부산지방법원 2024타경100184. 부산 강서구 명지국제신도시삼정그린코아더베스트 106동 3층 디317호가 경매에 나왔습니다. 집합건축물대장상 용도는 일반음식점이며 현황은 공실입니다. 소유자는 주식회사테미스코리아입니다. 최초 감정가 480,000,000원이 3회 유찰 끝에 164,640,000원까지 내려왔습니다. 감정가 대비 가격 하락 폭만 보면 크지만, 중요한 질문은 이 상가 자체가 현재 얼마에 거래되고 얼마의 임대수익을 낼 수 있는가입니다.

등기상 말소기준은 2020년 6월 11일 한국증권금융주식회사의 근저당권입니다. 같은 날 접수된 주식회사삼정의 후순위 근저당권과 이후 압류·가압류·경매개시결정도 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 다만 공동담보 근저당권의 채권최고액이 매우 크고 배당 부족액도 발생합니다. 이 채권액을 해당 호실만의 채무액으로 보거나, 미배당액을 매수인이 그대로 인수한다고 해석해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸하지만 점유 확인은 필요하다

과거 강제경매개시결정과 임의경매개시결정도 있었으나 등기부상 이미 말소되었습니다. 현재 사건의 경매개시결정은 2024년 1월 8일 등기되었으며 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

② 임차·점유 분석 — 공실과 임대관계 미상은 구분해야 한다

매각물건명세서 비고와 감정평가상 이용상태는 집합건축물대장상 일반음식점이나 현황은 공실상태라고 기재되어 있습니다. 확인된 임차인 신고는 없으며, 감정평가서상 임대관계는 미상입니다.

현재 예상 인수액 0원은 확인된 등기권리와 제시된 배당 분석을 기준으로 한 값입니다. 추후 별도의 인수 가능 임차권이나 매각조건이 확인될 경우 실제 부담은 달라질 수 있습니다. 특히 상가 특성상 영업시설과 내부 집기, 임대차 종료 및 인도 문제를 별도로 살펴야 합니다.

③ 시세 분석 — 아파트 실거래를 이 상가의 시세로 쓰면 안 된다

명지국제신도시삼정그린코아더베스트의 실거래 자료에는 주거용 면적대의 거래가 포함되어 있습니다. 최근 12개월 평균은 635,000,000원, 최신 거래는 620,000,000원이며, 과거 거래 대비 최근 거래 추세는 -8.5%로 하락한 것으로 집계되어 있습니다.

그러나 이 자료의 거래대상 면적은 112.68㎡·114.15㎡ 등이고 거래층도 본건과 다릅니다. 무엇보다 주거용 실거래와 본건의 3층 일반음식점은 용도와 가격형성 구조가 다릅니다. 따라서 이 주거용 거래를 상가의 직접 비교사례로 사용하거나 최저가가 주거용 평균보다 낮다는 이유로 가격 메리트를 부여하지 않습니다. 주거용 자료에서 확인되는 하락 추세 역시 상가 자체의 가격 하락률로 단정할 수 없습니다.

위 거래는 동일 단지의 주거용 참고자료이며 디317호 일반음식점의 직접 비교사례가 아닙니다. 상가 가격평가 및 가격 할인율 계산에서 제외합니다. 동일하게 기재된 거래는 각각의 제공 거래기록으로 표시했습니다.

④ 예상배당표 (매각가 164,640,000원 가정)

최저가 164,640,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용 3,104,960원을 제외한 161,535,040원이 한국증권금융주식회사 근저당권에 배당되는 구조입니다. 후순위 근저당권과 가압류에는 배당되지 않으며 소유자 잔여액도 없습니다.

채권액은 등기상 채권최고액 및 청구금액을 이용한 시뮬레이션입니다. 공동담보 관계와 실제 채권잔액, 배당요구 및 우선순위에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 당해세와 임차인의 최우선변제는 반영하지 않은 추정치입니다.

⑤ 회차별 매각 시나리오 — 가격이 내려가도 가치 검증은 별개

매각 시나리오상 현재 최저가는 164,640,000원이며, 추가 유찰 시 115,248,000원과 80,673,600원의 가격 구간이 제시됩니다. 각 시나리오의 예상 인수액은 모두 0원입니다.

다만 가격이 내려간다는 사실만으로 수익성이 개선된다고 확정할 수는 없습니다. 해당 호실의 실제 매매가격, 임대 가능 보증금·월세, 공실 지속 가능성 및 관리비를 확인한 후 취득비용과 비교해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 강서구 명지동 소재 부산지방법원 서부지원 동측 인근에 위치합니다. 주변은 명지국제신도시 내 주택 및 상가지대로, 법원·검찰청·세무서·아파트단지와 각종 상업·업무시설이 형성되어 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근 버스정류장이 있어 감정평가상 일반적인 대중교통 사정은 무난한 것으로 기재되어 있습니다.
• 건축·용도. 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 건물의 3층 상가입니다. 외벽과 창호는 강화유리창호, 내벽은 보드 마감, 바닥은 타일 마감으로 기재되어 있습니다. 본건의 공부상 용도는 일반음식점입니다.
• 설비. 급수·배수·위생설비, 화재탐지 및 소화설비, 승강기와 냉난방설비가 기재되어 있습니다.
• 도로. 단지는 동측과 북측으로 왕복 6차선, 남측과 서측으로 왕복 4차선 규모의 도로에 접합니다. 다만 본건은 3층 디317호이므로 건물 전체의 도로 접근성과 개별 호실의 가시성·유동인구는 별도로 구분해야 합니다.
• 토지·규제. 중심상업지역이며 경제자유구역·지구단위계획구역 등에 포함됩니다. 상대보호구역 저촉 및 역사문화환경보존지역 포함 등도 확인 대상입니다. 토지의 개별공시지가는 2,451,000원/㎡로 기재되어 있습니다.
• 공부와 현황. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 실제 이용상태는 공실입니다.
• 환금성. 본건은 일반음식점 용도의 3층 근린시설입니다. 3회 유찰 이력이 있으며 해당 호실의 상가 실거래와 임대수익은 확인되지 않았습니다. 주거용 거래량이나 아파트 시세를 상가의 환금성 근거로 대체할 수 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 상가 적정시세 검증. 동일 건물 또는 인근의 유사 층·용도·면적 상가 실거래와 임대사례를 조사해야 합니다. 주거용 실거래는 직접 비교에서 제외합니다.
• 공실·임대수익 확인. 실제 임대 가능 보증금과 월세, 관리비, 공실 기간 및 임차 수요를 확인해야 합니다. 임대관계 미상 상태에서는 수익률을 확정할 수 없습니다.
• 점유·임차 확인. 현황 공실을 현장에서 확인하고 실제 점유자, 임대차계약 및 사업자등록 관계를 조사해야 합니다.
• 공동담보 검토. 한국증권금융주식회사와 주식회사삼정의 공동담보목록, 실제 채권잔액과 배당관계를 확인해야 합니다.
• 세금·관리비. 당해세 및 체납 관리비를 확인해야 합니다. 배당 시뮬레이션에 반영되지 않은 우선변제 항목이 있는지도 검토해야 합니다.
• 시설·영업 가능성. 일반음식점 용도에 따른 설비 상태와 실제 영업 가능 여부, 내부 시설의 수선 필요성을 현장 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서· 감정평가서와 매각조건을 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “감정가의 34.3% ≠ 시장가치의 34.3%”

이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 한국증권금융주식회사 근저당권이 말소기준이며, 후순위 근저당권과 압류·가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 임대관계가 미상이라는 점은 별도 확인이 필요합니다.

가격은 다른 문제입니다. 감정가 480,000,000원에서 최저가 164,640,000원까지 내려왔지만 이는 최초 감정가 대비 하락일 뿐, 상가의 실제 시장가격 대비 할인율은 아닙니다. 비교 가능한 상가 실거래와 임대수익이 확인되지 않았고 현재 현황도 공실입니다. 동일 단지의 주거용 실거래는 최근 평균 635,000,000원, 최신 620,000,000원이며 최근 거래 추세도 -8.5%로 하락했지만, 이를 본건 상가의 시세나 하락률에 직접 적용할 수는 없습니다.

종합적으로, 권리상 소멸 구조는 확인되지만 적정 상가가격과 임대관계는 미확인 상태입니다. 3회 유찰과 공실, 상가 직접 비교사례 부재를 고려하면 현재의 큰 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 입찰 판단의 핵심은 등기상 인수 여부를 최종 확인하는 것과 함께 디317호 자체의 매매가격·임대수익·점유관계를 검증하는 데 있습니다.