부산지방법원 2024타경100184. 명지국제신도시삼정그린코아더베스트 106동 1층 디137호의 근린시설입니다. 집합건축물대장상 용도는 일반음식점이고 감정평가 당시 현황은 공실입니다. 권리의 기준점은 2020.06.11 한국증권금융주식회사의 근저당권으로, 이후 부산광역시 압류, 문성훈 가압류, 현재의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
숫자만 보면 감정가 762,000,000원에서 현재 최저가 261,366,000원까지 내려와 있습니다. 그러나 이 사건은 감정가 대비 할인율보다 실제 거래가격을 먼저 봐야 합니다. 면적 매칭 실거래의 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 210,000,000원이고, 현재 최저가는 그 기준의 124.5%입니다. 전체 실거래 평균 216,600,000원과 비교해도 최저가는 120.7%이며, 최근 거래 흐름은 과거 표본보다 -3.8%입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경100184 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 강서구 명지국제3로 97, 106동 1층디137호 (명지동,명지국제신도시삼정그린코아더베스트) |
| 물건종류 / 현황 | 근린시설 · 집합건축물대장상 일반음식점 · 현황 공실 |
| 분석 대상 면적 | 52.3065㎡ |
| 소유자 | 주식회사테미스코리아 |
| 감정가 / 최저가 | 762,000,000원 / 261,366,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 11,800,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 큰 채권액과 매수인 인수는 별개
말소기준은 2020.06.11 한국증권금융주식회사 근저당권입니다. 같은 날 접수된 주식회사삼정 근저당권, 2022.01.24 부산광역시 압류, 2023.12.06 문성훈 가압류, 2024.01.08 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
채권최고액과 청구금액 규모는 매우 큽니다. 한국증권금융주식회사 근저당권 70,200,000,000원, 주식회사삼정 근저당권 27,500,000,000원, 문성훈 가압류 1,000,000,000원으로 예상배당표상 채권 합계는 98,700,000,000원입니다. 현재 최저가 가정에서는 채권자 미배당액이 98,443,093,124원에 이르지만, 이 미배당액이 곧바로 매수인에게 승계된다는 뜻은 아닙니다. 제공된 배당 계산상 매수인 인수는 0원입니다.
② 시세 비교 — 감정가 34%보다 ‘최근 시세 124.5%’가 중요
명지국제신도시삼정그린코아더베스트의 면적 매칭 실거래 표본입니다. 전체 평균은 216,600,000원이지만 과거 거래가 포함돼 있으므로, 가격 판단에는 최근 12개월 평균 210,000,000원과 최신 거래 210,000,000원을 우선해서 보는 편이 데이터 흐름에 맞습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.04 | 56.06㎡ | 30 | 210,000,000원 |
| 2022.03 | 56.02㎡ | 8 | 228,000,000원 |
| 2021.12 | 56.06㎡ | 30 | 215,000,000원 |
| 2021.12 | 56.06㎡ | 24 | 220,000,000원 |
| 2021.10 | 56.06㎡ | 15 | 210,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 5건 | 216,600,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 210,000,000원 |
현재 최저가 261,366,000원은 전체 평균 대비 120.7%, 최근 12개월 평균 대비 124.5%입니다. 최신 거래도 210,000,000원이고 최근 가격 추세는 -3.8%이므로, 3회 유찰됐다는 사실만으로 현재 가격을 싸다고 볼 수 없습니다. 특히 실질취득액은 매수인 인수액이 0원이므로 현재 최저가와 같은 261,366,000원으로 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 261,366,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,459,124원 |
| 2. 근저당 · 한국증권금융주식회사 | 70,200,000,000원 | 256,906,876원 |
| 3. 근저당 · 주식회사삼정 | 27,500,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 문성훈 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권자 총 배당액은 256,906,876원, 미배당액은 98,443,093,124원입니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 소유자 잔여도 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 회차별 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 261,366,000원 | 256,906,876원 | 98,443,093,124원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 182,956,200원 | 179,594,813원 | 98,520,405,187원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 128,069,339원 | 125,476,368원 | 98,574,523,632원 | 0원 |
회차가 더 내려가도 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 가격 측면에서는 현재 회차 261,366,000원이 최근 실거래 기준보다 높은 반면, 4회 유찰 시 매각가 182,956,200원, 5회 유찰 시 128,069,339원으로 제시돼 있어 회차에 따라 최근 거래가격과의 관계가 크게 달라집니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도·현황. 집합건축물대장상 일반음식점이며 감정 당시 현황은 공실입니다. 근린시설로서 주거용 아파트와는 가격·임대·환금성 구조가 다릅니다.
- 주위환경. 부산지방법원 서부지원 동측 인근으로, 법원·검찰청·세무서·아파트단지와 각종 상업·업무시설이 형성된 명지국제신도시 상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 동측·북측 왕복6차선과 남측·서측 왕복4차선 도로에 접합니다.
- 용도지역. 중심상업지역이며 경제자유구역·도시지역·지구단위계획구역·역사문화환경보존지역·중점경관관리구역에 포함됩니다.
- 토지. 사다리형 평지, 공시지가 2,451,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 설비. 급·배수, 위생, 화재탐지·소화, 승강기, 냉난방 설비가 갖춰져 있습니다.
- 환금성 신호. 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 3.1회, 매각률은 0.0%로 제시돼 있고 본건도 현재 3회 유찰 상태입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 감정가 할인 착시. 현재 최저가는 감정가 34% 구간이지만 최근 12개월 평균의 124.5%입니다. 감정가 대비 할인율만으로 가격을 판단하지 마세요.
- 하락 추세 반영. 최근 가격 흐름이 -3.8%이므로 전체 평균 216,600,000원보다 최근 평균·최신 거래 210,000,000원을 우선해서 대조해야 합니다.
- 공실 근린시설. 대장상 일반음식점이고 현황 공실입니다. 실제 영업 가능 상태와 내부 마감·설비 상태를 현장에서 확인하는 것이 중요합니다.
- 임대관계. 등재 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유와 임대차 관계를 원본 현황조사 및 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 미배당과 인수 구분. 현재 회차의 채권 미배당액은 98,443,093,124원이지만 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 두 숫자를 혼동하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “3회 유찰 = 싸다”가 아닌 사건
권리 자체는 비교적 명확합니다. 2020.06.11 한국증권금융주식회사 근저당권을 기준으로 후순위 권리가 매각으로 소멸하고, 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 가격 판단은 전혀 다른 문제입니다.
현재 최저가 261,366,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 210,000,000원의 124.5%입니다. 최근 가격 추세는 -3.8%이고, 물건은 공실 근린시설이며, 이미 3회 유찰됐습니다. 단지 경매 통계도 평균 3.1회 유찰, 매각률 0.0%로 제시돼 있습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 ‘감정가에서 얼마나 떨어졌는가’가 아니라 실제 거래가격과 환금성에 비해 현재 회차 가격이 적정한가입니다. 제공된 수치 기준으로는 현재 최저가를 시세보다 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다.
