부산지방법원 2024타경100184. 명지국제신도시삼정그린코아더베스트 106동 1층 디135호 근린시설입니다. 집합건축물대장상 일반음식점이고 감정 당시 현황은 공실입니다. 감정가 1,042,000,000원에서 세 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 357,406,000원까지 내려왔습니다. 감정가 대비 가격 하락 폭만 보면 크게 할인된 것처럼 보이지만, 이 물건의 가격 판단은 단지 아파트·오피스텔 거래가가 아니라 동일하거나 유사한 상가의 임대수익·공실·실거래가 기준이 되어야 합니다.
등기 권리의 핵심은 2020.06.11 설정된 한국증권금융주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 70,200,000,000원이고, 같은 날 뒤이어 주식회사삼정의 27,500,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이후 부산광역시 압류, 문성훈 가압류, 현재 사건의 경매개시결정이 이어집니다. 예상배당상 채권자에게 막대한 미배당이 발생하지만, 데이터상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경100184 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 강서구 명지국제3로 97, 106동 1층디135호 (명지동, 명지국제신도시삼정그린코아더베스트) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 집합건축물대장상 일반음식점 · 현황 공실 |
| 면적 | 74.7676㎡ |
| 소유자 | 주식회사테미스코리아 |
| 감정가 / 최저가 | 1,042,000,000원 / 357,406,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 11,800,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
임차인 신고·조사 내역은 없습니다. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으나 현황은 공실입니다. 말소기준은 2020.06.11 접수 제34538호 한국증권금융주식회사 근저당권이고, 뒤이어 설정된 주식회사삼정 근저당권, 부산광역시 압류, 문성훈 가압류, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 비교 — 90.7%라는 숫자를 ‘상가 시세 할인율’로 보면 안 된다
단지 실거래 자료의 최근 12개월 평균은 394,125,000원, 최신 거래는 2026.09 450,000,000원입니다. 현재 최저가 357,406,000원은 최근 12개월 평균의 90.7%입니다. 숫자만 놓으면 평균보다 낮아 보입니다.
하지만 이 비교에는 결정적인 한계가 있습니다. 분석 대상은 1층 근린시설·일반음식점인데, 실거래 표본은 29.13㎡·29.25㎡·84.91㎡·84.97㎡·101.08㎡·101.85㎡ 등으로 구성돼 있고 대상 면적 74.7676㎡와도 일치하지 않습니다. 따라서 357,406,000원이 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 단정할 수 없습니다. 감정가 대비 3회 유찰이라는 사실과 주거 실거래 평균 대비 90.7%라는 숫자는 별개의 정보로 봐야 합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.91㎡ | 15 | 450,000,000원 |
| 2026.07 | 84.91㎡ | 27 | 490,000,000원 |
| 2026.07 | 101.85㎡ | 4 | 493,500,000원 |
| 2026.07 | 84.91㎡ | 9 | 447,000,000원 |
| 2026.06 | 29.13㎡ | 13 | 80,000,000원 |
| 2026.06 | 101.08㎡ | 15 | 555,000,000원 |
| 2026.06 | 101.08㎡ | 13 | 450,000,000원 |
| 2026.06 | 29.25㎡ | 25 | 82,000,000원 |
| 2026.05 | 29.25㎡ | 28 | 87,000,000원 |
| 2026.04 | 84.97㎡ | 28 | 500,000,000원 |
| 2026.03 | 101.85㎡ | 23 | 560,000,000원 |
| 2026.03 | 101.85㎡ | 19 | 535,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 394,125,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 357,406,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,803,684원 |
| 1. 근저당 · 한국증권금융주식회사 | 70,200,000,000원 | 351,602,316원 |
| 2. 근저당 · 주식회사삼정 | 27,500,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 문성훈 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 98,700,000,000원 중 채권자 예상배당은 351,602,316원, 미배당액은 98,348,397,684원입니다. 미배당은 채권자·채무자 사이의 잔존채권 문제이고, 현재 분석상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다.
④ 유찰 시나리오 — 더 내려가도 ‘가격 검증’은 별도
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 357,406,000원 | 351,602,316원 | 98,348,397,684원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 250,184,199원 | 245,881,620원 | 98,454,118,380원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 175,128,939원 | 171,877,134원 | 98,528,122,866원 | 0원 |
유찰이 더 진행돼도 예상 매수인 인수액은 각 시나리오에서 0원입니다. 다만 최저가가 낮아지는 것과 상가의 적정가치가 확인되는 것은 다른 문제입니다. 이 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.1회, 낙찰률은 0.0으로 나타나 환금성 판단을 보수적으로 할 필요가 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산지방법원 서부지원 동측 인근의 명지국제신도시 내 주택·상가지대로, 법원·검찰청·세무서·아파트단지와 각종 상업·업무시설이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 일반적인 대중교통 사정은 무난합니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 일반음식점이나 현황은 공실입니다.
- 도로. 동측·북측은 왕복 6차선, 남측·서측은 왕복 4차선 규모 도로와 접합니다.
- 용도지역. 중심상업지역이며 경제자유구역·지구단위계획구역·역사문화환경보존지역·중점경관관리구역 등이 포함됩니다.
- 공시지가. 2,451,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 3층 건물이며 급배수·위생·화재탐지·소화·승강기·냉난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 공부와 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 상가 시세를 별도로 검증. 주거 실거래 평균 394,125,000원과 최신 거래 450,000,000원은 참고치일 뿐, 1층 일반음식점 근린시설의 직접 비교가격으로 사용하지 않는 것이 핵심입니다.
- 공실 원인 확인. 단순 공실인지, 상권·동선·임대료·관리비 부담에 따른 장기 공실인지 현장 확인이 필요합니다.
- 임대관계 확인. 현황은 공실이나 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 점유관계와 열쇠 인도 가능 여부를 실제 매각 전 확인해야 합니다.
- 관리비·상가 부담 확인. 공용부분 관리비와 상가 관리규약, 냉난방·시설 관련 부담을 확인해야 실질취득비용을 계산할 수 있습니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준권리와 배당·소멸 여부는 등기사항전부증명서와 매각물건명세서 최신본을 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 다른 문제
이 물건은 권리만 보면 비교적 명확합니다. 2020.06.11 한국증권금융주식회사 근저당권이 말소기준이고, 현재 예상배당에서 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다. 그러나 가격 측면에서는 결론을 서두르기 어렵습니다. 1,042,000,000원 감정가가 357,406,000원까지 내려왔다는 사실 자체는 ‘싸다’의 증거가 아닙니다.
대상은 공실 근린시설인데 제공된 실거래는 면적이 일치하지 않는 주거 거래이고, 단지 경매 통계도 평균 3.1회 유찰·낙찰률 0.0입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 추가 권리 인수보다 상가 자체의 임대수익성과 실제 환금가격을 얼마로 검증하느냐입니다. 권리상 인수 부담은 낮지만, 가격 검증과 환금성 측면에서는 보수적인 접근이 필요한 물건입니다.
