를 조사해야 합니다. 임대수익이 확인되지 않은 상태에서 수익률을 가정하지 마세요.
• 임대차·점유 확인. 현황은 공실이지만 임대관계가 미상입니다. 현장 방문과 임대차 관련 자료 확인을 통해 미확인 임차인 또는 점유자가 있는지 점검하세요.
• 공동담보와 배당 확인. 한국증권금융 및 주식회사삼정의 공동담보목록, 실제 채권잔액과 배당관계를 확인하세요. 채권최고액과 실제 채무를 혼동하지 마세요.
• 압류 관련 세금 확인. 부산광역시 압류가 기재되어 있습니다. 매각으로 등기가 소멸할 예정인 것과 관련 세금의 실제 배당순위는 구분하여 확인하세요.
• 관리비·시설비 점검. 공실 기간 중 발생한 관리비와 냉난방·소방·급배수 설비 상태, 시설 복구 및 영업 준비 비용을 확인하세요.
• 업종 제한 검토. 일반음식점 용도와 상대보호구역 등 토지이용규제를 고려하여 실제 사용할 업종이 가능한지 확인하세요.
• 최신 매각조건 확인. 매각기일은 2026.09.30입니다. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 법원의 매각기일 및 최저매각가격을 다시 확인하세요.

맺으며 — “감정가의 34.3%가 곧 시세 할인은 아니다”

이 물건의 핵심은 권리보다 가격 검증입니다. 한국증권금융 근저당을 말소기준으로 후순위 권리가 소멸할 예정이며, 현재 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 감정가 517,000,000원에서 3회 유찰되어 최저가가 177,331,000원까지 내려왔지만, 일반음식점 상가의 적정 시세와 임대수익은 확인되지 않았습니다.

특히 주거용 아파트의 실거래 평균을 근거로 이 근린시설이 시세보다 저렴하다고 판단하는 것은 적절하지 않습니다. 감정가 대비 할인율이 큰 만큼 그 원인을 확인해야 하고, 공실 상태와 반복 유찰 이력도 함께 검토해야 합니다.

결론적으로 등기상 인수액은 0원이지만, 임대관계와 상가의 실질가치에 대한 추가 확인이 필요합니다. 동일 용도의 거래사례, 임대 가능 수익 및 실제 점유관계를 확인한 다음 적정 입찰가를 판단해야 하는 물건입니다.