부산지방법원 2024타경100184. 명지국제신도시삼정그린코아더베스트 106동 1층 디105호의 근린시설입니다. 집합건축물대장상 이용은 일반음식점이고 감정평가 현황은 공실상태입니다. 소유자는 주식회사테미스코리아이며, 말소기준권리는 2020.06.11. 한국증권금융주식회사의 채권최고액 70,200,000,000원 근저당권입니다. 같은 날 설정된 주식회사삼정 근저당권과 이후 압류·가압류·현재 경매개시결정은 배당 여부와 별개로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
감정가 1,380,000,000원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 473,340,000원입니다. 배당 시나리오상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다. 다만 권리 인수액이 없다는 것과 상가의 환금성·임대수익성이 좋다는 것은 별개의 문제입니다. 특히 본건은 현재 공실이고, 감정평가상 임대관계도 미상으로 조사되어 실제 점유·임대차 상태는 입찰 전에 다시 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경100184 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 강서구 명지국제3로 97, 106동 1층디105호 (명지동,명지국제신도시삼정그린코아더베스트) |
| 용도 / 현황 | 근린시설 · 집합건축물대장상 일반음식점 · 현황 공실상태 |
| 소유자 | 주식회사테미스코리아 |
| 감정가 / 최저가 | 1,380,000,000원 / 473,340,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 11,800,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 토지 용도지역 | 중심상업지역 |
| 공시지가 | 2,451,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
임차인 신고 내역은 없습니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있고 현황은 공실입니다. 따라서 대항력 있는 임차인이 확인된 사건은 아니지만, 입찰 전 현황조사·매각물건명세서와 실제 점유상태를 다시 대조하는 것이 안전합니다.
말소기준인 한국증권금융주식회사 근저당권 다음에는 주식회사삼정 근저당권, 부산광역시 강서구와 부산광역시의 압류, 최효규·문성훈의 가압류, 현재 사건의 임의경매개시결정이 이어집니다. 이들 후순위 권리는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 가격 비교 — 숫자는 할인, 자산 성격은 별도 확인
제공된 동일 단지 실거래 표본은 12건이며, 최근 12개월 평균은 534,772,727원, 최신 거래는 2026.07의 493,500,000원입니다. 현재 최저매각가 473,340,000원은 최근 12개월 평균의 88.5%이고 최신 거래금액보다도 낮습니다. 최근 거래 추세는 -1.0%로 나타납니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 101.85㎡ | 4 | 493,500,000원 |
| 2026.06 | 101.08㎡ | 15 | 555,000,000원 |
| 2026.06 | 101.08㎡ | 13 | 450,000,000원 |
| 2026.03 | 101.85㎡ | 23 | 560,000,000원 |
| 2026.03 | 101.85㎡ | 19 | 535,000,000원 |
| 2026.02 | 101.08㎡ | 9 | 525,000,000원 |
| 2025.12 | 101.85㎡ | 21 | 530,000,000원 |
| 2025.11 | 101.85㎡ | 17 | 545,000,000원 |
| 2025.11 | 101.08㎡ | 5 | 500,000,000원 |
| 2025.10 | 101.08㎡ | 28 | 640,000,000원 |
| 2025.08 | 101.08㎡ | 25 | 549,000,000원 |
| 2025.07 | 101.85㎡ | 10 | 540,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 11건 | 534,772,727원 |
③ 예상배당표 (매각가 473,340,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,133,400원 |
| 1. 근저당 · 한국증권금융주식회사 | 70,200,000,000원 | 466,206,600원 |
| 2. 근저당 · 주식회사삼정 | 27,500,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 최효규 | 1,500,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 문성훈 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가 473,340,000원 가정에서 채권자 총 청구액은 100,200,000,000원, 총 예상배당은 466,206,600원이며 미배당액은 99,733,793,400원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 강서구 명지동, 부산지방법원 서부지원 동측 인근의 명지국제신도시 내에 위치하며 법원·검찰청·세무서·아파트단지와 상업·업무시설이 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 일반적인 대중교통 사정은 무난합니다.
- 현황. 집합건축물대장상 일반음식점이나 현재는 공실상태입니다. 임대관계는 미상입니다.
- 도로. 동측·북측으로 왕복6차선, 남측·서측으로 왕복4차선 규모 도로와 접합니다.
- 규제. 중심상업지역이며 경제자유구역·도시지역·지구단위계획구역·역사문화환경보존지역·중점경관관리구역 등에 포함됩니다. 위반건축물 사항은 없습니다.
- 토지. 사다리형·평지이며 아파트 및 오피스텔, 상가 건물의 부지로 이용 중입니다. 공시지가는 2,451,000원/㎡입니다.
- 단지. 명지국제신도시삼정그린코아더베스트는 431세대이며 사용승인일은 2019-08-12입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 감정평가상 공실이지만 임대관계가 미상으로 조사됐습니다. 실제 점유자와 임대차 존재 여부를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 상가 시세 재검증. 제공 실거래는 단지 내 4층~28층 거래이고 본건은 1층 근린시설입니다. 최근 12개월 평균 534,772,727원을 본건 상가의 확정 시세로 그대로 적용하지 마십시오.
- 공실 비용. 일반음식점 용도의 공실 상태이므로 실제 임차수요와 임대조건, 관리비를 직접 확인해야 합니다.
- 유찰 횟수. 본건 3회 유찰, 단지 평균 3.1회 유찰입니다. 반복 유찰의 원인이 단순 가격인지 상가 환금성 문제인지 구분해서 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 채권 미배당액은 크지만 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 후순위 채권의 미배당을 매수인 부담으로 혼동하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 현장을 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 할인”보다 “공실 상가의 환금성”을 본다
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2020.06.11. 한국증권금융주식회사 근저당권이 말소기준이고 이후 후순위 권리는 매각으로 소멸하며, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 가격도 감정가 1,380,000,000원에서 3회 유찰되어 473,340,000원까지 내려왔고, 제공된 최근 12개월 단지 실거래 평균의 88.5%입니다.
그러나 본건의 본질은 1층 근린시설·일반음식점·공실이라는 점입니다. 단지 실거래 표본과 이용형태·층이 다르고, 최근 거래 추세는 -1.0%, 동일 단지 경매물건 평균 유찰도 3.1회입니다. 따라서 단순히 감정가 대비 크게 떨어졌다는 이유만으로 가격 메리트를 확정하기보다는, 실제 상가 임대수요와 공실 위험, 동일 용도 거래사례를 확인한 뒤 입찰가격을 판단하는 사건입니다.
