부산지방법원 2024타경100184. 명지국제신도시삼정그린코아더베스트 106동 1층 디128호 근린시설입니다. 집합건축물대장상 용도는 일반음식점이고 감정평가 현황은 공실상태입니다. 소유자는 주식회사테미스코리아이며, 말소기준권리는 2020.06.11. 접수된 한국증권금융주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 70,200,000,000원으로 본건뿐 아니라 공동담보목록이 붙어 있습니다.
그 뒤 같은 날 설정된 주식회사삼정의 근저당권 27,500,000,000원, 부산광역시 압류, 문성훈의 1,000,000,000원 가압류와 현재 경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시나리오상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 다만 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 공실 현황과 실제 점유 상태는 입찰 직전 다시 확인하는 것이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경100184 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 강서구 명지국제3로 97, 106동 1층디128호 (명지동,명지국제신도시삼정그린코아더베스트) |
| 용도 / 현황 | 근린시설 · 집합건축물대장상 일반음식점 · 현황 공실 |
| 소유자 | 주식회사테미스코리아 |
| 감정가 / 최저가 | 696,000,000원 / 238,728,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 11,800,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 용도지역 | 중심상업지역 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
신고된 임차인은 없습니다. 감정평가상 현황은 모두 공실상태이고, 임대관계는 미상으로 확인됩니다. 말소기준은 2020.06.11. 한국증권금융주식회사 근저당권이며, 같은 날 뒤이어 설정된 주식회사삼정 근저당권과 이후 부산광역시 압류, 문성훈 가압류, 2024.01.08. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 비교 — 60.6% 숫자보다 ‘표본 일치 여부’가 중요
단지 실거래 자료는 최근 12개월 12건, 평균 394,125,000원, 최신 거래 450,000,000원, 최저 80,000,000원, 최고 560,000,000원입니다. 현재 최저매각가 238,728,000원은 최근 12개월 평균 대비 60.6%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.91㎡ | 15 | 450,000,000원 |
| 2026.07 | 84.91㎡ | 27 | 490,000,000원 |
| 2026.07 | 101.85㎡ | 4 | 493,500,000원 |
| 2026.07 | 84.91㎡ | 9 | 447,000,000원 |
| 2026.06 | 29.13㎡ | 13 | 80,000,000원 |
| 2026.06 | 101.08㎡ | 15 | 555,000,000원 |
| 2026.06 | 101.08㎡ | 13 | 450,000,000원 |
| 2026.06 | 29.25㎡ | 25 | 82,000,000원 |
| 2026.05 | 29.25㎡ | 28 | 87,000,000원 |
| 2026.04 | 84.97㎡ | 28 | 500,000,000원 |
| 2026.03 | 101.85㎡ | 23 | 560,000,000원 |
| 2026.03 | 101.85㎡ | 19 | 535,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 12건 | 394,125,000원 |
문제는 이 표본의 면적이 29.13㎡부터 101.85㎡까지 섞여 있고, 본건의 비교 대상면적 47.775㎡와 직접 일치하지 않는다는 점입니다. 더구나 본건은 근린시설·일반음식점으로 평가되고 현황도 공실입니다. 따라서 최저가가 최근 거래 평균의 60.6%라는 숫자는 참고는 할 수 있어도, 이를 그대로 본건의 적정 시세 할인율로 해석해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 238,728,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,142,192원 |
| 1. 근저당 · 한국증권금융주식회사 | 70,200,000,000원 | 234,585,808원 |
| 2. 근저당 · 주식회사삼정 | 27,500,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 문성훈 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 98,700,000,000원 중 예상 배당은 234,585,808원이고, 미배당은 98,465,414,192원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등 실제 배당에 영향을 줄 수 있는 항목에 따라 최종 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 강서구 명지동 부산지방법원 서부지원 동측 인근이며, 주변은 명지국제신도시 내 주택 및 상가지대로 법원·검찰청·세무서·아파트단지와 각종 상업·업무시설이 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 일반적인 대중교통 사정은 무난합니다.
- 현황. 집합건축물대장상 일반음식점이고 현재 공실상태입니다. 임대관계는 미상입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 건물이며 외벽·창호는 강화유리창호, 내벽은 보드 마감, 바닥은 타일 마감입니다.
- 설비. 급수·배수·위생·화재탐지·소화·승강기·냉난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 동측·북측으로 왕복6차선, 남측·서측으로 왕복4차선 규모 도로와 접합니다.
- 규제. 중심상업지역이며 경제자유구역·도시지역·지구단위계획구역·역사문화환경보존지역·중점경관관리구역 등에 포함됩니다. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 없습니다.
- 토지. 사다리형 평지이고 공시지가는 2,451,000원/㎡입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 공실 재확인. 감정평가 당시 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 매각기일 전 실제 점유·사용 상태를 다시 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 본건은 근린시설이고 집합건축물대장상 일반음식점입니다. 주거용 실거래를 그대로 적용하지 말고 근린시설 거래·임대 사례와 별도로 비교해야 합니다.
- 가격표본 주의. 단지 최근12개월 거래 평균은 394,125,000원이지만 본건 비교 대상면적 47.775㎡와 거래 표본 면적이 직접 일치하지 않습니다.
- 공동담보 확인. 한국증권금융주식회사와 주식회사삼정 근저당에는 각각 공동담보목록이 기재돼 있으므로 실제 채권·배당 관계는 원본과 함께 확인해야 합니다.
- 배당 한계. 현재 가정 매각가에서는 1순위 근저당권에도 미배당이 발생하고 2순위 근저당과 가압류에는 배당이 없습니다. 다만 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
- 3회 유찰 원인 점검. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수도 3.1회입니다. 단순 할인율보다 공실 근린시설의 실제 수익성과 재매각 가능성을 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격이 많이 내려왔다”와 “저평가됐다”는 다르다
이 물건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2020.06.11. 한국증권금융주식회사 근저당이 말소기준이고 그 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 가격 판단은 단순하지 않습니다. 감정가 696,000,000원에서 3회 유찰돼 238,728,000원까지 내려왔고 단지 최근12개월 거래 평균 대비 60.6%지만, 거래 표본 면적은 본건 47.775㎡와 직접 일치하지 않습니다.
게다가 본건은 주거가 아니라 근린시설, 집합건축물대장상 일반음식점이고 현황은 공실입니다. 따라서 이번 사건의 핵심은 ‘몇 % 할인됐느냐’보다 이 공실 근린시설 자체가 238,728,000원의 가치와 수익성을 갖는지를 별도의 상가 거래와 임대수요로 검증하는 데 있습니다. 권리 인수 부담은 낮지만, 가격의 확신은 직접 비교 가능한 근린시설 자료를 확인한 뒤 가져가는 것이 맞습니다.
