부산지방법원 2024타경100184. 부산 강서구 명지동 명지국제신도시삼정그린코아더베스트 106동 1층 디132호 근린시설입니다. 집합건축물대장상 일반음식점이며 현황은 공실입니다. 소유자는 주식회사테미스코리아이고, 한국증권금융주식회사의 근저당권을 기초로 임의경매가 진행되고 있습니다.

등기상 핵심은 2020년 6월 11일 설정된 한국증권금융의 근저당권입니다. 같은 날 후순위로 설정된 주식회사삼정 근저당권, 이후의 부산광역시 압류와 문성훈 가압류 등은 매각으로 소멸할 예정입니다. 다만 근저당권은 공동담보로 설정돼 있어 전체 채권최고액을 이 호실만의 실제 채무액으로 이해해서는 안 됩니다.

가격은 별개입니다. 감정가에서 크게 하락한 최저가가 매력적으로 보일 수 있지만, 아파트·오피스텔 등 다른 용도와 면적의 실거래를 본건 1층 상가의 시세로 대입하는 것은 적절하지 않습니다. 해당 호실의 임대수익과 유사 상가 거래가격이 확인되기 전에는 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸 예정

한국증권금융 근저당권의 채권최고액은 70,200,000,000원이며 공동담보목록 제2020-417호가 기재돼 있습니다. 주식회사삼정의 근저당권 역시 채권최고액 27,500,000,000원에 공동담보목록 제2020-418호가 설정돼 있습니다. 두 금액은 공동담보 관련 채권최고액이지 본건 디132호에만 배분된 실제 채무액이 아닙니다.

과거 강제경매개시결정과 종전 임의경매개시결정은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 진행 중인 사건은 2024년 1월 8일 개시된 임의경매입니다.

② 가격 분석 — 감정가의 34%가 곧 시세 할인은 아니다

이 물건은 감정가 707,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 242,501,000원으로 내려왔습니다. 현재 최저가는 감정가의 34.3%입니다.

추가 유찰 시 최저가가 낮아지는 시나리오는 존재하지만, 이는 가격 하락을 가정한 계산일 뿐 실제 매각 일정이나 향후 낙찰가를 의미하지 않습니다. 유찰 횟수와 감정가 대비 할인율은 시세보다 싸다는 증거가 아닙니다.

동일 단지의 경매물건 평균 유찰 횟수는 3.1회입니다. 본건 역시 3회 유찰된 상태입니다. 이러한 이력은 가격 판단 시 참고할 수 있지만, 개별 상가의 환금성이나 앞으로의 낙찰 결과를 확정하는 자료는 아닙니다.

결국 중요한 것은 감정가와 최저가의 차이가 아니라, 본건과 면적·층·용도가 유사한 상가의 실제 거래가격, 임대수요, 예상 임대료, 공실 해소 가능성입니다. 현재 확인된 자료만으로는 242,501,000원이 적정가격인지 판단하기 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 242,501,000원 가정)

집행비용 4,195,014원을 차감한 238,305,986원이 한국증권금융에 배당되는 단순 시뮬레이션입니다. 공동담보 간 배당관계, 실제 채권액, 당해세 등 우선채권 및 최종 배당순위에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 상가 가치는 별도 검증

유찰이 반복되면 가정된 최저가는 하락하고 채권자 미배당액은 증가합니다. 하지만 말소되는 후순위 채권의 미배당액을 매수인이 자동으로 승계하는 것은 아닙니다. 모든 시나리오에서 제시된 매수인 인수액은 0원입니다.

반대로 매각가격이 낮아진다고 공실 상가의 임대수요가 개선되는 것도 아닙니다. 향후 유찰을 기다릴지, 현재 가격에서 참여할지는 실제 임대 가능성과 유사 상가 매매사례를 확인한 뒤 결정해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산 강서구 명지국제신도시 내 부산지방법원 서부지원 동측 인근입니다. 주변에 법원·검찰청·세무서·아파트단지 및 각종 상업·업무시설이 형성돼 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 있어 일반적인 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 용도·점유. 집합건축물대장상 일반음식점이고 현황은 공실입니다. 감정평가 관련 설명은 디102호 외 여러 호실을 대상으로 작성돼 있어 본건 디132호의 실제 내부 상태와 개별 조건은 현장에서 확인해야 합니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트 구조이며 강화유리창호, 보드 및 타일 마감입니다. 급수·배수·위생·화재탐지·소화·승강기·냉난방설비 등이 기재돼 있습니다.
• 도로. 동측 및 북측은 왕복 6차선, 남측 및 서측은 왕복 4차선 규모의 도로와 접합니다. 도로 접근성과 실제 상가 보행 유입은 구분해 판단해야 합니다.
• 규제. 중심상업지역이며 경제자유구역·지구단위계획구역·역사문화환경보존지역·중점경관관리구역 등에 포함됩니다. 상대보호구역 저촉 사항도 기재돼 있으므로 구체적인 영업 용도와 제한을 확인해야 합니다.
• 공부 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 보고되지 않았습니다.
• 환금성. 공실인 근린시설로서 실제 임차 수요와 수익률 확인이 중요합니다. 동일 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 3.1회이나, 이것만으로 본건의 향후 환금성을 확정할 수 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 동일 상가 시세 확인. 면적·층·전면 노출·용도가 유사한 상가 거래가격을 확인하세요. 단지 내 다른 면적이나 주거용 거래를 본건 시세로 대입하지 마세요.
• 임대수익 검증. 일반음식점으로 임대할 수 있는지, 예상 보증금·월세·임대수요 및 공실기간을 확인하세요. 현재 공실이므로 기존 임대수익을 전제로 계산해서는 안 됩니다.
• 임대관계·점유 확인. 현황상 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 매각물건명세서, 현황조사 및 현장 상황을 확인해 보증금 반환관계와 점유 위험을 점검하세요.
• 공동담보 검증. 한국증권금융과 주식회사삼정의 공동담보 범위 및 실제 배당관계를 확인하세요. 공동담보 채권최고액을 해당 호실만의 채무로 오인해서는 안 됩니다.
• 권리 원본 대조. 말소기준권리와 후순위 권리의 소멸 여부를 최신 등기사항전부증명서와 매각물건명세서에서 확인하세요.
• 영업 가능 여부. 상대보호구역 등 토지이용 제한, 일반음식점 영업 가능 여부, 내부 설비와 인허가 사항을 확인하세요.
• 관리비·체납 확인. 공실 기간의 관리비와 공용부분 체납 여부를 관리주체에 확인하고 매수인 부담 가능성을 점검하세요.
• 실제 취득비용 계산. 입찰금액 외에 취득 관련 비용, 관리비, 수리·인테리어 비용, 임차인 유치 비용 및 공실 유지비를 별도로 계산하세요.
• 회차·매각기일 재확인. 현재 매각기일은 2026.09.30입니다. 입찰 전 매각 진행 여부, 최저가, 매각조건 및 변경·취하 여부를 확인하세요.

맺으며 — “감정가의 34% ≠ 시세의 34%”

본건은 한국증권금융 근저당권을 말소기준으로 후순위 권리가 소멸할 예정이고, 제시된 배당 기준 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 공실이라는 현황과 임대관계 미상이라는 기록은 함께 살펴야 합니다.

감정가 707,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 242,501,000원으로 하락한 것은 사실입니다. 다만 최근 실거래 평균 394,125,000원은 본건과 면적·용도가 일치하는 상가 비교가격이 아니므로 이를 근거로 시세 대비 저렴하다는 결론을 내릴 수 없습니다.

특히 일반음식점 용도의 현재 공실 물건이라는 점에서 임대 가능성, 임대료 수준, 공실 유지비와 매각 시 환금성이 실제 취득가치에 영향을 미칩니다. 권리상 인수액은 0원으로 제시돼 있으나, 가격의 적정성과 실제 수익성은 아직 검증되지 않았습니다. 이 사건의 핵심은 감정가 대비 할인율이 아니라 본건 상가의 실제 시장가치입니다.