부산지방법원 2024타경100184. 부산 강서구 명지국제신도시삼정그린코아더베스트 106동 1층 디131호의 근린시설입니다. 집합건축물대장상 용도는 일반음식점이며, 감정평가 현황은 공실상태입니다. 등기상 소유자는 주식회사테미스코리아이고, 말소기준권리는 2020.06.11. 설정된 한국증권금융주식회사 근저당권입니다. 이후 압류·가압류·경매개시결정과 같은 권리는 매각으로 소멸하는 구조이며, 임차인 신고도 없어 매수인이 승계할 금액은 0원으로 계산됩니다.
가격은 별도로 봐야 합니다. 감정가 641,000,000원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 219,863,000원까지 낮아졌습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만 본건은 아파트 주거호수가 아니라 1층 근린시설이고 현재 공실입니다. 제공된 최근 실거래 12건은 29.13㎡, 29.25㎡, 84.91㎡, 84.97㎡, 101.08㎡, 101.85㎡ 등으로 본건 목표면적 44.0108㎡와 일치하지 않으므로, 해당 평균을 본건의 직접 시세로 적용해 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경100184 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 강서구 명지국제3로 97, 106동 1층디131호 (명지동,명지국제신도시삼정그린코아더베스트) |
| 물건종류 / 현황 | 근린시설 · 집합건축물대장상 일반음식점 · 현황 공실상태 |
| 소유자 | 주식회사테미스코리아 |
| 감정가 / 최저가 | 641,000,000원 / 219,863,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 11,800,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 신고 내역 없음. 본건의 말소기준권리는 2020.06.11. 접수된 한국증권금융주식회사의 근저당권입니다. 같은 날 설정된 주식회사삼정 근저당권, 2022년 부산광역시 압류 2건, 2023년 문성훈 가압류, 2024년 현재 경매개시결정은 말소기준권리 이후의 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 앞선 2021년 강제경매개시결정과 2022년 임의경매개시결정은 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 가격 비교 — 거래자료는 있으나 본건 직접 비교에는 한계
명지국제신도시삼정그린코아더베스트에서 확인된 최근 12건 거래의 평균은 394,125,000원, 최신 거래는 2026.09의 450,000,000원입니다. 데이터상 현재 최저가 219,863,000원은 이 평균의 55.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.91㎡ | 15 | 450,000,000원 |
| 2026.07 | 84.91㎡ | 27 | 490,000,000원 |
| 2026.07 | 101.85㎡ | 4 | 493,500,000원 |
| 2026.07 | 84.91㎡ | 9 | 447,000,000원 |
| 2026.06 | 29.13㎡ | 13 | 80,000,000원 |
| 2026.06 | 101.08㎡ | 15 | 555,000,000원 |
| 2026.06 | 101.08㎡ | 13 | 450,000,000원 |
| 2026.06 | 29.25㎡ | 25 | 82,000,000원 |
| 2026.05 | 29.25㎡ | 28 | 87,000,000원 |
| 2026.04 | 84.97㎡ | 28 | 500,000,000원 |
| 2026.03 | 101.85㎡ | 23 | 560,000,000원 |
| 2026.03 | 101.85㎡ | 19 | 535,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 394,125,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 219,863,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,878,082원 |
| 1. 근저당 · 한국증권금융주식회사 | 70,200,000,000원 | 215,984,918원 |
| 2. 근저당 · 주식회사삼정 | 27,500,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 문성훈 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 98,700,000,000원에 비해 현재 매각가 가정은 219,863,000원으로, 배당 후 미배당액은 98,484,015,082원입니다. 그러나 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 219,863,000원 | 215,984,918원 | 98,484,015,082원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 153,904,100원 | 150,949,443원 | 98,549,050,557원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 107,732,870원 | 105,424,610원 | 98,594,575,390원 | 0원 |
유찰이 이어지면 채권자의 미배당액은 커지지만, 현재 자료상 낙찰자가 인수하는 권리는 없습니다. 따라서 추가 유찰의 효과는 권리부담 감소가 아니라 취득가격 하락에 있습니다. 다만 근린시설의 적정 매입가격은 주거용 아파트 거래평균이 아니라 본건과 유사한 1층 상가의 실거래·임대료·공실률을 기준으로 다시 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 현황. 집합건축물대장상 일반음식점이나 현재는 공실상태입니다.
- 입지. 부산지방법원 서부지원 동측 인근 명지국제신도시 내에 위치하고, 법원·검찰청·세무서·아파트단지·상업 및 업무시설이 주변에 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 일반적인 대중교통 사정은 무난합니다.
- 도로. 동측·북측 왕복 6차선, 남측·서측 왕복 4차선 규모 도로와 접합니다.
- 용도지역. 중심상업지역이며 경제자유구역·지구단위계획구역 등에 포함됩니다.
- 공시지가. 2,451,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 구조이며 급배수·위생·화재탐지·소화·승강기·냉난방설비가 설치돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 상가 직접 비교사례 확인. 제공된 최근 거래 12건은 본건 목표면적 44.0108㎡와 일치하지 않습니다. 본건과 같은 1층 근린시설의 매매사례를 우선 확인해야 합니다.
- 공실 원인 확인. 현재 공실이므로 예상 임대료뿐 아니라 공실 지속기간과 주변 상가의 임차수요를 확인해야 합니다.
- 3회 유찰의 의미 점검. 감정가 대비 큰 할인보다 반복 유찰이 발생한 원인을 먼저 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세 등 배당표에 확정 반영되지 않은 비용을 별도 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘공실 상가의 실제 가치’가 핵심
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2020.06.11. 한국증권금융주식회사 근저당권을 말소기준으로 후순위 권리는 매각으로 소멸하고, 임차인 신고도 없어 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 가격 판단은 단순하지 않습니다. 감정가 641,000,000원에서 3회 유찰돼 219,863,000원까지 내려왔지만, 본건은 공실인 1층 근린시설이고 제공된 최근 실거래 표본은 본건 면적과 일치하지 않습니다. 따라서 핵심은 ‘감정가 대비 몇 % 할인됐는가’가 아니라 이 호실과 유사한 상가가 실제로 얼마에 거래되고 얼마에 임대되는가입니다.
