부산지방법원 2024타경100184. 대상은 명지국제신도시삼정그린코아더베스트 106동 1층 디136호 근린시설입니다. 집합건축물대장상 이용은 일반음식점이고 감정평가 당시 현황은 공실입니다. 소유자는 주식회사테미스코리아이며, 2020년 6월 11일 한국증권금융주식회사 명의 채권최고액 70,200,000,000원 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 압류·가압류와 현재의 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조로 정리돼 있습니다.
권리보다 더 무거운 변수는 가격과 환금성입니다. 감정가 762,000,000원에서 세 차례 유찰되어 최저가가 261,366,000원까지 내려왔지만, 면적 매칭 실거래의 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 210,000,000원입니다. 따라서 현재 회차의 실질취득가 261,366,000원은 최근 시세보다 낮은 가격이 아니라 약 51,366,000원 높은 수준입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경100184 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 강서구 명지국제3로 97, 106동 1층디136호 (명지동, 명지국제신도시삼정그린코아더베스트) |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 집합건축물대장상 일반음식점 · 현황 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 3층 건물 · 강화유리창호 · 보드 및 타일 마감 |
| 소유자 | 주식회사테미스코리아 |
| 감정가 / 최저가 | 762,000,000원 / 261,366,000원 (3회 유찰 · 감정가의 34.3%) |
| 청구금액 | 11,800,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 신고 내역은 없습니다. 감정평가의 임대관계는 미상으로 기재돼 있으나, 제공된 권리관계와 배당 시뮬레이션에는 임차인 인수액이 잡혀 있지 않고 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준은 2020.06.11. 한국증권금융주식회사 근저당권이며, 그 뒤의 부산광역시 압류, 문성훈 가압류, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 시세 비교 — 감정가 할인율보다 최근 거래가 중요하다
면적 매칭 실거래는 총 5건이며 전체 평균은 216,600,000원입니다. 다만 가격 판단에서는 과거 거래보다 최근 거래를 우선해야 합니다. 최신 거래는 2025.04 · 210,000,000원, 최근 12개월 평균도 210,000,000원이고, 최근 거래 수준은 과거보다 3.8% 하락했습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.04 | 56.06㎡ | 30 | 210,000,000원 |
| 2022.03 | 56.02㎡ | 8 | 228,000,000원 |
| 2021.12 | 56.06㎡ | 30 | 215,000,000원 |
| 2021.12 | 56.06㎡ | 24 | 220,000,000원 |
| 2021.10 | 56.06㎡ | 15 | 210,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 5건 | 216,600,000원 |
| 최근 12개월 | — | 1건 | 210,000,000원 |
현재 최저가이자 실질취득가는 261,366,000원으로 최근 12개월 평균의 124.5%입니다. 전체 평균 216,600,000원과 비교해도 120.7%입니다. 특히 최근 가격 추세가 -3.8%인 상황에서는 감정가 대비 34.3%라는 할인율보다 최근 실제 거래금액보다 여전히 높은가를 먼저 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 261,366,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,459,124원 |
| 1. 근저당 · 한국증권금융주식회사 | 70,200,000,000원 | 256,906,876원 |
| 2. 근저당 · 주식회사삼정 | 27,500,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 문성훈 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권자 총 채권액은 98,700,000,000원, 예상 배당액은 256,906,876원, 미배당액은 98,443,093,124원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가지만 권리 인수는 0원
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 261,366,000원 | 34.3% | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 182,956,200원 | 24.01% | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 128,069,339원 | 16.81% | 0원 |
현재 회차와 달리 4회 유찰 시 시나리오 가격은 182,956,200원, 5회 유찰 시에는 128,069,339원입니다. 제공된 시나리오에서는 어느 회차에서도 매수인 인수액이 발생하지 않습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 권리 인수보다 공실 근린시설의 가격대와 환금성입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도·현황. 집합건축물대장상 일반음식점이며 감정평가 당시 공실상태입니다.
- 주위환경. 명지국제신도시 내 주택·상가지대로, 법원·검찰청·세무서·아파트단지와 각종 상업·업무시설이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 일반적인 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 동측·북측 왕복 6차선, 남측·서측 왕복 4차선 도로와 접합니다.
- 토지·규제. 중심상업지역이며 경제자유구역·도시지역·지구단위계획구역·역사문화환경보존지역·중점경관관리구역 등에 포함됩니다. 공시지가는 2,451,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 단지 경매 흐름. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 3.1회이며 제공된 통계의 매각률은 0.0%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 현재 실질취득가 261,366,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 210,000,000원보다 높다는 점을 응찰가 판단의 출발점으로 두어야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 수준이 과거 대비 -3.8%로 내려온 만큼 전체 평균 216,600,000원만 보고 가격을 높게 잡는 것은 주의가 필요합니다.
- 공실 근린시설 확인. 공부상 일반음식점·현황 공실이므로 실제 내부 상태, 영업 가능한 설비 상태, 향후 임대수요를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 임대관계 확인. 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황 공실이라는 기재와 별개로 매각물건명세서·현황조사 원문을 대조해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 관련 원본 자료를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 자료를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “많이 유찰됐다”보다 “최근 시세보다 얼마인가”
이 사건은 권리만 보면 비교적 단순합니다. 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 가격은 전혀 다른 이야기입니다. 감정가 762,000,000원에서 3회 유찰돼 261,366,000원까지 내려왔음에도, 최근 12개월 면적 매칭 거래는 210,000,000원입니다. 즉 현재 실질취득가는 최근 시세의 124.5%이고 최근 가격 흐름도 -3.8%입니다. 여기에 현황 공실인 근린시설이라는 환금성 변수를 겹쳐 보면, 이 사건의 핵심은 ‘얼마나 많이 떨어졌는가’가 아니라 ‘현재 가격이 실제 최근 거래와 비교해 어디에 있는가’입니다.
