부산지방법원 2024타경100184. 명지국제신도시삼정그린코아더베스트 106동 1층 디123호 근린시설입니다. 집합건축물대장상 용도는 일반음식점이고 감정 현황은 공실상태입니다. 등기상 말소기준은 2020.06.11. 한국증권금융주식회사의 근저당권이며 채권최고액은 70,200,000,000원입니다. 같은 날 주식회사삼정의 채권최고액 27,500,000,000원 근저당권이 뒤따르고, 이후 압류·가압류·현재 임의경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리만 보면 낙찰자가 떠안을 금액은 0원입니다. 그러나 가격 판단은 별개의 문제입니다. 감정가 713,000,000원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 244,559,000원까지 내려왔습니다. 단지 거래자료의 최근 12개월 평균은 394,125,000원, 최신 거래는 450,000,000원이지만, 해당 거래들은 29.13㎡·29.25㎡·84.91㎡·84.97㎡·101.08㎡·101.85㎡ 등으로 구성되어 있고 목표면적 49.0㎡와 일치하지 않습니다. 따라서 62.1%라는 숫자만으로 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없는 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경100184 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 강서구 명지국제3로 97, 106동 1층디123호 (명지동,명지국제신도시삼정그린코아더베스트) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 집합건축물대장상 일반음식점 · 현황 공실상태 |
| 소유자 | 주식회사테미스코리아 |
| 감정가 / 최저가 | 713,000,000원 / 244,559,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 11,800,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2020.06.11. 근저당권 · 한국증권금융주식회사 · 채권최고액 70,200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 인수액은 0원
임차인 없음. 매수인에게 승계되는 임차보증금도 없고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 2020.06.11. 한국증권금융주식회사의 근저당권이 말소기준이며, 같은 날 설정된 주식회사삼정 근저당권과 이후 부산광역시 압류, 문성훈 가압류, 2024.01.08. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
과거 2021.04.30. 강제경매개시결정과 2022.07.05. 임의경매개시결정은 각각 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 경매는 2024.01.08. 접수된 임의경매개시결정으로 진행 중입니다.
② 가격 비교 — 62.1%를 그대로 ‘할인’으로 읽으면 안 된다
명지국제신도시삼정그린코아더베스트의 최근 거래 12건 평균은 394,125,000원, 최신 거래는 2026.09. 450,000,000원입니다. 현재 최저가 244,559,000원은 최근 12개월 평균의 62.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.91㎡ | 15 | 450,000,000원 |
| 2026.07 | 84.91㎡ | 27 | 490,000,000원 |
| 2026.07 | 101.85㎡ | 4 | 493,500,000원 |
| 2026.07 | 84.91㎡ | 9 | 447,000,000원 |
| 2026.06 | 29.13㎡ | 13 | 80,000,000원 |
| 2026.06 | 101.08㎡ | 15 | 555,000,000원 |
| 2026.06 | 101.08㎡ | 13 | 450,000,000원 |
| 2026.06 | 29.25㎡ | 25 | 82,000,000원 |
| 2026.05 | 29.25㎡ | 28 | 87,000,000원 |
| 2026.04 | 84.97㎡ | 28 | 500,000,000원 |
| 2026.03 | 101.85㎡ | 23 | 560,000,000원 |
| 2026.03 | 101.85㎡ | 19 | 535,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 394,125,000원 |
가격 자체가 감정가 대비 크게 내려온 것은 분명합니다. 현재 회차는 3회 유찰, 감정가의 34.3% 수준인 244,559,000원입니다. 하지만 이 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수도 3.1회입니다. 현재 회차가 이미 평균적인 유찰 수준에 도달했다는 사실과, 상가 공실이라는 환금성 요소를 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 244,559,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,223,826원 |
| 1. 근저당 · 한국증권금융주식회사 | 70,200,000,000원 | 240,335,174원 |
| 2. 근저당 · 주식회사삼정 | 27,500,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 문성훈 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 244,559,000원 가정 시 집행비용 4,223,826원을 제외한 240,335,174원이 한국증권금융주식회사 근저당에 배당되고, 후순위 근저당·가압류와 소유자 잔여는 0원입니다. 총 채권액 98,700,000,000원 대비 미배당은 98,459,664,826원이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 244,559,000원 | 240,335,174원 | 98,459,664,826원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 171,191,300원 | 167,994,622원 | 98,532,005,378원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 119,833,909원 | 117,356,234원 | 98,582,643,766원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산지방법원 서부지원 동측 인근, 명지국제신도시 내 주택 및 상가지대이며 법원·검찰청·세무서·아파트단지와 상업·업무시설이 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 일반적인 대중교통 사정은 무난합니다.
- 현황. 집합건축물대장상 일반음식점이나 현재 공실상태입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 건물이며 외벽·창호는 강화유리창호, 내벽은 보드 마감, 바닥은 타일 마감입니다.
- 설비. 급수·배수, 위생, 화재탐지·소화, 승강기, 냉난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 동측·북측 왕복6차선, 남측·서측 왕복4차선 규모 도로와 접합니다.
- 용도지역. 중심상업지역이며 경제자유구역·도시지역·지구단위계획구역 등에 포함됩니다.
- 공시지가. 2,451,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 상가 자체 시세 확인. 최근 거래 12건은 목표면적 49.0㎡와 일치하지 않으므로 394,125,000원 평균이나 450,000,000원 최신거래를 본건 적정가로 그대로 사용하지 마세요.
- 공실 상태 확인. 일반음식점 용도이면서 현재 공실이므로 실제 임대 가능 조건과 공실 지속 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
- 유찰 이력 점검. 이미 3회 유찰됐고 단지 경매물건 평균도 3.1회 유찰입니다. 가격 하락 자체보다 응찰 수요와 환금성을 함께 보세요.
- 후순위 대규모 미배당. 현재 가정에서는 총 미배당이 98,459,664,826원이나 매수인 인수액은 0원입니다. 배당 부족과 매수인 승계는 구분해서 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 및 현장 상태를 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리 할인”과 “가격 메리트”는 다르다
이 물건은 임차인 없이 매수인 인수액이 0원이고, 말소기준 이후 권리도 매각으로 소멸해 권리구조는 단순한 편입니다. 하지만 이미 3회 유찰된 일반음식점 용도의 공실 근린시설이라는 점이 핵심입니다. 최저가 244,559,000원은 단지 최근 12개월 거래평균 394,125,000원의 62.1%지만, 목표면적 49.0㎡와 거래 표본 면적이 일치하지 않으므로 이 비율만으로 싸다고 판단해서는 안 됩니다. 현재 회차에서 필요한 것은 등기상의 인수 위험보다 본건과 직접 비교 가능한 근린시설 시세, 실제 임대수요와 공실 해소 가능성을 확인하는 일입니다.
