부산지방법원 2024타경100184. 부산 강서구 명지국제신도시삼정그린코아더베스트 106동의 2층 디213호 근린시설입니다. 소유자는 주식회사테미스코리아이며, 2020년 설정된 한국증권금융주식회사의 근저당권이 말소기준입니다.

등기부에는 공동담보가 설정된 고액 근저당권과 압류·가압류, 여러 경매개시 및 말소 이력이 함께 나타납니다. 채권총액이 크다는 사실만으로 해당 채무를 낙찰자가 인수하는 것은 아닙니다. 이 사건에서 제공된 권리분류와 배당 시뮬레이션은 인수액 0원으로 정리되어 있습니다.

문제는 가격입니다. 최저가가 감정가보다 크게 내려갔지만, 현재 확인되는 실거래는 동일 단지의 주거용 거래로서 이 상가와 용도가 다릅니다. 감정가 대비 할인율과 실제 상가 시세 대비 할인율은 구분해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준과 후순위 권리

핵심은 2020.06.11 설정된 을구 1번 근저당권입니다. 한국증권금융주식회사가 근저당권자이며 채권최고액은 70,200,000,000원입니다. 공동담보목록 제2020-417호가 기재되어 있으므로 이 채권최고액을 디213호 한 개 호실의 개별 채무로 해석해서는 안 됩니다.

같은 날 설정된 을구 2번 주식회사삼정 근저당권의 채권최고액은 27,500,000,000원이며 공동담보목록 제2020-418호가 기재되어 있습니다. 제시된 권리분류상 두 근저당권 모두 매각으로 소멸할 예정입니다.

이후 부산광역시 압류, 문성훈 가압류, 2024타경100184 임의경매개시결정도 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 과거의 강제경매개시결정과 2022년 임의경매개시결정은 이미 등기부상 말소되어 있습니다.

② 가격 분석 — 감정가의 34%, 그러나 상가 시세는 별도

감정가 463,000,000원에서 3회 유찰된 현재 최저매각가는 158,809,000원입니다. 감정가 대비 약 34% 수준까지 내려왔다는 사실은 명확합니다. 그러나 유찰에 따른 가격 하락은 거래가치가 입증된 할인과 다릅니다.

주거용 실거래와의 비교는 왜 제외해야 하는가

같은 단지에서 확인된 실거래는 다음과 같습니다. 다만 거래 대상은 전용면적 101.08~101.85㎡의 주거용 물건으로, 본건인 2층 일반음식점 상가의 직접 비교사례가 아닙니다.

③ 예상배당표 (매각가 158,809,000원 가정)

현재 최저가를 매각가로 가정하면 집행비용 3,023,326원을 제외한 155,785,674원이 한국증권금융주식회사 근저당권에 배당됩니다. 주식회사삼정 근저당권과 문성훈 가압류에는 예상배당이 없으며, 소유자에게 돌아가는 잔여금도 없습니다.

총 채권최고액·청구금액 합산액은 98,700,000,000원이고, 제시된 시뮬레이션상 미배당액은 98,544,214,326원입니다. 다만 근저당권의 채권최고액은 실제 확정 채무액과 다를 수 있고 공동담보가 포함되어 있으므로, 이 수치를 디213호만의 확정 미회수 채무로 해석해서는 안 됩니다.

배당은 제공된 채권최고액·청구금액에 따른 기계적 추정입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 공동담보 채권의 실제 잔액 및 배당관계는 별도 확인이 필요합니다.

회차별 자금 및 배당 시나리오

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산지방법원 서부지원 동측 인근의 명지국제신도시 내 주택 및 상가지대입니다. 주변에 법원·검찰청·세무서·아파트단지·상업 및 업무시설이 형성되어 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 일반적인 대중교통 사정은 무난한 것으로 기재되어 있습니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트조·철근콘크리트지붕 건물로, 외벽과 창호는 강화유리창호이며 내벽은 보드 마감, 바닥은 타일 마감입니다.
• 설비. 급수·배수·위생·화재탐지·소화·승강기·냉난방 설비가 기재되어 있습니다.
• 용도와 점유. 집합건축물대장상 일반음식점이며 현황은 공실입니다. 감정평가서상 임대관계는 미상입니다.
• 도로. 동측·북측 왕복 6차선, 남측·서측 왕복 4차선 규모의 도로와 접합니다.
• 규제. 중심상업지역·경제자유구역·지구단위계획구역 등에 해당하며 상대보호구역 저촉 및 역사문화환경보존지역 포함 사항이 기재되어 있습니다.
• 공부. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
• 환금성. 3회 유찰된 2층 상가이고 현재 공실입니다. 동일 용도 상가의 거래가격·임대료·공실 기간이 확인되지 않아 실제 환금성을 확정하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 상가 실거래 확인. 본건과 유사한 2층 근린시설·일반음식점의 매매 사례를 확보해야 합니다. 주거용 실거래 평균 534,772,727원을 상가 시세로 대체해서는 안 됩니다.
• 임대수익 검증. 현재 공실이며 임대관계는 미상입니다. 실제 임대 가능한 보증금·월세·임차 수요와 공실 유지비를 확인해야 합니다.
• 권리 원본 대조. 2020.06.11 한국증권금융주식회사 근저당권의 말소기준 여부와 공동담보관계, 후순위 권리 소멸 범위를 최신 등기부와 매각물건명세서로 확인해야 합니다.
• 점유 확인. 현황은 공실이지만 과거 임차계약의 종료 및 잔존 권리, 실제 인도 가능 상태를 확인해야 합니다.
• 관리비 확인. 관리사무소에서 미납 관리비·공용부분 부담 및 월별 고정비를 확인해야 합니다.
• 영업 가능 범위 확인. 건축물대장상 일반음식점이라는 기재와 실제 사용하려는 업종의 시설·인허가 요건을 별도로 검토해야 합니다.
• 유찰 시나리오. 현재 158,809,000원, 4회 유찰 시 111,166,300원, 5회 유찰 시 77,816,410원의 가격을 비교하되, 추가 유찰이나 해당 가격의 매각을 확정적으로 가정하지 않아야 합니다.
• 배당 검증. 공동담보 근저당권의 실제 채권잔액과 배당관계, 당해세 등 배당 변동 요인을 원본으로 확인해야 합니다.

맺으며 — “감정가 대비 할인”과 “실제 저가 매수”는 다르다

이 사건의 특징은 분명합니다. 근린시설인 2층 일반음식점 상가가 3회 유찰되면서 최저매각가가 감정가의 약 34%까지 내려왔습니다. 등기상 말소기준 및 후순위 권리는 제공된 분류상 매각으로 소멸하며, 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 3회 유찰된 공실 상가라는 사실과 직접 비교할 상가 실거래가가 확보되지 않았다는 점을 함께 봐야 합니다. 주거용 실거래의 최근 추세는 -1.0%로 하락하지만, 이를 상가의 가격 추세로 단정할 수 없습니다.

현재 가격이 감정가보다 크게 낮아졌다는 것은 확인되지만, 그 가격이 상가 자체의 시장가치보다 낮은지는 아직 입증되지 않았습니다. 추가 유찰 역시 적정가치를 자동으로 보장하지 않습니다.

결론적으로 자료상 등기권리 인수는 0원이나, 상가 시세·임대수익·공실 지속 가능성·미확인 임대관계를 확인해야 최종적인 취득 위험과 가격 경쟁력을 판단할 수 있는 물건입니다.