244,559,000원
부산지방법원 2024타경100184. 명지국제신도시삼정그린코아더베스트 106동 1층 디124호의 근린시설입니다. 집합건축물대장상 이용은 일반음식점이고, 감정 당시 현황은 공실상태입니다. 등기상 소유자는 주식회사테미스코리아이며, 말소기준권리는 2020.06.11 접수된 한국증권금융주식회사 근저당권 (채권최고액 70,200,000,000원)입니다. 같은 날 주식회사삼정 근저당권 27,500,000,000원이 뒤따르고, 이후 부산광역시 압류와 문성훈 가압류, 현재 경매개시결정이 이어집니다.
핵심은 채권액이 크다는 사실 자체와 낙찰자가 떠안는 금액은 별개라는 점입니다. 제시된 배당가정에서는 244,559,000원 매각대금에서 집행비용 4,223,826원을 제외한 240,335,174원이 선순위 근저당에 배당되고, 후순위 근저당·가압류에는 미배당이 발생합니다. 그러나 이 미배당액이 매수인에게 승계되는 것으로 계산된 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경100184 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 강서구 명지국제3로 97, 106동 1층디124호 (명지동, 명지국제신도시삼정그린코아더베스트) |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 집합건축물대장상 일반음식점 · 현황 공실 |
| 소유자 | 주식회사테미스코리아 |
| 감정가 / 최저가 | 713,000,000원 / 244,559,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 11,800,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 미배당은 크지만 등기상 인수는 0원
말소기준은 2020.06.11 한국증권금융주식회사 근저당권입니다. 같은 날 접수된 주식회사삼정 근저당권을 비롯해 2022년 부산광역시 압류, 2023년 문성훈 가압류, 2024년 현재 임의경매개시결정은 모두 제시된 권리분석상 매각으로 소멸합니다. 과거 2021년 강제경매와 2022년 임의경매 등기는 각각 취소·취하 후 말소된 이력이 있습니다.
② 시세 비교 — 62.1% 숫자만 보고 ‘싸다’고 단정하면 안 된다
동일 단지의 최근 12개월 거래 12건 평균은 394,125,000원, 최신 거래는 2026.09 · 450,000,000원입니다. 현재 최저가 244,559,000원은 이 최근 12개월 평균의 62.1%입니다. 숫자만 보면 큰 할인처럼 보이지만, 비교 기준 면적 49.0㎡와 실제 거래 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 아래 거래들은 동일 단지 참고치일 뿐, 본 근린시설의 직접적인 적정가로 사용할 수 없습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.91㎡ | 15 | 450,000,000원 |
| 2026.07 | 84.91㎡ | 27 | 490,000,000원 |
| 2026.07 | 101.85㎡ | 4 | 493,500,000원 |
| 2026.07 | 84.91㎡ | 9 | 447,000,000원 |
| 2026.06 | 29.13㎡ | 13 | 80,000,000원 |
| 2026.06 | 101.08㎡ | 15 | 555,000,000원 |
| 2026.06 | 101.08㎡ | 13 | 450,000,000원 |
| 2026.06 | 29.25㎡ | 25 | 82,000,000원 |
| 2026.05 | 29.25㎡ | 28 | 87,000,000원 |
| 2026.04 | 84.97㎡ | 28 | 500,000,000원 |
| 2026.03 | 101.85㎡ | 23 | 560,000,000원 |
| 2026.03 | 101.85㎡ | 19 | 535,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 면적 불일치 | 12건 | 394,125,000원 |
같은 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 3.1회이며, 본건도 이미 3회 유찰된 상태입니다. 권리보다 공실 상가의 임대수요·영업성·환금성이 가격판단의 중심이 되는 물건입니다.
③ 예상배당표 (매각가 244,559,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,223,826원 |
| 1. 근저당 · 한국증권금융주식회사 | 70,200,000,000원 | 240,335,174원 |
| 2. 근저당 · 주식회사삼정 | 27,500,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 문성훈 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 98,700,000,000원 중 예상배당은 240,335,174원이며 미배당은 98,459,664,826원입니다. 근저당권에는 공동담보목록이 기재돼 있어 채권최고액 자체를 이 호실만의 실채무로 단순 해석하면 안 됩니다. 제시된 배당가정에서 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산지방법원 서부지원 동측 인근의 명지국제신도시 내 주택·상가지대로, 법원·검찰청·세무서·아파트단지와 상업·업무시설이 주변에 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 일반적인 대중교통 여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 현황. 집합건축물대장상 일반음식점이지만 현황은 공실입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 도로. 동측·북측 왕복6차선, 남측·서측 왕복4차선 도로와 접합니다.
- 용도지역. 중심상업지역이며 경제자유구역·지구단위계획구역 등에 포함되고, 공시지가는 2,451,000원/㎡입니다.
- 환금성. 동일 단지 경매 통계 평균 유찰 횟수가 3.1회이고 본건도 3회 유찰된 상태라, 권리보다 공실 근린시설의 수익성과 매각 유동성을 보수적으로 점검해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 재확인. 감정 당시 공실이고 신고된 임차인은 없지만 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 입찰 직전 현장 점유와 사업자 사용 여부를 다시 확인해야 합니다.
- 동일 상가 실거래 확인. 현재 제시된 최근 거래는 비교 기준 면적과 일치하지 않습니다. 62.1% 지표만으로 응찰가를 정하지 말고 동일 용도·동일 층·유사 면적 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 공실 수익성 점검. 일반음식점 용도의 공실 근린시설이므로 예상 임대료와 공실기간, 관리비·영업 적합성 검토가 가격판단의 핵심입니다.
- 공동담보 주의. 선순위 근저당의 채권최고액이 70,200,000,000원, 후순위 근저당이 27,500,000,000원이며 공동담보목록이 기재돼 있습니다. 본건만의 채무액으로 단순 환산하지 않아야 합니다.
- 배당표 한계. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 입찰 전 매각물건명세서·등기부·현황조사와 최신 점유상태를 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만 가격 확신은 낮다”
이 사건의 등기상 권리구조는 비교적 명확합니다. 2020.06.11 한국증권금융 근저당을 기준으로 후순위 권리가 매각으로 소멸하고, 제시된 배당가정에서 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 가격은 단순하지 않습니다. 감정가 713,000,000원에서 3회 유찰돼 244,559,000원까지 내려왔고 동일 단지 최근 거래 평균의 62.1% 수준이지만, 비교 거래 면적이 대상과 일치하지 않습니다. 더구나 대상은 공실인 일반음식점 용도 근린시설입니다. 따라서 이 사건은 “최저가가 많이 내려왔으니 싸다”보다 동일 상가의 실제 임대·거래가격을 확보한 뒤 244,559,000원의 타당성을 검증하는 것이 우선입니다.
