부산지방법원 2024타경100184. 명지국제신도시삼정그린코아더베스트 106동 2층 디215호의 근린시설입니다. 소유자는 주식회사테미스코리아이고, 2020.06.11. 설정된 한국증권금융주식회사 근저당권 70,200,000,000원이 말소기준권리입니다. 같은 날 주식회사삼정의 근저당권 27,500,000,000원도 설정돼 있으며, 이후 부산광역시 압류, 문성훈의 1,000,000,000원 가압류와 현재 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인 신고는 없고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
권리보다 더 중요한 변수는 용도와 환금성, 그리고 비교가격의 적합성입니다. 감정평가상 이 호실을 포함한 대상은 집합건축물대장상 일반음식점이며 현재 공실입니다. 주변은 법원·검찰청·세무서·아파트단지와 상업·업무시설이 혼재한 명지국제신도시 상권이지만, 3회 유찰돼 최저가가 219,863,000원까지 내려온 사실 자체가 시장의 가격 수용성을 별도로 점검해야 한다는 신호입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경100184 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 강서구 명지국제3로 97, 106동 2층디215호 (명지동,명지국제신도시삼정그린코아더베스트) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 집합건축물대장상 일반음식점 · 현황 공실 |
| 소유자 | 주식회사테미스코리아 |
| 감정가 / 최저가 | 641,000,000원 / 219,863,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 11,800,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 임차관계 | 임차인 없음 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준권리는 2020.06.11. 한국증권금융주식회사 근저당권입니다. 같은 날 설정된 주식회사삼정 근저당권과 그 이후 부산광역시 압류, 문성훈 가압류, 2024.01.08. 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2021.04.30. 강제경매개시결정은 등기부상 이미 말소됐고, 2022.07.05. 임의경매개시결정도 2023.08.23. 취하 후 말소됐습니다. 현재 분석상 매수인이 떠안을 임차보증금이나 등기상 인수 권리는 0원입니다.
② 가격 비교 — 숫자는 낮지만 실거래 표본이 직접 비교대상은 아니다
제시된 최근 실거래 12건의 평균은 394,125,000원, 최신 거래는 2026.09 · 450,000,000원입니다. 최저매각가 219,863,000원은 최근 12개월 평균의 55.8%입니다. 그러나 대상 면적은 132.2566㎡이고, 실거래 표본은 29.13㎡부터 101.85㎡까지로 면적이 일치하지 않습니다. 더구나 본건 용도는 근린시설·일반음식점이고 실거래 자료는 단지 거래이므로, 55.8%만으로 본건이 시세보다 싸다고 판단하는 것은 적절하지 않습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.91㎡ | 15 | 450,000,000원 |
| 2026.07 | 84.91㎡ | 27 | 490,000,000원 |
| 2026.07 | 101.85㎡ | 4 | 493,500,000원 |
| 2026.07 | 84.91㎡ | 9 | 447,000,000원 |
| 2026.06 | 29.13㎡ | 13 | 80,000,000원 |
| 2026.06 | 101.08㎡ | 15 | 555,000,000원 |
| 2026.06 | 101.08㎡ | 13 | 450,000,000원 |
| 2026.06 | 29.25㎡ | 25 | 82,000,000원 |
| 2026.05 | 29.25㎡ | 28 | 87,000,000원 |
| 2026.04 | 84.97㎡ | 28 | 500,000,000원 |
| 2026.03 | 101.85㎡ | 23 | 560,000,000원 |
| 2026.03 | 101.85㎡ | 19 | 535,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 394,125,000원 |
단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 3.1회이고, 본건도 이미 3회 유찰됐습니다. 현재 최저가는 감정가 641,000,000원의 34% 수준입니다. 다만 근린시설은 주거용과 달리 공실기간, 실제 임대료, 관리비, 상권 내 동선과 가시성 등에 따라 환금성이 크게 달라질 수 있으므로, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 219,863,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,878,082원 |
| 1. 근저당 · 한국증권금융주식회사 | 70,200,000,000원 | 215,984,918원 |
| 2. 근저당 · 주식회사삼정 | 27,500,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 문성훈 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 98,700,000,000원 중 예상 배당액은 215,984,918원이며, 미배당액은 98,484,015,082원입니다. 배당 부족이 크더라도 본 분석상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 219,863,000원 | 215,984,918원 | 98,484,015,082원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 153,904,100원 | 150,949,443원 | 98,549,050,557원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 107,732,870원 | 105,424,610원 | 98,594,575,390원 | 0원 |
낙찰가가 내려가면 선순위 채권의 미배당액은 커지지만, 현재 자료상 그 부족액이 매수인에게 전가되지는 않습니다. 즉 권리구조와 낙찰가격은 분리해서 볼 수 있는 사건입니다. 권리는 단순하지만, 실제 투자 판단에서는 공실 근린시설의 수익성과 재매각 가능성이 핵심입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산지방법원 서부지원 동측 인근의 명지국제신도시 내 주택·상가지대로, 법원·검찰청·세무서·아파트단지와 상업·업무시설이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 일반적인 대중교통 사정은 무난합니다.
- 현황. 집합건축물대장상 일반음식점이나 현재 공실상태입니다. 임대관계는 미상입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 건물이며 외벽·창호는 강화유리창호, 내벽은 보드 마감, 바닥은 타일 마감입니다.
- 설비. 급·배수, 위생, 화재탐지·소화, 승강기, 냉난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 동측·북측 왕복6차선, 남측·서측 왕복4차선 도로와 접합니다.
- 용도지역. 중심상업지역이며 경제자유구역·도시지역·지구단위계획구역 등에 포함됩니다.
- 공시지가. 2,451,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 상가 시세 재검증. 최근 실거래 평균 394,125,000원과 최신 거래 450,000,000원은 대상과 면적이 일치하지 않습니다. 근린시설 디215호와 실제로 비교 가능한 상가 매매사례를 별도로 확인해야 합니다.
- 공실 원인 확인. 현재 공실이므로 임대수요, 예상 임대료, 공실기간과 실제 영업 가능한 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 3회 유찰 의미 확인. 현재 최저가는 감정가의 34%지만 단지 평균 유찰도 3.1회입니다. 할인율 자체보다 시장이 반복적으로 응찰하지 않은 이유를 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 공실 상가의 체납 관리비와 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 비용을 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 2026.09.18. 발급 등기사항전부증명서와 매각물건명세서, 현황조사·감정평가 내용을 매각기일 전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리 정리”와 “가격 적정성”은 별개다
이 사건의 권리구조는 비교적 분명합니다. 2020.06.11. 한국증권금융주식회사 근저당권을 기준으로 후순위 근저당·압류·가압류·현재 경매개시결정은 매각으로 정리되고, 임차인과 매수인 인수액도 없습니다. 반면 가격 판단은 단순하지 않습니다. 3회 유찰로 641,000,000원에서 219,863,000원까지 내려왔고 수치상 최근12개월 평균의 55.8%지만, 대상 면적 132.2566㎡와 거래표본 면적이 맞지 않으며 본건 자체가 공실 근린시설입니다. 따라서 이 물건의 핵심은 권리 위험보다 실제 상가가치와 공실 이후의 수익·환금성을 얼마나 정확히 검증하느냐입니다.
