179,389,000원
부산지방법원 2024타경100184. 부산 강서구 명지동 명지국제신도시삼정그린코아더베스트 106동 1층 디134호 근린시설입니다. 집합건축물대장상 용도는 일반음식점이고 감정 현황은 공실상태입니다. 등기상 말소기준은 2020.06.11. 설정된 한국증권금융주식회사의 근저당권이며 채권최고액은 70,200,000,000원입니다. 같은 날 뒤이어 주식회사삼정의 근저당권 27,500,000,000원이 설정됐고, 이후 부산광역시 압류·문성훈 가압류·현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저매각가는 179,389,000원으로 감정가 523,000,000원의 34% 수준까지 내려왔습니다. 다만 ‘많이 유찰됐으니 싸다’는 결론은 별개입니다. 본건은 근린시설인데 제시된 최근 거래는 전용 29.13㎡·29.25㎡·84.91㎡·84.97㎡·101.08㎡·101.85㎡ 등으로 구성되어 있고, 본건 시세 매칭 기준 면적 35.9414㎡와 일치하지 않습니다. 즉 단지 실거래 평균 394,125,000원과 본건 최저가를 단순히 나누어 얻은 45.5%는 가격 메리트를 확정하는 근거가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경100184 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 강서구 명지국제3로 97, 106동 1층디134호 (명지동,명지국제신도시삼정그린코아더베스트) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 집합건축물대장상 일반음식점 · 현황 공실상태 |
| 소유자 | 주식회사테미스코리아 |
| 감정가 / 최저가 | 523,000,000원 / 179,389,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 11,800,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 임차관계 | 임차인 없음 · 매수인 인수 0원 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
임차인은 없습니다. 매수인이 승계할 임차보증금도 없고, 배당표상 매수인 인수액 역시 0원입니다. 2020.06.11. 한국증권금융주식회사 근저당권이 말소기준이며, 뒤의 주식회사삼정 근저당권·부산광역시 압류·문성훈 가압류·2024.01.08. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
과거에는 2021.04.30. 강제경매개시결정과 2022.07.05. 임의경매개시결정이 있었으나, 각각 등기부상 이미 말소됐습니다. 2022.07.05. 임의경매개시결정은 2023.08.23. 취하를 원인으로 2023.08.24. 말소됐고, 2021.04.30. 강제경매개시결정은 2023.09.18. 취소기각결정을 원인으로 2023.11.14. 말소됐습니다.
② 가격 비교 — 단지 실거래는 ‘참고값’까지만
최근 12건의 단지 거래 평균은 394,125,000원, 최신 거래는 2026.09. 450,000,000원입니다. 하지만 본건 시세 매칭 기준 면적은 35.9414㎡인 반면, 최근 거래 면적은 서로 크게 다릅니다. 따라서 평균이나 최신 거래를 본 근린시설의 직접 시세로 보기는 어렵습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.91㎡ | 15 | 450,000,000원 |
| 2026.07 | 84.91㎡ | 27 | 490,000,000원 |
| 2026.07 | 101.85㎡ | 4 | 493,500,000원 |
| 2026.07 | 84.91㎡ | 9 | 447,000,000원 |
| 2026.06 | 29.13㎡ | 13 | 80,000,000원 |
| 2026.06 | 101.08㎡ | 15 | 555,000,000원 |
| 2026.06 | 101.08㎡ | 13 | 450,000,000원 |
| 2026.06 | 29.25㎡ | 25 | 82,000,000원 |
| 2026.05 | 29.25㎡ | 28 | 87,000,000원 |
| 2026.04 | 84.97㎡ | 28 | 500,000,000원 |
| 2026.03 | 101.85㎡ | 23 | 560,000,000원 |
| 2026.03 | 101.85㎡ | 19 | 535,000,000원 |
| 최근 평균 | — | 12건 | 394,125,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 179,389,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,311,446원 |
| 1. 근저당 · 한국증권금융주식회사 | 70,200,000,000원 | 176,077,554원 |
| 2. 근저당 · 주식회사삼정 | 27,500,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 문성훈 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 98,700,000,000원 중 예상 배당액은 176,077,554원이고, 미배당액은 98,523,922,446원입니다. 미배당이 발생해도 배당계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 채권 미배당은 계속
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 179,389,000원 | 176,077,554원 | 98,523,922,446원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 125,572,299원 | 123,014,287원 | 98,576,985,713원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 87,900,609원 | 85,918,398원 | 98,614,081,602원 | 0원 |
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 집합건축물대장상 일반음식점이나 현황은 공실상태입니다.
- 주위환경. 명지국제신도시 내 주택·상가지대로서 법원, 검찰청, 세무서, 아파트단지 및 각종 상업·업무시설 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 일반적인 대중교통 사정은 무난합니다.
- 도로. 동측·북측 왕복6차선, 남측·서측 왕복4차선 규모 도로와 접합니다.
- 용도지역. 중심상업지역이며 경제자유구역·도시지역·지구단위계획구역 등에 포함됩니다.
- 공시지가. 2,451,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 구조이며 강화유리창호, 보드·타일 마감입니다.
- 설비. 급수·배수·위생·화재탐지·소화·승강기·냉난방설비가 되어 있습니다.
- 위반 여부. 위반사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 직접 비교 시세 확인. 제시된 단지 실거래는 본건 면적과 맞지 않습니다. 35.9414㎡ 전후의 동일·유사 근린시설 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 공실 원인 확인. 현재 공실이므로 예상 임대료·관리비·공실기간·업종 제한을 확인해야 합니다.
- 45.5% 착시 경계. 단지 최근 거래 평균 대비 45.5%라는 숫자는 비교 표본이 다르므로 가격 할인율로 단정하면 안 됩니다.
- 유찰 이력 확인. 본건은 이미 3회 유찰됐고 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 3.1회입니다.
- 채권 미배당과 인수 구분. 배당 부족액이 커도 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실제 근린시설 거래사례를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “34%까지 내려왔다”와 “싸다”는 다른 말
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 임차인 없음, 매수인 인수 0원이고 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 문제는 가격의 기준점입니다. 감정가 523,000,000원에서 3회 유찰되어 최저가가 179,389,000원까지 내려왔지만, 제시된 최근 실거래 12건은 본건 근린시설과 면적이 맞지 않습니다. 따라서 평균 394,125,000원 대비 45.5%라는 수치를 곧바로 할인율로 읽어서는 안 됩니다.
권리는 소멸형이지만 가격 판단은 별도의 근린시설 시세 검증이 필요한 물건입니다. 현황이 공실이고 단지 경매 평균 유찰도 3.1회인 만큼, 입찰 판단의 핵심은 더 낮아진 최저가 자체가 아니라 실제 임대수익과 유사 상가 거래가격으로 179,389,000원의 적정성을 검증하는 데 있습니다.
